三四线楼市上演最后的疯狂？小心“灰犀牛”就要醒来！
限购、限贷、限价、限售、限商”成为了今年楼市避无可避的关键词。
“五限时代”下，一二线城市齐齐进入环比“量价齐跌”阶段，周期性拐点正在不断逼近。
一二线城市，政策层面已经彻底不欢迎购房者了。资金溢出，流向了三四线城市，以至于三四线继续“发烧”。
三四线城市楼市升温
土地市场仍旧火爆！
开发商对三四线城市仍旧有良好预期。数据显示，三四线城市的土地市场仍然火爆，多个城市在2017年上半年已经实现上百亿的土地出让收入。而平均土拍溢价率超过40%，相比往年有明显上升。
销量比重大增！
与一二城市成交占比情况相反，三四线城市楼市销量比重大增。易居企业集团CEO丁祖昱在克而瑞研究中心“第21届地产金融形势发布会”上说：“今年上半年，三四线城市是成交主力。一二线城市销售比重下降10个百分点，但三四线城市楼市销售在全国总成交量中比重上升13个百分点，高达75%。”
过去两年的上升短周期内，楼市热点从一线到二线到弱二线到都市圈到三四线，正在经历轮动扩散的过程。
中原地产首席分析师张大伟预计，本轮楼市分化进入新周期，一二线在调控下降温，三四线在投资需求推动下上升将是2017年下半年楼市的主要特点。
而三四线城市房价一路这样“高歌前进”，无疑又让人想到“房地产泡沫”这一词。
房地产泡沫是毫无疑问的最大“灰犀牛”?
中国金融改革研究院院长刘胜军表示，房地产泡沫是毫无疑问的最大“灰犀牛”：一方面，对于中国房价的泡沫化已经没有争议，但另一方面房价调控却陷入“空调”的境地，不断逼空，导致很多人产生“房价永远不会跌”的错觉。对于以炒房者而言，房地产的风险已经是不争的事实了。
中国社会科学院教授、天风证券首席经济学家刘煜辉对此也有相似看法。
你可能在一个线性的状态下面，大家都能看到它，但是它总不发生，这个风险总不释放，那么市场的人们逐步就会产生一种视而不见的麻痹的状态。这种视而不见的状态本身就是风险期。
中国人民大学财政金融学院副院长赵锡军指出，房地产泡沫是不是最大的“灰犀牛”还不好说，因为房地产市场现在是分化的。此前是一线城市价格暴涨，三四线城市卖不动，库存量很大。最近却恰恰相反反，一线城市严格控制，三四线城市火爆。
有意投资房产的人，是否应该进入暂时还没有被限购影响的三四线城市的楼市？
三四线楼市可以大致分为两类：城市群周边的三四线城市和真正的三四线城市。
城市群周边的三四线城市中长期看好
这类城市的楼市实际上是由外部购房者决定的。这些购买者大多来于北京、上海、深圳等高房价城市，因为买不起或者买不到（名额限制），那么，位于城市圈内的三四线城市必将承接外溢的需求，
对于这类三四线城市，因为城市的发展必然是在其及城市周边蔓延，因此，中长期还是看好的。
但短期的话，一旦楼市加码，有效需求就能在短时间内迅速断档，那些着急卖房的人再怎么降价也没用，根本找不到购房者接手。
这些城市的房地产如果要崩了，不是黑天鹅，而是“灰犀牛”，因为风险是实实在在存在的，下跌并不是毫无征兆。
真正的三四线城市是个大大的“灰犀牛”
对于这些三四线城市，主力购房人群是当地外出的农民工和城市居住升级带来的改善性需求。
今年，三四线城市的买房成本相对于去年，有了明显增加。房屋总价由几十万跃升至上百万，首付也是十几万增加至三四十万。在收入没有明显增加的情况下，这样的价格还有这么大的成交量，必然是大幅增加债务所致。
据报道，今年一季度，居民负债率已经达到了46.1%，比去年末又增加了1.3个百分点，房贷增速为31%，是这两年最快的。更为麻烦的是，三四线楼市是一边高歌猛进，一边又在不断制造成本更高的房子。在当地人均收入没有明显增加的情况下，后续这些三四线城市的房子，其实是个更大的“灰犀牛”。
在头条哥看来，一二线的地产泡沫还算是“刚性泡沫”，但三四线城市的泡沫，显然不是刚性的。
值得一提的是，根据渥克的书中说法：
因此，趁现在还能转手，就尽量把这些地方的房产卖掉吧。在泡沫破灭以前，能跑得掉的，都是成功者。
综合整理：廖樱愉
资料来源：
《楼市分化进入新周期，一二线“遇冷” 三四线“发烧”》（经济参考报）
《居民债务快速攀升，三四线房地产正上演最后的疯狂》（楼市微观察）
《一二线城市楼市几乎被彻底冰冻 三四线的房产是时候卖了》（骥观天下）
《比黑天鹅更可怕！警惕这几头“灰犀牛”从你身上碾压过去》（澎湃新闻）
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