房产中介要凉了？杭州重磅推出官方交易平台，贝壳开盘暴跌14%，二手房交易“去中介化”时代要来了？

“全是真房源”的贝壳上市后看命运多舛。作为“中介第一股”，贝壳找房最近股价跌跌不休。继7月26日贝壳找房股价下跌27.69%后，今日开盘继续下跌，截至发稿，贝壳美股跌超14%。 

消息面上，8月18日，据杭州市住房保障和房产管理局消息，“个人自主挂牌房源”功能正式上线“杭州市二手房交易监管服务平台”，标志着杭州的二手房自主交易有了更规范、更安全、更便捷、更完善的线上官方新渠道。据介绍，该功能打破了传统依赖中介机构的房屋销售模式，改善了二手房交易过程中买卖双方和中介机构房源信息不对称的弊端。此外，平台不仅引导买卖双方按照房源核验挂牌的规范流程开展交易，还新设置了用户身份智能分类功能，实现个人自主挂牌房源信息仅向个人实名认证用户开放，经纪人员无法查看，杜绝信息外泄，防止骚扰。 

也就是说，房东们可以自行在平台上挂上自家房源，购房者也可以“绕开”中介，直接和房东面对面交易。这也标志着杭州的二手房自主交易有了更规范、更安全、更便捷、更完善的线上官方新渠道。

01

市值一年蒸发4000亿

上市一年，贝壳大起又大落。

2020年8月13日，贝壳找房登陆纽交所，成为“中国居住服务平台第一股”。开盘首日，贝壳股价上涨87.2%，市值422亿美元。 

上市不到三个月，贝壳股价从20美元暴涨到79.4美元，市值最高达到 900 亿美元。但随着创始人左晖的去世、房地产行业调控加强，楼市降温，反垄断风潮，以及整个中概股环境的低迷，贝壳股价一路震荡下跌。8月5日，贝壳第一次跌破发行价，市值蒸发了4000亿人民币。 

今年8月13日，贝壳已经公布了2021年第二季度财报，贝壳股价当天最低触碰到17.4美元，连续多日跌破发行价。

02

业绩收调控影响

8月12日发布了上半年业绩。数据显示，上半年，贝壳营业收入达449亿元，同比增长64.6%，调整后净利润为31.40亿元。

于期内，贝壳总交易额（GTV）达2.29万亿元，同比增长72.3%。上半年，贝壳找房存量房业务GTV为1.33万亿元，同比增长70.1%；新房业务GTV达8417亿元，同比增长70.7%；贝壳新兴及其他业务营收突破12亿元，同比增长68.9%。

不过，贝壳找房的净利润却在二季度中出现下滑。二季度，贝壳找房营收242亿元；同比增长20%；净利润为11亿元，同比下降60.7%；总交易额（GTV）达1.22万亿元，同比增长22.2%。

根据贝壳找房的指引，第三季度营收在145亿元-155亿元之间，较2020年同期下降约24.6%-29.4%。

管理层在业绩说明会中表示：“二季度单一城市（深圳）成交量下降，三季度业绩指引下降，原因是各主要城市（包括上海、广州、东莞等）的超预期调控政策都发生在6月中下旬，预计会对3季度成交量有比较明显的影响。” 

03

史上最严监管 

近期，多城市升级调控，陆续出台“上调二手房贷利率”“二手房指导价”等调控措施，二手房交易热度和成交量有所降低。

今年2月，深圳率先发布了二手房指导价，此后成都、西安、宁波、无锡、三亚、绍兴和上海等城市纷纷出台了二手房指导价或二手房核验政策。

据中原房地产研究中心统计，2021年1至7月全国房地产调整多达352起，上年同期则为336起。

据贝壳研究院报告显示，随着二季度对于“经营贷”排查、银行额度收紧等资金端调控政策的推出，以及一系列房地产市场调控政策的发布，新房市场二季度成交量增速降到2019年水平。

从业绩上看，贝壳找房二季度的业绩，的确受到了二手房市场降温的影响。

二季度，贝壳找房营收242亿元，同比增长20%；净利润为11亿元，同比下降60.7%；总交易额（GTV）达1.22万亿元，同比增长22.2%。

另外，调控措施也一定程度影响了公司毛利率。数据显示，贝壳找房二季度毛利润为53亿元，上年同期为66亿元；毛利率为22.1%，上年同期为32.5%。

在解释毛利率下降原因时，贝壳在财报中称：“成屋销售市场受到一系列市场降温措施的影响，导致成屋交易收入对总净收入的贡献相对较低。”

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