原创 | 购物中心怎么做资产管理（一）
购物中心怎么做资产管理（一）
所谓的购物中心资产管理，从购物中心落成之日起，就要没日没夜的操心，就像家里养了只母鸡，要好生的将养着，期盼它能够生得出来茶叶蛋。这个系列将摘录一些简单的数据及表格，让大家对购物中心运营管理，更加可量化的理解。
前方干货。
文/PASTORAL
开门见山，首先从几个名词解释开始。
名词解释：
Income and Expenses：租金收入及费用支出，简单来说，就是赚了多少钱，花了多少钱。理性的开发商都是会量入为出，income和expense又可能break down出许多些花样，在接下的本文中会有案例解释。
Gross Sales：总营业销售，这里指的是发生的一个购物中心里面的所有商铺的所有销售收入，值得一提的是，因为购物中心的营业租金是跟品牌的销售直接挂钩，所以一般发展商会要求品牌在购物中心里面发生的所有流水都需要计入该门店的收入。而国际品牌通常除了线上的销售，还包括一些线上销售线下取货，或者购物券销售所得。这一点上，业主和品牌这一对CP，也会在这点上撕起来。
Gross Rental Income ：总租金收入，在资产管理上，购物中心看总租金收入上，会计入提成租金，这样才能够体现因运营管理从而使租金上涨及资产增值。
图一/ Income & Expense
以上案例是一个小型的社区mall，虽然是社区mall，如果经营得当，对downtown的高大上商业绝对是非常必要的补充，比如小编现在除了本职工作扫街，一般宁愿选择经营得当的社区型商业安静的码字，而不是到ifc星巴克去蹭wifi，关键是停车费太贵，已不能愉快的逛街了。
首先看看income & expense，哎，直接贴干货，都没小编什么事儿了。小编一边里凉快去了，各位大神先盯着数字看看，此处打个盹儿。
图一只列出了这个社区mall半年的数据，相比来看，Q1和Q2的总租金收入都相对去年增长了5.5%-6%，租金收入相对来说是比较稳定，按照现在的年通胀率4%，那租金收入增长基本跑赢通胀。
Promotion expenses，推广费或营销费用，这个case中，Q1的营销费用yoy增长了35%，是因为Q1刚好经过了农历新年，08年是金融危机年，该项目在09年的农历新年花了大价钱，做了很多新年的装饰，请了若干个明星来撑场，所以多花了些钱，不过这些都是小钱，吸引人气，转换成财气，才是后期运营管理的常胜之道之一。
细心的粉丝肯定会发现，表格中很多R1/R2/R3，其实这个才是做这个chart去review business 的关键，举个栗子，Repair & Maintenance 在Q1相对去年增长了接近150%，OMG，这就是不太正常的点，所以辅助这个sheet会有一个Explanation的sheet来解释。贴这个R2在下面：
这个社区mall在08-09年对整个mall做了很多的机电升级改造，包括硬件和软件，零售商业地产需要经常不定时的升级自我，因为消费者的喜好是在不断变化和升级的，如果坐井观天墨守成规的话，肯定会被市场所淘汰。
图二/ Gross Sales
两个看点：
1. 业态分布
按照面积计算，细分出每种业态的面积占比。
2. 销售年度变化
然后就是来看每个月的季度的销售额变化了，一般来说，每个季度的销售会有一些seasonal adjustment，比如Q1通常会经历农历新年，商家一般会在这个时间前后大力进行推广促销，所以这个季度的数据会上升比较快。
这是购物中心资产管理的第一篇，偏重在后期运营管理方面，其实包括前期和后期，都有很多很有意思的东西值得研究和学习，小编笔力有限，不能将其中一一道来，欢迎有兴趣的盆友可以后台切磋讨论哦。
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