原创 | 购物中心怎么做资产管理（三）

购物中心怎么做资产管理（三）

前面两篇主要从租金收益角度码了点字，其实道理都挺简单的，相信很多的同行会有更多好玩的玩法，随时欢迎后台交流哦。今天主要来关注一些偏运营的东西，比如说商场客流量，推广活动，物业管理等，抛砖引玉。

前方继续干货。

---

文/PASTORAL

一个已经开业的商场，在资产管理、运营管理上面，除了要看租金收入，销售收入，费用支出等，有关商场的客流量，也是备受瞩目的。道理很简单啊，鱼无水不活，没有客流就没办法产生收入。在商场里面所发生的各种推广活动，很多都是为了通过宣传来吸引更多的客流。

不说了，上图了。

图一/ Head Count

图一（A）每日平均客流分析，列举了Apr-May（09-10年）的客流比较。通常会把Weekday和weekend的客流分开比较，上升期的mall基本上每年的客流都会在稳定中增加，图中Apr-10的客流量下降了2.1%，主要是因为刚好那段时间香港有较长的假期，很多港人选择外出旅行，另外，刚好在这个项目周围举办了美食嘉年华的活动，导致很多客流向那边引导。

图一（B）各主要入口客流分析，商场会在各个主要的客流出入口按照监控客流的pointer，数据基本上可以算是比较准确，当然100%可能做不到。这样做的好处是可以从数据层面分析客流的动向，对于业态的布局和后期的运营调整都非常有帮助，数据累计个几年十几年，在商场“5年一小改，10年一大改”的升级改造中，可以比较起到比较好的借鉴作用，比如对通道的调整，美化，在运营上吸引客流经过，提升附近租户的收益和租金。举个例子，在香港，港铁公司会跟某些大厦合作，在客流不多的通道，增加一些八达通的机子，路过刷刷八达通，单次乘坐地铁就可以打折（具体5折还是6折账号君已经忘记了），账号君为了这几块钱也是会拼的，会特地走那条通道，有时候会顺路买杯咖啡神马的，顺路提升了那条通道的消费。

来来，拉个excel图表看看客流走向

基本上，seasonal的变化非常的正常，业主跟租户一样，也需要了解各种季节上的流动变化，在淡季设计更多的活动吸引更多的客流。

图二/ Promotion

嘻嘻，这方面账号君不是专业的，改天约几个行业精英码个稿，码些商场营销推广的文章，以飨读者。

简单来说，商场的推广场地通常有中庭，次中庭，户外位置，天台等，通过活动能够，引导客流走向。通常商场的推广费用占到收入的5%左右，视乎项目而定，早期的项目，或许在这方面可以有更高的运算。而且商场也会向租户收取推广费，实话说，这些钱不算多，而且现在广告公司活动公司收费报价也是呵呵哒，所以这笔钱都要用得恰到好处。又要兼顾到每个月，甚至每周都有一些regular的活动发生，有时候还要出大招，出一些爆款的点子。特别是商场开业活动，要花很多钱哦。都如流水的呢。

图三/ Car Park

讲点car park，账号君见品牌的时候，几乎都会问停车位多少呀，怎么上下客，客人开车怎么过来呀，收费多少呀等问题，可见品牌对于开车过来的客户非常的重视，君不见，从ifc出来到停车场，好多都是提着Chanel、D&G、Hermes的，但是坐地铁过去的，通常不会酱紫做的咯。

一点要说的，就是free parking，为了促进消费，一般商场会让消费金额达到多少的客人，享受1-2小时的免费停车。现在downtown的停车费都好贵好贵的，为了这几十块的停车费，还是会有很多人拼的，多吃顿饭，多到超市买点东西，凑足那个消费金额，免费停车，然后开开心心回家，嘻嘻。回家后也会发现然并卵，妈蛋多花钱了。

总结：以上三篇资产管理，只是很粗浅的姿势，行业内这方面有经验的业主还是不少。资产管理可以是跟投资相关，跟运营相关，跟后期升级改造发展相关。每个维度都可以碰撞出不同的火花。

当然，行业的更新换代也是非常快的，以前适用的知识结构，可能两三年后就不同了，特别是有更多互联网的元素加入，让这个行业越来越好玩，所以城里人可以越来越好玩的。

账号君欢迎各位同仁后台交流。

——————

长按下面的二维码，关注“地产与远方”