潘石屹去意坚决！黑石要约收购SOHO中国，股价提前大涨近六成，上市14年没增值

潘石屹开启的卖卖卖模式终于奏响了最强音，也是终止符。

SOHO中国（00410）昨日晚间发布公告，黑石对SOHO中国发出全面收购要约，以取得SOHO中国的控股权。交易完成后，SOHO中国现有控股股东将保留9%的股权，收购价格为每股5港元，除去潘石屹夫妇要保留的10%，最高付出金额为236.58亿港元。

潘石屹夫妇现在持有SOHO中国63.93%股权。之所以说是终止符，是因为在这次出售之后，潘石屹夫妇手里只有9%股权，相当于保留纪念性质，再卖的动静和空间都不大，也引不起公众多大关注。

目前SOHO中国股价为3.8港元，市值为了197.58元。要约价格比最后一个交易日溢价31.6%。比连续90个交易日均价溢价103.9%，比去年年底净资产折让约40.3%，截至去年年底每股净资产为8.37港元。

收购消息应为提前泄露，6月15日，SOHO中国发布公告，当日上午九时正起于香港联合交易所有限公司短暂停止买卖。在停牌之前，SOHO中国股价连续9个交易日上涨，涨幅高达58.33%。

收购

要约收购后，SOHO中国将继续在香港证券交易所上市。SOHO中国现在持有并管理130万平方米商业物业。官方新闻称，黑石十分看好SOHO中国在北京和上海持有的商业物业，以及一流的管理团队，此次要约完成后，黑石计划保持公司的现有主营业务和管理团队。

根据公告，要约收购后，公众持股可能不足以以保持上市地位，黑石和SOHO中国将采取措施确保要约收购后有足够的公众持股。

SOHO中国股价长期大幅低于净资产，股价萎靡不振，只有收购消息，才能刺激公司股价上涨，在此之前，已有三次收购信息传来。

2019年10月30日有消息称SOHO中国将考虑以80亿美元出售中国的办公大楼权益。午后SOHO中国股价大涨，一路走高，盘中最高时涨幅曾达到26.64%。截至收盘时报2.7港元/股，涨幅17.9%。31日早间，SOHO中国在港交所发布公告：公司不知悉任何需公布的与集团资产出售相关的资料。当时有称，黑石集团联合新加坡国有控股的GIC公司成立买方团，有意收购SOHO中国在北京的光华路SOHO、望京SOHO塔3，以及在上海的SOHO复兴广场。消息人士还透露，SOHO中国还有五个意向在售项目，8个项目总价值人民币500亿-600亿元，计划所有交易在未来两年内完成。

2020年3月10日午间，SOHO中国股价突然急速拉升，上涨 37.58% ，SOHO中国向港交所申请暂停交易，停牌时的股价为4.10 港元，有媒体援引知情人士称，黑石正在与SOHO中国进行排他性的私有化谈判，准备以每股6港元，总价40亿美元的价格将其私有化，并且黑石将接管SOHO中国的债务。根据其中期报告显示，截至2019年6月底，SOHO中国债务为47亿美元，加上40亿美元收购价黑石总共要付出87亿美元，约为600亿人民币。

2020年11月，市场再度传出SOHO中国私有化的信息，这次买方为高瓴资本。不过随后，高瓴资本火速澄清，称无意私有化SOHO中国。

本次方案和此前黑石收购版本有明显不同，这次收购价格下跌明显，大约每股下跌20%，另外是收购方案没有提债务问题。黑石收购付出的成本小了不少。

SOHO中国发布年报显示，截至2020年12月31日，SOHO中国的净资产负债率约为43%，总借贷共计约人民币184.70亿元，不过平均借贷成本约为4.7%，在地产公司算是比较低的。

