细思恐极！房价暴跌了，你反而买不起房了？

来源：黄生说

重磅：房地产调控要放“大招”了？

　　当雷声响起来的时候，不要惊慌，因为一切都有征兆。

　　房地产调控要出狠招了！从哪里看出的征兆？只有几个字，信息含量却非常大。专家们都看出来门道了，住房金融、税收、土地、保障性住房这四个领域可能要出现大动静。

中央政治局会议释放重磅信号

　　4月25日夜间10点多，新华社发布了一篇关于中央政治局会议的新闻通稿。在谈及房地产市场时，会议指出，要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制。

　　请注意，这里用的是“加快形成”四个字。那么，之前是怎么表述的呢？

　　去年12月中央经济工作会议：“加快研究建立”

　　今年3月政府工作报告：“加快建立和完善”

　　很显然，中央对房地产市场稳定发展的长效机制表述出现了微妙变化。

　　对于措辞的变化，国务院发展研究中心市场经济研究所房地产研究室副主任刘卫民认为，可以从这三点来理解：

　　1、中央还在积极推进房地产长效机制的过程中，且力度加大；

　　2、调控效果初步显现。要把诸如信贷政策等短期政策与长期政策结合起来，现在是一个很好的时间窗口；

　　3、监管部门对房地产市场的认识也是随着房地产市场的发展、成熟和壮大而不断加深的，以全局性、战略性眼光来考虑问题会更深刻。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，措辞的变化说明了在长效机制建立方面，已经到了不断形成可操作性和可执行性文本的时候。预计类似房地产税、70年产权、限购政策的定位、租赁市场的发展、土地市场的供应规则等都有可能写入房地产市场长效机制的内容中。

　　综合专家观点，建立房地产市场的基础性制度和长效机制，政策或涉及四大领域：

　　一是，住房金融领域，政策性住房金融将是一项重要内容；

　　二是，税收领域，房地产税呼声很大，但仍在寻找适宜推出的一个时机；

　　三是，土地领域，比如，如何打通集体建设用地和国有建设用地，实现精准的土地调控；

　　四是，保障性住房领域，一个值得关注的方面是如何建立针对新市民的保障性住房体系。

关于房价，发改委刚刚说了句实话！

　　4月25日，中共中央政治局召开会议，随后“人民日报中央厨房·麻辣财经工作室”的记者，采访了国家发改委副主任兼国家统计局局长宁吉喆。

　　其中，关于房地产的两段谈话，非常耐人寻味：

　　记者：一季度中国经济成绩单亮相后，很多人认为中国经济重新走上了依靠基建和房地产投资拉动的老路，您怎么看？

　　宁吉喆：我们不希望走老路，也没有走老路。

　　记者：经济运行还有哪些不确定性因素？

　　宁吉喆：我们既要看到供给侧结构性改革取得的成效，也应该清醒地意识到，结构性矛盾是长期积累形成的，不太可能在短期内一蹴而就解决了。

　　例如，房地产市场总体调控取得了明显成绩，但是房地产市场的结构性矛盾并没有解决，一二线城市房价过快上涨的压力依然存在，三四线城市去库存的压力也不小，一旦放松调控还会反弹。金融风险总体可控，但是宏观杠杆率较前几年还是略有上升，不排除某些风险点依然存在……

　　值得一提的是，4月18日，宁吉喆就说过目前国家正在抓紧时间，紧锣密鼓研究制定保证房地产长期持续健康发展的长效机制，成熟的时候可以付诸实施。

　　宁吉喆有两重身份：他首先是国家统计局的局长，掌握大量统计数据；其次，他是国家发改委副主任，参与一些重要政策的决策。他的话，值得高度重视。

央行也出手，政治局说了一句重要的话

　　4月26日上午，央行通过逆回购的方式，向市场注入了800亿元的资金。如果扣除到期的逆回购，则今天的净投放达到了400亿。

　　这是央行本周连续第三天向市场“放水”。周一，央行净投放了300亿资金；周二，净投放了400亿；周三，净投放了了400亿。

　　钱虽然不多，但三个工作日，连续三天净投放，这意味着态度的重要变化。央妈开始呵护市场，安抚“受惊的孩子们”。

　　上文提到的4月25日的中央政治局一季度经济形势分析会上，有一些提法值得高度关注，比如在金融监管和风险方面，通稿这样说：

要高度重视防控金融风险，加强监管协调，加强金融服务实体经济，加大惩处违规违法行为工作力度。

　　这句话看似简单，但却传递了多层重要信息：第一，“加大惩处违规违法行为工作力度”，这是中央的要求，也是“三会”加强监管的依据；第二，“加强监管协调”，这句话的意思是，“一行三会”要加强沟通，不能都低头拉车。

