原创 | 基金之森：Preqin地产基金报告解读（二）
小编这次带来的，是另类投资圈内首屈一指的数据库——Preqin新出的2015年地产PE报告第二部分。Preqin每年会针对全球地产基金业的投资人（LP）、基金管理人（GP）、投资回报等不同方面，出具专题报告。本文使用的数据均来自其网页公布的2015年全球地产报告节选。（手握其订阅账号的大爷们，求大腿！）
原文为英文，小编将大意译为中文，并附上自己的粗浅理解，还请大牛斧正。
文：森
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不是我们不努力，而是敌人太强大！
上期提到募资，Winner takes it all。那到底Winner和（咳咳）非Winner是怎么区分的呢？回报率说话！
净股本回报率：本图显示的是按成立年份取平均数，各封闭地产PE（即有存续期限）的净股本回报率。蓝线是中位数，红线是加权平均数
森点评：
- 成立年份（Vintage Year）：PE业做横向对比时，不可或缺的一个维度。因为通常地产PE的投资期为两到三年，之后数年则努力对已投项目进行各类提升（或抱着等市场走强、或祈祷合作方给力、或作死），所以成立年份直接关系到投资时的市场氛围，这又关系到买价是否太激进，从而直接影响回报率。所以一切不看成立年份就进行的对比，都是耍流氓！（2012年及以后的基金仍在投入阶段，可以忽略）
- 净股本回报率，又称获利倍数、静态回报率。投进100块，十年后回来100块，净股本回报率是1。看看上图2004-2007年成立的基金，十年才赚了0-10%？！也许比起当时直接去底特律买房子，已经是不错的回报了
- 红线（加权平均数）和蓝线（中位数）的差异，大致可以理解为红线更能代表大基金的表现。看看2006年的红线吧，被金融海啸打得血本无归，这也部分解释了为什么几乎所有外资投行旗下的地产PE，现在都已经不复当年勇了（点名不太好，只能提被Blackstone收编的Lehman）
内容：
内部回报率：本图显示的是按成立年份取中位数，各封闭地产PE的内部回报率。红线是成长型基金（Value-added），另一条是机会型基金（Opportunistic）
森点评：
- 内部回报率，即IRR，又称动态回报率。由于考虑了金钱的时间成本，是考核PE的一项主要标准。三个月翻一番和三年翻一番，当然有本质上的不同。
- 成长型（Value-added）vs机会型基金（Opportunistic）。这两个单词业内没有统一的翻译，但这两款基金的差异在于风险偏好和回报预期。成长型相对风险偏好略低（比如在中国可以做一线城市核心地段的物业改造），追求的回报通常是15%以上（high-teens）；机会型相对风险偏好较高（比如在中国可以投三四线城市的开发项目），追求的回报当然也更高，通常在20%以上。
- 从上图可以看出，刚才那段话里的说的什么两者风险偏好/回报预期有多不同啦，其实等变成了现实，在时间的维度攻击下，都差不多一个样。不过机会型Opportunistic的回报，确实在不同的成立年份下，更加不稳定，尤其是2000-2003年那一段。
- 2004-2007年成立的基金啊，换个计量方法也一样啊！0-5% IRR！能做到不是负数，已经是大家拼了老命的结果了，都不容易！
总结：
大江东去，浪淘尽，千古风流人物！在下一轮大潮来临之前，务必穿好救生衣！
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