细究美国房产税，想到中国……

全文约7200字  

十来年前，我在纽黑文访学时，有位共事的当地华人律师非常热心地帮我了解美国社会，特别是政府与商业机构、社区等的关系，因为我的研习方向是government regulation（规制）。有一次她特意开车带我们去了当地的政务机构，现场“观摩”缴纳房产税，借此了解基层政府的运作。

缴税的地方实际是康涅狄格州一个县下属的市镇办事处，一栋二三层小楼，办理过程并不复杂，因为评税通知早就寄到她家里，没有异议的话，根据税单当场刷卡完成（当然也可用支票、银行卡或Paypal等在线支付）。印象中那笔税款不算小，有四五千美元。

十年前我离开财经媒体时，就听闻国内房地产税已准备得差不多，而且“只做（准备）不说”。前不久国土资源部宣布已全面实现不动产统一登记，开征房地产税因此再被提起，我便专门查询了下美国的房地产税（行文也简称房产税），看看它有什么特征和奥秘。

01 地方政府七成收入有赖房产税

可以说，没有房产税（property tax），美国的地方政府就无法存续和运行，公立学校等同样如此。在美国，联邦、州和地方三级政府组成其行政和税收体系，但它们相互独立，互不隶属，各自对其议会和选民负责；联邦政府主要依赖个人所得税、社保税和企业所得税，州政府主要依赖销售税、个人所得税，辅之以企业所得税、消费税等，而地方政府则严重依赖以房产税为主的财产税。房产税与联邦政府几乎没什么关系，它由地方政府（县市镇）为主征收，收入归地方政府所有。

需要说明的是，property tax所指的property（财产），各州的定义并不同，大多数情况下，property tax就针对住宅不动产，但也有一些司法管辖区对用于商业的物业征收财产税。此外，一些州允许地方政府对个人财产征税，包括船只、汽车、飞机、珠宝、工具和家具等“可移动”物品（如加州）。

由于美国绝大部分房产是包括土地的，也就是说房主不但拥有房子的所有权，也拥有与房屋相连的土地的所有权，包括房屋地基、院落的土地所有权，所以美国所说的房产税实为真正的房地产税。它的完整组成包括房产和地产两部分。每年房主都会收到下一年度应缴房产税的通知（如图表1，有些地区每年调整，有些是三五年调整一次）。

图表1 美国房产税告知函样本

来源：美国驻华大使馆

不同的州、同一个州内不同的县市镇各自设定不同的税率，加上房屋及土地价值的计算方法不同，所以房产税在美国可以说是除了公式类同，其它各不相同，五花八门，以致有“58个县有59种做法”之说。一般而言，在大城市地段好的区域、热门地区，由于土地值钱，在应缴房产税中，地产的比重常会高过房产，而在乡村或偏远地区，地产的比重大多不及房产。

在2020财政年度（2019年10月至2020年9月，财年在美国一些地方概念不尽相同，此为联邦约定），房产税占美国州政府和地方政府税收收入的32.2%，超过任何其他税收来源; 占地方政府税收的72.2%（见图表2，Tax Foundation）。地方政府依靠房产税收入用于各项开支，主要包括公立学校、图书馆、道路、警察部门、消防和紧急医疗服务，以及与居住或财产所有权相关的其他服务。

图表2 美国州和地方政府税收来源

来源：美国人口调查局（Census Bureau）、税收基金会（Tax Foundation）

02 税率高低相差数倍

大致来说，美国各个州的房产税平均税率为1%左右（实际缴纳的房产税占房产评估值的百分比）。以2020财年为例，自住房屋有效税率（effective tax rates on owner-occupied housing）最高的三个州是：新泽西州，平均2.21%；伊利诺伊州，2.05%；新罕布什尔州，1.96%。有效税率最低的几个州是：夏威夷，0.31%；阿拉巴马，0.39%；路易斯安那和科罗拉多，均为0.54%。高者是低者的数倍。

