原创 | 基金之森：Preqin地产基金报告解读（一）

大凡我国的东西，都有些中国特色。业内近几年提“地产+金融”概念的不少，也大都带有浓重的国情。接地气当然是大好事，不过这也不妨碍咱们得闲瞥一眼世界格局。

小编这次带来的，是另类投资（Alternative Investment：包含地产PE、基建PE、产业PE、VC、对冲基金等）圈内首屈一指的数据库——Preqin新出的2015年地产PE报告。Preqin每年都会针对全球地产基金业的投资人（LP）、基金管理人（GP）、投资回报等不同方面，出具专题报告。本文使用的数据均来自其网页公布的2015年全球地产报告节选。（手握其订阅账号的大爷们，求大腿！）

原文为英文，小编将大意译为中文，并附上自己的粗浅理解，还请大牛斧正。

文：森

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没有钱，是万万不能的！

Preqin报告解读的第一部分，就来盘点去年全球地产PE的募资情况：

内容：

（数据未明确标注是“从哪里的LP募集”还是“总部设在哪里的GP募集”还是“资金投向哪里”。据下文数字，暂理解为第三种）

2014年全球地产PE募得的资金中，投向北美的有440亿美元，投向欧洲的紧随其后360亿美元，亚洲则为100亿美元，其他地区20亿美元

森短评：

- ‍地产PE投资的主要战场仍在欧美。投入地产PE的资金来源（如主权基金、社保基金）通常也多集中在欧美

- 由于外汇流通、政策稳定性、准入门槛、市场透明度等多种原因，亚洲的地产PE投资土壤尚未成熟。想一下北京上海香港有多少物业是抓在外资地产PE的手里？北望东京首尔、南眺新加坡，也都一个样

- 对亚洲投资较少的另一个原因是亚洲LP们的资产组合中，对地产PE的配置也尚未完全接受

内容：

- 图一：2014年募集成功的基金，平均募集费时19个月

- 图二：2014年募集成功的基金中，59%的募资额达到或超过他们的目标

- 图三：72%的GP认为2014年的募资市场竞争较2013年更激烈

森短评：

- 图一：这说明地产PE是多么需要前瞻性的一个行业。就在三五年前，多少地产PE的中国团队开始募资的时候一心想要投中国零售物业，刚募完甚至募到一半，中央反腐了，网购横扫了。我要写个惨字！不禁想对现在才启动募集中国物流的各位说：愿19个月后的市场风向，与你们同在！

- 图二：59%达标或超募个人感觉高了，至少在亚洲。转念一想，还有一堆没募集成功的，或者没到目标但还想拖着再募点儿的，都没算在分母里。下张图证明了我的猜想。Hmm，统计总是没办法完美的

- 图三：募资竞争更激烈了！我也这么听说！

内容：

- 图一：上图为投向欧洲的平均基金规模超过8亿美元，较2013年翻了一倍多。下图为2014年全球募集资金的39%，将投向欧洲（此数字与题图360亿美元投向欧洲吻合）

- 图二：上图为债权地产PE 2014年较上年多募了47亿美元。下图为2014年募集成功的债权地产PE的平均基金规模约为8.16亿

- 图三：上图为2014年募集成功的基金数，比2013年少了59个（我要再写个惨字！）。下图为2014年募集成功的地产PE中最大的10个，占了总募资额的40%

森短评：

- 图一：这看来是马太效应的产物，成功的GP募到了更多的钱，而其他人就可能2014年完全没开张，于是被排除在了分母之外

- 图二：债权地产PE目前进入中国的极少极少，以后有机会单独聊聊

- 图三：马太效应！马太效应！马太效应！（重要的事情说三遍）。2014年是一个典型的“凡有的，还要加给他，叫他有余；凡没有的，连他所有的也要夺去”的一年。2008年之前募集的基金回报差不多都见分晓了，那些被金融海啸或其他原因一击KO的，为你们感到惋惜，并诚挚地祝你们好运！那些因为预判好或运气棒或起家晚或其他原因挺过来的，恭喜恭喜！

刚才的图三也正好给这募资篇写下了一个恰当的总结：这是一个残酷又多变的行业。达尔文的信徒们，但愿我们都生存得欢畅，欢了又欢！

朋友们如果对过去几年的地产PE能拿到多少回报感兴趣，敬请关注“地产与远方”，并期待明天的《基金之森》专栏。祝周一好！

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“基金之森”专栏将不定期为大家介绍世界地产PE的形式和动态，但所做的所有评论和分析纯属个人瞎掰，不构成任何投资或就职建议。

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