广州市场观察：太古汇商场一年收多少租金？

这篇文章是笔者从业的一点小小兴趣爱好及体会，以供诸位参考及指正。

学习之路漫长，个人认识或难免仍有偏颇。如有指教，欢迎在微信后台交流。

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文/PASTORAL

对于商业地产从业者，通常我们都会很好奇，各个地方那么多牛逼哄哄的项目，看上去很美，“面子”有了，不知道“里子”如何呢？这里这个“里子”讲的就是通过资产管理经营一个物业所得到的租金收入。但是，市面上那么多的商场，它们一年都赚多少钱呀？

作为购物中心的租金结构，包括两方面，一方面是固定租金，业主方通过收取固定租金，确保了自己的收益，以降低投资物业的风险；另一方面是提成租金，通过管理运营使原来生意表现不好的租户增加收益，让原本生意表现良好的租户更加优越，从而收取一定比例的提成租金，于情于理，都是合乎逻辑。对于业主方和租户，都会更加有动力去改善及经营好自己的商店。

举个例子，小明在太古汇开了家咖啡厅，每月交租100块，提成租金10%。如果月营业额为1000块，1000*10%=100，那小明还是交100块；如果月营业额为1500块，1500*10%=150，这样小明就需要额外交多150-100=50的提成租金。表面上看，小明好像亏了，但是小明开店的固定成本几乎不变，营业额越高，其实小明的收入也就越高。而作为业主方，也更加有动力去帮助小明经营好咖啡店。

那作为一个不开店而平时只逛街的小白呢？小白一个单身汪一周去太古汇Simply Life吃3次饭，每次消费约80块，那小白享受了太古汇的环境、空调、洗手间，这些都是免费的吗？小白究竟有没有给太古汇交租呢？其实看看Simply Life平时及周末都在排队，就知道它八九成都会交提成租金了，我们在逛街吃饭买东西的同时，也在帮业主贡献租金。

那小白就问了，那诺大的一个太古汇，一年可以收多少租金呢？今天我们就从一个案例来了解，作为一个路人，如何知道太古汇收多少租金。

从太古汇的2014年年报我们可以看到以下信息，其中列举出了太古汇在国内所有已经开业及发展中项目的基本情况：

其中的投资物业包括写字楼、商场及其他，我们将购物中心部分节选出来，汇总表格如下：

（数据来源于太古地产2014年年报，http://ir.swireproperties.com/big5/reports/ar14.pdf）

根据年报信息，二零一四年集團中國內地投資物業的租金總收入增加百分之十七至港幣十八億九千七百萬元，其中港幣十五億五千五百萬元來自零售物業及港幣三億三千一百萬元來自辦公樓物業。

按照笔者的理解，以上的租金收入应该是按照太古应占权益计算出来的租金总收入，所以按照每个项目所占的权益，假设太古在中国内地每个运营中的项目的月单位租金收入一致，预测出太古汇的年租金收入如下：

（数据来源于太古地产2014年年报，http://ir.swireproperties.com/big5/reports/ar14.pdf）

以上，太古汇在2014年，大概租金收益是4.69亿元人民币。值得一提的是，这个预测的基本假定是太古在中国内地每个运营中的项目的月单位租金收入一致，从现实的观察来看，成都太古里及北京颐堤港相对来说，对租金的贡献应该不及太古汇及北京太古里，所以实际的太古汇租金收入将可能会比预测出来的4.69亿高，有可能接近5亿人民币。

咳咳，这里面也有你我的贡献哦。