从图表3可以看到，美国中北部及五大湖区、东北部地区、南部德克萨斯州等地的房产税税率普遍较高。

税率很可能每年变动。2015财年时，新泽西州房产税税率曾达2.38%，而夏威夷仅为0.28%。所以，同样一栋100万美元的房屋，在夏威夷每年只要缴2800美元的税，而在新泽西却要缴23800美元。现在它们的税率仍相差1.9个百分点，可见50个州及哥伦比亚特区（DC）房产税差距之大。

图表3 美国各州平均有效房产税税率

来源：Tax Foundation

本文开头说到的康涅狄格州（以下简称康州，图表中也缩写为CT），税率也较高，2020财年平均为1.76%，2021财年为1.79%，均居全美第五高。2015年时，其税率曾达1.96%。

图表4 美国各州自住房房产税平均税率（2020财年）

来源：Tax Foundation

即使在同一个州，每座房屋因为所在的区域位置不同，税率也会有较大差异。还以康州为例，一栋50万美元的房屋，当美国各州的平均税率为0.99%-1%左右时，康州可能平均达1.96%，它的首府哈特福德（Hartford County）税率可能高至2.4%，而康州东北部的县，税率则要低些（据Smartasset.com)。

更具体点，康州下辖8个县中，位于西南部、靠近纽约都市圈的费尔菲尔德县（Fairfield County），征收的房产税是州内最高的，平均每年每户征收6221美元，而东北部的温德姆县（Windham County）的房产税是该州最低的，平均每年征收2970美元。图表5中的这年，费尔菲尔德县的房产税中位数为7928美元，温德姆县的中位数为4049美元（Smartasset.com)，相差近一倍。

图表5 当全美房产税税率平均为1.07%时，康州各县达1.83%-2.4%

来源：Smartasset.com

03 房产评估值和实际纳税额

房产税的中位数在全美50个州之间以及州内部差别也很大。全美房产税纳税额最低的6个县级区域，它们的房产税中位数都不到200美元/年（Tax Foundation，2022）。

这些县位于阿拉斯加（2个）、路易斯安那（3个）和阿拉巴马州（1个）。此外，路易斯安那州中部的艾伦教区(Allen Parish)，只有201美元，西弗吉尼亚州麦克道尔县(McDowell County)，为218美元。

房产税中位数最高的8个县，税单都超过1万美元。它们位于新泽西（3）、纽约州（4）和弗吉尼亚州（1），它们大多数靠近纽约市，这也从侧面反映“大苹果”这个大都市的强大辐射影响力。

图表6 西海岸地区税率低于全美平均水平，但纳税额较高

来源：Tax Foundation

居民缴纳多少房产税，除了税率外，还取决于房地产的估值，房屋、土地估值高，在相同税率下，缴税也就多，因此，如何评估房屋价值是政府征税和居民缴税中的重要一环。房屋估值由政府专门机构负责，估值的依据包括周围地区同类房屋的买卖价格、房屋本身的结构、使用及维护情况、房屋出租价格、地皮等。

一般来说，政府的估值会比同类房屋的市场价格低一些。房主也有一些相关支出，如保险费、维修费等可用以抵税。

每次评估的结果都会在缴纳房产税之前通知房主（如图表1样本），详细列明估值内容，包括今年及上一年房屋及土地各自价值多少、税率及预计纳税额等。房主如果对政府的估值有异议，可以在一定期限内要求重新评估。

经历2008-2009年的金融危机后，美国房市大跌，此后几年许多地方的房屋估值下调，房产税也随之下降。最近几年房市重新上涨，特别是新冠疫情后美联储先激进降息，后激进加息，美国房价正在经过大幅上升后见顶回落过程。

图表7 美国凯斯席勒房价指数（Y/Y，2013-2023年）

来源：Tradingeconomics.com

04 税负几何

税率高低和纳税额多少只提供了观察税收的一个角度，将居民收入因素也考虑进来，比较房产税在居民收入中所占的比重会更加全面，这也就是税负的概念。