　　金融监管，需文武之道、一张一弛。在这种时候，央行小幅、持续放水，可以给市场传递温暖的信号，对冲“三会”收紧监管带来的市场恐慌。

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细思恐极！房价越跌，你可能越买不起房了！

来源：蜜财富

　　最近，马云发表了一场演讲，其中提了这么一句，“8年后中国最便宜的东西有可能就是房子。”

　　而最近，一向坚挺的楼市，的确也出现了松动的迹象。

　　比如北京。

　　据北京市住建委的网签数据显示：4月上半月(4月1日-4月15日)，北京市二手房共网签8096套，比3月下半月下降51.4%，同比2016年4月上半月降37.4%。

　　朋友们纷纷暗爽、鼓掌庆祝，不少朋友还在期待房价新一轮的下跌，每平跌个几百几千的，最好来个腰斩！

　　然而蜜姐想说，马云说房子便宜，那是相对人均收入来说的，眼下互联网是最赚钱的行业之一，马云能保证阿里的小弟们月薪够高、碾压通胀；而且马云是搞实体经济的，所以人家一向是地产的唱空派。

　　所以马云说这话，一是有底气，二是有立场，他说这话没错，如果你听了他的话，现在就把房子卖了，或者期待房价会出现暴跌的情况，想要抄底，那你就是大错特错了。

　　房价大跌了，你以为你真的就买得起房了吗？

　　比如我们最熟悉的香港。

　　历史上，香港有三轮房价崩盘，曾暴跌七成，但港人反而买不起房了。

　　01

　　很多人分析房价崩盘，都是根据崩盘之前的种种迹象来判断崩盘发生的可能；却很少关注到，房价崩盘之后，发生了些什么。

　　第一轮是在1982年，一部分港人离开香港后大量抛售房产，到了年底，香港楼价同比下跌60%，1983年面临崩盘。我们熟知的“英皇”老板杨受成也在此时破产。

　　第二轮是在1994和1995年，香港房价平均下跌约3成，甚至出现了腰斩的情况。

　　第三轮是在1997年，一年间香港房价下跌了一半，1999年短暂反弹后，再连续下跌3年之久，直到2003年8月份。本轮崩盘，足足下有6年之久。

　　那么现在港人的居住情况如何呢？

　　目前在香港，人均居住面积只有13.9平方米；而不少低收入人士所住的㓥房，更是只有5.7平方米。

　　香港房价暴跌之后，住这种狭窄到连转身都难的公屋租㓥房的民众反而越来越多了。

　　目前，香港有60%的香港人买不起商品房。45%的市民居住在公屋里， 15%的买了自主性房屋。

　　那么，很多朋友就很奇怪了，香港经历了三次暴跌，最后一次可是足足有六年之久，这么长的时间，港人明明有充足的时间准备买房的，为什么会发生这样的情况呢？

　　02

　　首先是国人“买涨不买跌”的心理。

　　很多人面对下跌的时候，都是这么想的，手里就这么点儿钱，自然是买的越便宜越好，总觉得房价会继续下降，于是就继续等；一直等到房价又涨起来了，才觉得后悔，但是还是要等，希望再等到房价再降下来的那一天。尽管反复几次，却仍不长教训。