去年SOHO中国营收增长19%，不过营业成本增长至8.01亿元，增幅为137.7%，全年净利润同比减少58.83%，为5.435亿元。

据称，在SOHO中国工作了22年的原执行董事兼总裁阎岩，在2018年加盟了黑石集团，这是黑石收购SOHOU中国的连接点。

去意已决

出售是从2014年开始的。

2014年，SOHO中国将上海SOHO静安广场和SOHO海伦广场以52.32亿的价格出售给了金融街控股，同年9月，SOHO中国将上海凌空SOHO10万平米物业以30.5亿的价格出售给携程网。2015年，SOHO中国将上海外滩国际金融中心地块，以84.93亿元价格出售。2016年，SOHO中国又将上海SOHO世纪广场卖给国华人寿保险，总价32.2亿元。2017年虹口SOHO、凌空SOHO分别以35.7亿、49.44亿卖给了新加坡公司吉宝置业和香港知名私募基金公司基汇资本。2019年， SOHO中国先后出手了总价值78亿元的13个办公物业项目以及价值7.61亿元2583个地下停车位。

从2014年开始，SOHO中国陆续通过出售资产套现超过350亿元。与此同时，公开土地交易市场中就鲜少有SOHO中国的身影。

之所有要卖卖卖，跟潘石屹对中国地产行业的看法有关，他根据银行利率计算，认为现在的房价和地价都高估了。

2017年潘石屹接受采访时表示：“SOHO自从决定销售物业以来，一直秉持做生意最基础的原则，就是低价买入、高价售出。”

他在不同场合反复讲过，衡量商业物业价值的标准是租金回报率。在美国，在利率非常低的情况下，一般商业物业的投资回报率是5%，特别好的项目大概能达到4.7%或4.5%。而在中国，净租金回报率仅有2.7%左右，同时利率比美国高出好几倍。因此，潘石屹觉得这个时候是出售物业比较恰当的时机。

潘石屹的账是：“在北京这样的城市，SOHO中国的租金回报率不到3%，但银行贷款的资金成本超过了4%，这几乎是地产业最低的资金成本，但在此情况下，这意味着全年的物业经营仍然会亏损2%，这个生意怎么做呢？”他以前表示过不会出售外滩SOHO和望京SOHO，后来这些也进入了卖单。

他说自己是生意人，要低买高卖，不过这些年他一直在卖，而没有买，这就很说明问题。作为老玩家，他最近一些年没再拿地，认为拿地的风险太大了。

以前是卖项目，相当于卖鸡蛋，现在连下蛋老母鸡也卖了。

潘石屹家族同时在欧美购入商业地产，可谓知行合一。

从2011年开始，潘氏夫妇通过家族信托投资了大量海外资产，包括7亿美元买下纽约曼哈顿广场旁的港务局长途巴士站办公大楼，6 亿美元收购曼哈顿公园大道广场的 49% 股权，以及 7 亿美元联合巴西财团收购美国通用汽车大厦 40% 的股权，而他们的长子潘瑞也已经在英国成立了房地产公司并投资多个项目。

没赚到钱

能在海外不停买，是因为潘石屹家族通过分红，现金流很充沛。

2006年至今，累计实施分红12次，累计实现净利润442.58亿元，累计现金分红达到207.78亿元，分红率为46.95%。按照SOHO中国董事会主席潘石屹及其夫人张欣持有该公司63.93%股权计算，累计可以获得现金分红133亿元。

SOHO中国2009年到2014年，分红长期在10亿~13亿元之间，2015年一跃突破36.5亿元，而净利润则下滑为5.38亿元，此后2016、2017年分红都在36亿元以上，2017年还突破47亿元，是有史以来分红最多的一年。这是因为2016年后卖地比较多。即使是北京上海最好的地块，靠出租物业赚钱，在潘石屹算来还是太慢了。

回到2007年，当时 中国上市，引得市场追捧，募资128.6亿港元，其中103.8亿港元来自SOHO中国的发售股份，其余来自售股股东。每股定价8.3港元，发行15.49亿股。截至下午收盘，股价涨至9.560港元，涨幅15％，SOHO中国总市值达到478亿港元，潘石屹进入"百亿富豪俱乐部"，老潘夫妇实际控股66.5%，以市值478亿港元计算，老潘夫妇二人的身价达到317亿港元。

时至今日，即使加上累计的207亿元分红，在这波大涨前，公司股价也距离当时的市值甚远，也就是说，上市这14年来， SOHO中国并没有给投资者创造回报，投资者和大股东潘石屹家族的财富还有所折损。这跟当时港股上市的阿里巴巴有所相似，募资一大笔钱，多年后几乎以原价格私有化。不过，SOHO中国私有化的价格远远比不上当初的上市价。

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