原创 | 购物中心怎么做资产管理（二）

购物中心怎么做资产管理（二）

昨天手起刀落，将资产管理较为核心的干货都抖落出来了，账号君都希望当年的体育老师教的语文能够再好一些，可以把姿势摆的更加生动一些。算了，缩多了都是泪，今天讲讲月度销售及租金的分析。

前方继续干货。

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文/PASTORAL

今天的例子还是昨天没写完的case，还是某一个香港的社区mall，所以货币单位和面积单位都跟内地有点不同，不过方法论是一致的。着重来看月度的销售分析。

众所周知，购物中心运营者收取的租金有一部分是来着提成租金，所以租户生意的好坏不仅跟租户的生命息息相关，也跟地产商的收益挂钩。君不见，每个购物中心每年花费那么多的时间精力做那么多市场推广活动，一方面是为了提升人气，维护逼格，更加是让店家能够更好的做生意，收取更多的提成租金。

不说了，上图了。

图一/ Gross Sales by Trade

Gross Sales就是租户每个月的月营业额，通常就是POS机收取的当月的流水，每一笔都记录在案，逃不掉的哦。现在基本上业主都会要求租户的POS系统是跟业主的POS系统是连接在一起，或者通过某一个IT上的程序，跟业主的后端连接在一起，以便业主可以很好的monitor租户的每一笔流水。这样做好处是显而易见的，当然强势一些的租户肯定不肯啦，“内裤都给你看见了，我会很害羞的。”与此同时，甲方通常都会要求租户在每个年度提交一份由第三方审计公司审核过的营业额报告，通过对比再次确认租户是否在销售额中作假。（账号君不得不感慨人与人之间最基本的信任呢。。。不过甲方和乙方都是法人，不是自然人，大家最后还是守着契约精神比较好咯。）

当然，强势牛逼的租户往往不会就范哦，比如Apple Store，强势到天际开外哦，业主方也是要哄着伺候着。

当然可能有人会问，租户有没有造假的机会，这个你要问充满智慧的伟大的祖国人民了。嘻嘻。

Trade，业态。通常购物中心喜欢说业态分布，图一非常详细的罗列了不同的业态，在08-09年的一年当中，每个业态对销售的贡献。

横向来看，比如拿fashion的数据，Excel随便就拉出一张表，时间仓促，小编就随便拉拉，没有发挥处女座的精神哦。

如果在稍微捯饬一番，是不是逼格很高呢。好多些老板就是喜欢看这些漂漂亮亮的表格报表流程图等各种图呢。

正题啦，上图可以看出一点，服装零售的销售还是比较有季节性的变动，所以商家忙季操心，淡季更操心。身背着去年年会几杯酒后拍着胸口立下的销售额，酒后暗自痛斥这操蛋的人生。

往竖的方向看，以Jan-09的数据为例，拉个环形饼图如下：

这个角度基本主要讲的是每个业态对销售的贡献，表现不好的业态，通常会找原因，要不就加强，实在不行就会选择换业态经营。

以上图一。

以下图二。

图二/ Area By Trade

图二很简单明了，每种业态面积占比多少，参照图一的操作方法，随便拉出许多图，嗯嗯，记得花多点时间调调颜色、比例、大小等等，写报告、ppt的同行，建议多看看商周或一些咨询行业的报告，借鉴学习他们的图表做法，小编不会骗你的。这一条不多说了，小编码字到深夜，好困，喝杯红牛先。

图三/ Unit Sales By Trade

Unit Sales，坪效。这个甲方乙方见面应该会很经常说起这个词。因为它跟乙方的承租能力息息相关。

还是以Jan-09为例子，拉个条形图看看：

这个图可以看到，08-10年的那段时间，香港的电器、手机等销售是非常好的，所以坪效居然可以排到第一位。这个跟现在的情况，跟国内的情况是截然不同的。而且香港除百老汇电器等大卖场，其他好多都是小面积的门店，所以坪效可以很高，只需要有大陆客，有水客，有客流，什么都有可能。比如近罗湖口岸的几个mall，那些数据简直牛出翔了。所以小编还是要再说，零售市场是不断变化的，不断推陈出新。现在国内卖家电的，例如顺电，生意不要谈惨淡了，再不求变，你懂的。

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