吐槽 | 万科REIT是个真REIT？

引子：今天，2015年6月26日，鹏华前海万科REIT基金（下称“万科REIT”或“产品”）将公开发行。反正现在所有新上市的REIT都叫自己第一名，这一只也不甘人后，号称是“第一只公募REIT”。但事实上这只REIT，和普遍意义的REIT，怎么看都是两个物种。

森

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声明：笔者信息来源为新闻报道，未对资料的真实性和完备性进行再次核实，也未持有任何本文提及的公司权益

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槽点1：资产配比：

- 不超过50%部分，增资入股万科前海企业公馆

- 不低于50%部分，投资于固定收益类资产、权益类资产

What are you弄啥咧？！说好的REIT，房地产投资信托哎大哥！到最后大部分钱可以拿去买债买股？！在我们那旮旯这叫理财产品，你们城里人真会玩儿！

槽点2：标的项目

- 万科前海企业公馆，深圳前海合作区暂时的独苗

- 33栋办公物业、7个公建

欢迎各位去八卦一下这个项目的土地证、房产证长什么样。这是一个典型的BOT项目（Build-Operate-Transfer，建设-运营-移交）。万科享有八年的运营权（正好是这只REIT的赎回期），之后尘归尘土归土，全部交给前海政府。不过话说回来，拿运营权而非资产来做融资是个更牛逼的想法。虽然管他叫REIT怕在全世界也要排第一名，但是这儿是深圳嘛，不管黑猫白猫，能融到钱就是好猫。

槽点3：交易价格

- 项目总建面65,200平米

- 万科总投资约7.7亿，成本约合12,000/平米

- 交易收购项目50%股权，这部分作价12.7亿，即100%作价25.4亿

- 假设项目没有负债，售价约合39000/平米

蛤？这个没有土地证的项目资产价要39000？！一定是听错了吧！这是谁家帮你们估的值？成本还是12000！天呐噜这生意太好赚了，拉兄弟一把吧。

槽点4：项目运营成本

- 万科本次让渡的是物业管理费收入外的100%营业收入

这意味着全部运营成本包括税费，都要万科自己背啊！赶紧调高管理费啊！这做决策的时候，不同部门得撕多少次哔，咬碎多少颗牙啊！好吧即使这样，要是39000/平米的售价不假，算总账也是没有亏吧。

槽点5：租金收益率

- 根据DTZ出具的评估报告，2015年的预计营业收入是1.26亿

- 租金收益率不到5%

- 整个产品的预期收益率据说要达到8%

从5%补贴到8%，虽然之后营业收入会涨，但前几年鹏华可要多投些高息债，多打些新股呀。不然万科老这么往里填钱也不是个事儿啊。要知道万科出去发债的成本也不到5%，这吆喝赚的真不轻松。

槽点6：可复制性

- 这个产品的实质更接近运营权融资，怎么看都比REIT风险更高

- 据说前海管理局在这个产品的推进上居功至伟

所以要说在万科的其他项目上推广，难。要说在其他自贸区推广，也悬。这里要对前海管理局高呼三声佩服，是你们让大家再次看到了“深圳精神”！

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总结：吐了这么多槽，大家也许已经得出结论，万科REIT不是一个真REIT。但私以为，这个产品比REIT更创新，更需要强大的勇气和执行力来做成！前海管理局、万科、鹏华能够排除万难做成这个产品，在下深感敬佩。此处应有掌声！