　　别说房子是这样，许多股民不就这样被套死的吗？

　　除了心理因素外，更深层次的，恐怕是房价的大跌，所反映的经济全面萎缩与国家的整体倒退。

　　在这种情况下，银行必然会收紧自身的钱袋子。

　　为了降低自身风险和坏账的发生，对贷款会把控的相当严格，要么提利率，要么提首付比。

　　因此，到时候首付就可能掏空你的家底，甚至还要大举借债，每月还有负担更高的房贷，到时候你愿意买吗？

　　即使你愿意买，你也未必买得起。

　　整体经济不好，所有公司都会收益不佳甚至亏损，裁员降薪是必然发生的事情。到时候工资少了，工作没了，你养不养活得起自己还不好说呢，还要考虑买房？

　　更何况，在城市发展呈现踏步不前甚至倒退，看不到任何的投资潜力和发展前景的情况下，大家争着抛盘都来不及，还会想着再上车吗？

　　所以，房子并不是跌了你就会买，尤其真的等到崩盘的那一天，你只会庆幸自己没有买房，而不是急着去买房！

　　03

　　4月21日，在银监会一季度经济金融形势分析会上，郭树清提到了房地产贷款领域的三个风险。

　　一是大量放贷的银行。

　　房地产相关贷款（含以房地产作为抵押、担保）的占比已经超过了（总贷款）的三分之一，个别银行的地产相关贷款占比甚至超过了50%，潜在风险比较大。

　　二是激增的高杠杆住房贷款居民。

　　要警惕高杠杆住房贷款人数上升的趋势；高杠杆购房者比例上升，还贷压力明显加重。

　　截至2016年末，银行业贷款价值比（LTV，指贷款金额和抵押品价值的比例）超过70。%的个人住房贷款，占比已经达到9.7%，这一指标较同比增加了6.7个百分点。

　　三是高杠杆、高价供地的房地产企业。

　　从房产开发贷款看，随着融资环境趋紧，前期高杠杆、高价供地的房地产企业资金链断裂风险较高。

　　郭主席为什么要强调这三个群体？

　　因为一旦房价下跌，首当其冲危险的就是他们；而一旦房价暴跌，这些人必然会第一个死在沙滩上，然后就是整个经济的熄火与国家的衰落。

　　前面提到了香港，现在我们来看看日本。

　　1991年，东京房价3个月暴跌65%。一夜之前，购买房产的千万富翁变成了千万负翁，自杀、破产集中涌现。

　　房价暴跌之前，日本人大多贷款买房，很多才工作的人就背负了5、6000万日元债　务，房价暴跌后，后他们不得不借高利贷偿还银行，以新债换旧债，余生在还债中度过。

　　企业纷纷破产，银行、房地产公司破产数量超过3000家。日本迎来空前的就业压力，无数人面临失业，为数不多的工作也是工资很低、工作时间很长。

　　日元也开始暴跌，在1991年日元兑美元跌幅甚至超过了30%，开始了长达20年之久的贬值，现在也没缓过劲来。

　　而且，中国的情况，可能比日本还要危险！

　　当年日本楼市泡沫虽然破裂、经济虽然停滞，但至少还有足够的资本在支撑，而我们的泡沫要是破裂了，连支撑的资本都没有！

　　1990年，日本的人均GDP已经达到了25000美元，比美国还要高。27年后的今天，我们即使是北上深的人均GDP还不到2万美元。

　　04

　　现在，你理解郭主席的深意了吗？

　　政府是不希望房价大涨的，但是更不希望房价大跌，一来还得指望土地财政挣钱，二来房价暴跌引发的后果是我们承受不起的。

　　民众也是不希望房价大跌的，尤其是手上有房的人，别看现在大家都在摇旗呐喊要政府降房价，房价真的跌了，又该有大量的人跑出来让政府救市了。

　　当年的香港不就是前车之鉴么？

　　董建华为了降低房价，推出“八万五建屋计划”。 巨大的供应量让香港房价不断下跌。

　　一时间，香港可谓是民怨沸腾，甚至爆发了50W人的大游行，直指董建华是“制造了负资产阶级”的恶人。

　　因此，本轮调控的终极目标绝对不是降房价，而是为了稳房价！我国房地产这个大泡沫，是万万不能让它破的。

　　那么泡沫这么大，又不想让它破，该怎么办呢？

　　锁死流动性。

　　之前一系列的调控大招，包括推出限售、满2年或3年后才能交易等，就是为了关门打狗，降低市场流动性，让人们手中的房子在短期内难以出手。

　　而现在，国家的种种防风险警示，以及郭主席透露的弦外之音，就是要提高门槛，以控制银行房贷的发放、收紧优惠利率等方式，来抬高买房的成本，从而减少房屋的成交量。

　　这就好比建了一座围城，里面的人别想出来，外面的人也别想进去。

　　而一旦城墙出了什么纰漏，比如说一线城市房价下跌的有点厉害了，政府一定会马上出手补救。

　　05

　　所以，对于想投资的人，蜜姐劝你现在还是谨慎一些吧。

　　别说现在买房的成本越来越高、资格也越来越难拿；就算你买了房，即使房价上涨也跟你没关系，因为你卖不出去。

　　你自己不住，租房也拿不到高价，收的房租还比不上每月还的贷款呢，你说这是哪门子的投资？

　　而刚需的人，蜜姐觉得未来有一段时间内你可以从容地选房看房，等到价位回调合适了，就可以出手买房了，当然前提你得有购房资格。

　　千万别抱着等房价大跌再抄底的心态了，记住你买房子是为了自住不是赚钱，幸福感比什么都重要。

　　其实，任何年代的人都会觉得房价太高、期待房价下跌，看看这张1988的报纸。

　　三十年前，房价猛涨，百姓望楼兴叹。到现在，还是房价猛涨，百姓依旧望楼兴叹。

　　正所谓是铁打的楼盘、流水的民众！