黑话 | 跟强势租户谈租赁合同是怎样的体验
黑话|跟强势租户谈租赁合同是怎样的体验
首先，账号君认识很多乙方负责拓展的朋友，很多都是精力充沛，整一个空中飞人，每周都有一两天飞在天上，来回酒店及机场之间。能够专业，负责，有sense的BD谈判，其实是非常顺畅，无论最终交易是否成交。
BUT，哈哈，世间为什么有“BUT”。。。本期黑话分享一个case，解一解馋。
文/Pastoral
Case Study
某国际快时尚品牌，现在国内开店非常迅速，账号君自从08年知道这个品牌以来，它就火力全开，在华爆炸式开店，小编佩服的几点：
专业完善的BD部门，小编见过该司的BD，都很专业，对市场非常有sense，他们也会从甲方公司请人，这样知己知彼，你懂的；
它对于开店的流程非常的系统化，内部的系统也让人折服，BD部门将谈回来的条件放到内部的system，直接就可以run出来开店的profit and loss；
在全国开了几千家门店，城市/人口/GDP/租金/客流/单价/提袋率/等等，这些都是大数据啊。。。从某种意义上来说，该司除了卖衣服，已经可以说是一个商业地产类型的公司，或者说做商业的甲方更懂甲方的公司；
BD team学历高，智商高，颜值高。
据账号君了解，该司2015年前半年已经在华东开了20多家新店了。。。以一家店2,000平米（实用面积）计算，如果开25家，总共面积就已经是5万平米了，按一般商场50%的使用率计算，GFA已经达到10万平米，相当于一个购物中心的体量了。
前方重要信息：包括该品牌，还有其他几个快时尚品牌，不完全统计，在二三线城市都是按照15-20年租期，4.5-5%扣点，2-3年免租期来谈判，而且分分钟都要给装修补贴啊。。。账号君突然很心疼二三线的甲方公司。不过也不怪人家，谁让你们随随便便建这么多看了之后想炸掉的商场呢？
账号君的理解是酱紫的：
1. 二三线城市通常都招不来一二线的奢侈品，造出来那么多垃圾mall，根本就是供过于求；
2. 快时尚的价位非常适合二三线城市，而且又称得上是international brand，所以fast fashion的议价能力才能突破天际；
3. 很多二三线的mall，或者一线的城效结合部的mall，就是靠着一楼2-3个fast fashion把场子撑起来的。
AND，这样的趋势已经蔓延到一线城市，或者早就如此了。账号君也听说了很多在上海市中心开的快时尚的店，都是纯扣，给装补。发展商的租赁人员麻烦给力起来，还有重要的是，发展商不会造mall就不要随便造好伐？
谈判
据账号君了解，很多fast fashion的租赁合同，都不选择甲方的版本，直接用乙方的版本来谈。某一两个会选择中英文，因为上报到总部，那边的法务和签字的都是老外。当然强势甲方还是不会同意用品牌公司的合同，会选择用自己的合同。强势的甲方遇到强势的乙方，那就是宇宙大爆炸了。据账号君知道的，一份合同分分钟谈上个1-2年。。。分分钟换了几个人，都还没完。
具体的条款账号君已经不想回顾，不堪回首。。。只记得单单跟某品牌谈附件的工程交付标准，就谈到我整个宝宝都不好。说三个你们可能感兴趣的条款：
1. 逃生条款 跟甲方的合同里面“出租人决定重建”的条款对应的，就是乙方的“逃生条款”，大致上就是，乙方公司可以选择在租赁期的任何时候，提前一定的时间（15-30天，这个都可以谈）书面通知甲方，提前终止合同，退出甲方的项目，而不需要承担任何罚则。乙方每季度每年都会对business进行review，如果某个项目生意确实非常不好，乙方会选择提前退出，将更多的source投入到其他项目上。这点其实比较聪明和灵活，但也比较霸道。属于租约中的“丧权辱国”的条约了，对于强势业主来说，这个clause属于deal breaker，强势业主绝对不会接受这种条款，但是二三线，你懂的；
2. 禁开期 零售行业在每年会有一段时间，因订货、买货、季节性的原因等，在某一段时间会是生意表现一般，属于不适宜开店的时间段，所以在租赁合同里面会有一个禁开期的条款，大致上就是说租户可以选择在一年的5-8月的时间段内选择不开店，这点比较适合筹备新开业的商场项目。不过据账号君了解，现在fast fashion的产品更新迭代已经非常快，他们后面的货品、仓储、物流等support已经非常的神速，所以这个禁开期已经对他们营销很小；
3. 装修补贴 关于这点没有太多可说的，专业的租赁人员通常比较鄙视、甚至是憎恨这个。不过没办法，不专业的甲方“做烂市”，这种爽一时的做法，以后洗牌你就知道了。这点不展开，有兴趣后台交流哦。
Other Case
某国际化妆品品牌，到处要排他条款，场内所有不能开ABCDEFG品牌。。。
某品牌，工程条件为合同页数的1/4。。。
账号君血槽已空，择日再吐槽。
有任何奇葩型的条款，或者有趣的案例，或疑问，欢迎后台交流。
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