原创 | 世界之森：阿姆斯特丹的一盏红灯

TGIF！分享了一个星期的地产金融，是时候换个[重]口味。

最近小编跑了次荷兰，一个非常田园、开明又有秩序的国家。适宜踩单车，适宜慢悠悠，适宜讲英文（据一位荷兰小哥说，整个国家都会讲英文是因为“口亨，别人才不会迁就我们来学荷兰语呢”，哈哈）

在流连于郁金香和风车磨坊这样的“大清新”之余，小编当然没有忘记接地气儿，“顺路”参观一下大名鼎鼎的红灯区。同时一尽地产投资人的本分，尝试分析一下红灯区的投资价值，还望各位斧正。

文：森

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Location Location Location

- 市内最知名的红灯区被称为De Wallen

- 位于最古老的中心城区

- 距离游客必经的中央车站步行仅10分钟

- 位于景点老教堂附近（就是这么有容乃大！）

- 周围聚集了大量的大麻店（Coffee Shop，在大河南可不是喝咖啡的）、X剧院、X用品商店、X博物馆。满汉全席有木有！琳琅满目有木有！！

- 华人区就位于红灯区附近，主营餐饮和中式按摩（想来生意也是不错）

物业情况及存量

- 多为饰有红灯的底楼单间，少数有地下和阁楼两层

- 每间一名橱窗女郎，玻璃门内一张椅子和一张单人床。门内有红布帘一条，拉上即显示“工作中”。。。作中。。。中。。。

- 目测面积3-5平米

- 不同房间可打通，姐妹可串门。土豪请注意！土豪请注意！

- 据闻每个姐妹床头配有一个按钮，紧急情况下一按，警察即到

- 据荷兰本地统计，该区域约有200-300个红色橱窗

租赁需求（从业人员）

- 根据荷兰本土调查，75%的橱窗女郎来自国外

- 只有欧盟公民才可以合法执业，但欧盟公民也有黑姐们儿

- 据闻有泰国来的Ladyboy，可惜小编未能得见亚洲面孔

- 姐妹们大多整过

- 近期流行装扮：眼镜女郎、荧光比基尼。所以五十度灰已经不火了吗？！

- 未见有空置红灯窗

商业需求（消费者）

- 据闻最大消费群来自腐国（国内实在太腐？！），搭飞机从伦敦过来只需一个小时

- 人流量大，但转化率低

- 周末晚11点目测“工作中”的橱窗不足10%

- 通常询价的客人是成群的，常有学生模样互相怂恿（你们其实是穷吧~）

- 但成交的客人通常是单独一人，询价极快，马上close deal

- 周边的X剧场、大麻店生意畅旺，或可帮助提升购买欲

- 亚洲人照顾女郎生意的不多，但X剧场门前排队的不少

投资价值

- 据闻橱窗租金为150-200欧/天，通常女郎会翻早晚班分摊成本

- 客单价50欧20分钟，仅包括抚摸，咳咳，其他另计（资本主义国家的民众们生活在水深火热之中啊！）

- 考虑欧洲高昂的个税，每日每个女郎做3-5个生意即可回本

- 租金最贵是从火车站来的窄巷子，一则流量入口，二则巷子窄消费者可近距离端详询价；沿运河为X剧场和大麻店集中地，游客最多，租金居中；租金最低的是远离游客区的小巷，多为黑姐妹租赁

- 假设租金收入200欧/天，80%出租率（考虑假期），税费运营成本去掉40%，一间橱窗每年净收入35,000欧元

- 按阿姆斯特丹4%的街铺净租金回报率（CBRE报告）算，一间橱窗价值88万欧元

- 假设实用面积4平米，实用率60%（荷兰房屋占地极小），则单价为13万欧元/平米，合90万人民币/平米。虽然离香港铜锣湾800万人民币/平米的癫狂还相去甚远，但也是天价了

- 考虑欧洲现时利率水平，借贷款后应可获得更高的稳定回报

- 可惜小编没能看到地产放盘，无法佐证

投资难点及风险

- 楼宇放售稀少

- 须寻求当地租赁代理（皮条客？）

- 当地应已形成一张致密的产业网，外来投资者准入门槛较高，也可能有额外支出（保护费？）

- 当地市政府正以贩卖人口等理由，逐渐收紧对红灯区的限制

- 机构投资者的道德风险

总结

- 该投资机会有稳定的市场供需支持

- 进入门槛较高，需要本地知识的配合

- 适合追求稳定收益、希望配置欧洲资产、敢于承担道德风险的投资人

- [土豪向] 欧元这么便宜！甭算了！买！买！买！

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“世界之森”专栏将不定期为大家介绍世界各地的地产姿势，但所做的所有测算和分析纯属瞎按计算器的结果，不构成任何投资建议和要约。

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