2016年9月21-23日(厦门)杨老师与您分享：后营改增时代的土增税清算实务和新申报表解读之{福建省土地增值税清算技巧专场训练
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佟天成老师
后营改增时代的土增税清算实务和新申报表解读专题之
——{福建省土地增值税清算技巧专场训练}——
‖2016年9月21–23日‖—‖厦 门·舒悦酒店‖—‖主 讲：杨老师‖
‖专题背景‖
C首先，随着营改增工作的最终完成，地税部门的主管税种将由营业税转向土地增值税，在今后一个时期土地增值税的清算工作将成为地税部门的核心工作，清算的力度将会逐渐加大；
C其次，随着营改增工作的完成，对土地增值税清算工作也将带来巨大影响，在清算收入、清算成本的确认、税金的扣除等各方面相比营改增之前都将发生重大变化；
C再次，受营改增工作的影响，为了适应土地增值税清算工作的需要，国家税务总局
“税总函[2016]309号文件”也将土地增值税报表的结构做出重大调整。综合分析以上情况，结合当前企业自身的需要，我们特开设此次培训班。
C本次培训为“福建省土地增值税清算专场”，将紧密结合财政部、国家税务总局和福建省地方税务局关于土地增值税清算的法律、法规和近两年来出台的税收新政来讲解。课程全部采用真实的案例—真实的情景再现、真实的处理结果，全部案例都来源于全国各地税收执法实践。希望通过本次培训，让大家对土地增值税获得一次前所未有的、不一样的、全新的认知与感受，进一步增强土地增值税清算与申报的实际操作水平。
‖主讲专家‖杨老师：我国资深税务官员，从事税务稽查工作二十余年，多次参与国家税务总局组织的房地产行业税收教学研讨、教案编写及税收大要案稽查工作，有较深厚的税收理论功底和较丰富的税务稽查实战工作经验。同时，多年来，杨老师一直在全国各地循环从事房地产与建筑业税收教学工作，授课时间长达几千课时，教学地点遍及全国二十九个省、市、自治区。教学内容涉及税收征收管理、税务稽查、税务行政法、税收筹划等多个学科，有着十分丰富的教学经验。授课模式：政策解读＋案例分析＋现场互动（每次培训互动时间不少于一个半小时，可以现场解决学员提出的涉及到建筑、房地产行业的所有税收问题）。具有较强的时效性、实操性；授课特点：准确、透彻、简洁、实用；授课风格：生动、诙谐、风趣、幽默；因此受到各地学员的认同和热烈追捧。
‖主讲内容‖
「案例分析01」房产已经全部销售，但是房地产开发公司一直未取得土地使用权，是
否应征收土地增值税？
「案例分析02」房屋从土地当中分离出来单独转让，是否征收土地增值税？
「案例分析03」委托代建必须符合哪些条件，代建业务双方一般如何进行会计核算？
「案例分析04」国有土地使用权被收储是否应征收土地增值税？
「案例分析05」以接受投资入股土地进行开发，土地的入账价值怎样计算，以什么为原始凭证？如果是先接受土地投资入股，再以股权转让形式取得对方的股权，股权溢价能否作为土地成本扣除？
「案例分析06」在确认开发项目是否达到清算条件时，对国税发[2006]187号、国税发[2009]91号文件中的“竣工验收”“销售达到85%”、“取得销（预）售许可证满三年”应该如何理解
「案例分析07」国税发[2006]187号文件第一条规定：“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算”。其中的“国家有关部门审批的房地产开发项目”和“分期项目”应该如何理解？
「案例分析08」房地产企业销售有产权的地下车库、车位应如何进行清算？
「案例分析09」清算时，对“公寓”、“商住两用房”是否可以按住宅对待？
「案例分析10」在实际工作中，应以什么为依据确认土地增值税清算收入，营改增后清算收入应该如何确认？发生视同销售行为，应如何处置？
「案例分析11」政府按照土地出让协议规定的价格，回购安置房的，应如何确认销售不动产收入？
「案例分析12」在实际工作中，一次性取得土地分期开发的、同一项目中含有不同类型房地产的，清算时土地成本应如何计算扣除，其他成本应该如何计算扣除？
「案例分析13」清算时，房地产企业“支付给国土资源局”的土地违约金、滞纳金是否可以计入开发成本扣除？
「案例分析14」未按规定实际支付土地价款，或者支付价款时未按照规定取得合法凭据的土地，清算时是否允许扣除？
「案例分析15」经国土局批准同意，开发商拿地时用以前为政府垫付的工程款等资金抵顶土地出让金。这部分土地出让金，没有土地出让金票据，能否扣除？
「案例分析16」母公司购得土地，款项全额支付，并取得收据。拍得土地后，注册全
资子公司，作为开发此地的项目公司，与土地局签定合同补充条款，将土地的受让
人变更为子公司，相关税费及土地证由子公司办理，总公司支付的土地价款作为两
家公司往来款项。土地出让金专用票据的付款单位为总公司，在计算土地增值税的
扣除项目时，此票据是否允许扣除土地价款？
「案例分析17」开发商与国土部门签订了土地出让合同，代政府完成拆迁或支付拆迁
补偿费，并以此抵顶土地出让金，抵顶部分未支付地价款，无票据，差额部分支付
了地价款并取得票据。抵顶部分能否扣除？
「案例分析18」改制企业按照政府改制文件取得土地使用权，无票据，清算时土地成
本如何扣除？
「案例分析19」房地产企业，支付拆迁补偿费应取得什么票据？
「案例分析20」开发项目涉及“拆迁安置”的，开发成本应如何计算？
「案例分析21」营改增后建筑成本的扣除将发生哪些变化？单栋建筑物含有不同类型
的房地产的，清算时，其建筑成本应该如何计算分摊？
「案例分析22」国税发[2006]187号，“销售已装修的房屋”中的“房屋装修费”应如
何理解？
「案例分析23」营改增前，开发项目涉及到甲供材发票是否允许直接扣除？涉及到混
合销售业务的对开发公司所取得的票据应如何把握？营改增后甲供材业务是否还会对土地增值税计算产生影响？
「案例分析24」在土地增值税清算时，企业支出已取得合法凭据但未实际支付的部分
（例如：工程款）可否计入扣除项目？
「案例分析25」房地产开发企业将房产全部销售后，配套设施的产权转到哪里？税务机关如何掌握？
「案例分析26」公共配套设施租赁业务应该如何计算征收土地增值税？
「案例分析27」清算时，对开发公司“在小区外部为政府建设公益性设施发生的费用”是否允许扣除？
「案例分析28」规划外发生的项目内建设支出，是否允许扣除？
「案例分析29」计算土增税时，“营销设施建造费用”是否允许计入开发成本扣除？
「案例分析30」房地产企业同时开发多个项目，不能明确划分所属项目的共同费用、
开发间接费，清算时如何计算扣除？
「案例分析31」房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装
工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，应该如何处置？
「案例分析32」为什么土地增值税清算时企业的开发费用不据实扣除，而是按照成本
的5—10%计算扣除，这样做的用意是什么？
「案例分析33」《土地增值税实施条例细则》第七条当中的“金融机构”应怎样理解？关于借款费用的扣除应如何把握？
「案例分析34」房地产企业向个人、其他单位（含关联方）借款，费用是否可以扣除？委托其他单位、个人向金融机构借款，费用是否可以扣除？取得个人、单位委托银行借款，费用是否可以扣除？取得集团内部统借统还借款，费用是否可以扣除？
「案例分析35」开发用地缴纳的土地使用税，因土地纠纷发生的诉讼费、律师费，企业开发部、预算部、材料部、技术部等部门的费用，属于开发间接费还是开发费用？
「案例分析36」为什么必须区分开发间接费和开发费用？
「案例分析37」清算时，与转让房地产有关的税金应该如何计算扣除？营改增以后税
金的扣除将发生哪些重大变化？
「案例分析38」转让、销售旧房应如何计算扣除项目金额？
「案例分析39」房地产开发公司，项目完工后，应如何进行土地增值税清算的具体操作？纳税申报表填列的填列发生哪些变化？
「案例分析40」清算后销售尾盘，应如何计算缴纳土地增值税？
‖培训对象‖各房产企业领导，财务部门负责人、会计主管、会计核算人员、税务主办、
（具有一年以上房地产开发工作经验）税务、会计师事务所及各财务咨询公司的人员。
‖资 料‖本次专题配套讲义、政策辑要与案例集资料。
‖培训时间‖2016年9月21日至23日（9月21日全天报到,22-23日两天课程）
‖培训地点‖厦门◇舒悦酒店（厦门市思明区莲前西路209号）
‖相关费用‖人民币3280元/人（含授课、场地、资料、会务、现场咨询费等）。
↘如需安排食宿者，可统一安排，费用自理，（具体详见参会确认函）。
Ø户 名：北京金旭红企业管理中心有限公司
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‖联系方式‖☆电 话：（010）52106740 ☆课程顾问：佟天成15230818990
☆传 真：（010）52106428 ☆邮 箱：2850160380@qq.com
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‖增值服务‖☆参会学员可享受房地产企业管理教育网会员积分赠送服务：税法查询、
纳税辅导、在线专家答疑、远程教育、网上信息检索、QQ论坛交流等。
☆参会学员可同时获得我公司专家团于仁德老师授课实况音频：“营改增
背景下的房地产企业三大税种清算实操模拟演练专题”光盘一张。
☆参会学员可同时获得我司最新版房地产“财税QQ答疑”手册一本。
‖报名方式‖参会学员请在会议前3日将回执表传至联系人，以便会务组做好准备工作。
⊙请真实填写并按此线剪下传回⊙
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Ø鉴于本课程对公司模式与流程的巨大影响，强烈建议公司高管与财务高管决策人等全员共同出席！
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