Casanova | 弹幕版！上海BFC先睹为快（Retail部分）
特别说明：相关资料均来自网络，我们不对其散布及传播负责。同时，相关评论纯属个人言论，如有不同意见或评论，欢迎随时后台沟通。
我一直很关注这个项目。
这个项目有一切成功的元素，后台硬、体量大、位置好（毫无疑问会是一个地标）。同时又有故事，比如地王（当年三万多楼板价惊为天人，现在看真是便宜）、政府心理阴影（严重扭曲了黄浦区政府这个项目之后的所有土地出让规则）、开发商心理阴影（戴志康搞国际设计竞赛，然后公开抱怨最终方案受政府干涉，严重偏离自己的初衷），然后再到证大、soho、复星等等一连串电视剧……圈子里围绕这个项目八卦其实也一直没有断。
很少有一个项目还没开业就充满这么多故事，与此同时，这个项目的推广策略也一直维持着高调刷屏的节奏。这样一个精彩的项目，正面与负面新闻混杂，市场上相信很多人都是在迟疑中关注着。今天，希望在此尝试先过滤一些先入为主的成见，在没有背景噪音的情况下，单纯从项目brochure与大家一起先睹为快。
Casanova
开始了~惯例，先审美一下，整个PPT非常漂亮，结构清晰，整体体现出了非常高的职业修养，可以说在土豪群体中鹤立鸡群，逼格颇高。
复星的故事……非常优秀。复星毫无疑问是国内最优秀的民企之一。
产业链。BFC就会用到不少。比如听话电影院会跟复星参股的博纳有关，应该也会有Folli Folli、St. John、食之秘等等品牌吧。
逼格高，虽然还没看到复星自己出色的投后管理能力，但是不可否认投资能力真的在内资里首屈一指。
外滩……很多金融土豪对此有情结。其实对于上海来说，最标志性的location是陆家嘴和外滩，外资或许会偏好法租界，但对日益蓬勃发展的内资企业来说，通常对于南京西路、淮海路、徐家汇都完全无感，对于内资金融企业而言，陆家嘴和外滩毫无疑问是首选。
外滩的现状其实很羸弱，固然有景观优势和人文沉淀，顶级酒店、餐饮已呈规模，但总的商业体量仍旧受限，而且相关配套包括地面道路、轨道交通的欠缺、天然的黄浦江阻隔、老建筑的停车配套欠缺、大量游客对区域定位的干扰始终是外滩的商业发展无法规避的障碍。
新项目很多，但看成规模的大型综合体，可能除了BFC之外还要看中民投的13、15地块（董家渡项目）。如果客观分析，我不同意把外滩与南外滩并为一谈。本身商业圈辐射就不是线性的而是放射的，南外滩无论对办公还是商业在我看来都是一个新兴商务区。
正在洽谈中的办公楼客户……我相信呢，估计带看是有的，但会不会来就不好说了呵呵。关键还是看项目定位，如果把项目定位成一个高品质、高潜力的新兴商务区，以对应的价格和态度耐心培育，以目前黄浦区的新增供应量以及黄浦区对于金融不亚于陆家嘴的特殊政策。这个项目应该会有很好的市场反馈。
住宅，说实话，这些数据骗外行可以。4200户，15000名豪宅住户……如果按正统开店评估的依据，三公里内人口数量，这个项目剔除周边棚户区后的数字无疑是非常难看的。沿江的商业项目注定是有硬伤的，也就是商业辐射被江阻隔，一个圆圈少了一半。这绝对应是项目的硬伤之一，而且这一指标是所有品牌开店的基础指标。
非常棒，整体规划我非常喜欢。就设计而言，其实个人觉得Foster现在的版本比之前戴志康搞的设计竞赛里的任意一个都好，既接地气又具格局，平衡了实用性和设计感。戴志康之前的几个版本，太过于炫技了。
负面的也要说说，页面右上角……殿堂级购物中心……企业会馆、企业总部……什么鬼……这种言辞带着明显的住宅营销思维，略显外行。
体量配比，项目的另一个优势无疑就是上海市中心综合体项目始终会是稀缺的，就看你怎么做、怎么养了。酒店部分很早之前就已经卖给万达做万达自有的最高端酒店产品线了。企业会馆（为商界领袖而设的超甲级写字楼），用白话说，我可以理解为斩土豪专用吗？这个定位说实话，完全脱离市场，希望不会害了整个项目。
500名观众……有点小……但笔者之前与美国知名的演出经营商AEG聊过，他们认为上海非常缺少这个size的小型演出场所。不谈收益，经营应该不难。不过复星刚刚收购了太阳马戏团的股权，不知道这个size是否对于太阳马戏团来说太小了，如果引入过来，一定会火，绝对对于整个项目都会是巨大卖点，超级主力店。
品牌博物馆……继续说一句……这是什么鬼，high end concept
store？以这两年的世道以及一线大牌的开店计划，深深担心。可能开几个二线，都需要大量装补，极其低的租金。复星会这样做吗？
这个页面……仿佛看到了新天地时尚……说实话，装逼不赚钱啊……（仅代表个人意见）当然PPT是讲故事的，总要讲点情怀，可以理解。
大量情怀元素……电影博物馆——》不赚钱、艺术工作室——》不赚钱、书店——》不赚钱，，这年头做retail不容易，如何平衡、满足现金流量表和IRR目标，或许不是项目层面能做的，需要的是更高层的智慧。
从另一个角度看，整个项目的定位规划非常丰富，目标人群的lifestyle跃然纸上。毫无疑问，这是一个走高端定位的项目。
不知道为何96000的商场还要分南北区。看之后的平面，九万六千方面积被打散成一个街区一个集中式小mall，实际效果会好吗？从地下室的分区来看，或许是有规划原因在内的，类似静安嘉里的北区南区。
柱间距应该大约八九米，个别位置的进深浅、不好用，不过大体上都很理想。
但让人担心的是，从定位来看，这个位置的内街做零售有风险吧？这点让人困惑。是否隐含着一种自视过高的心态？当然这点上我的判断很主观。
楼上仍旧是零售，似乎是double-deck store。但是，这里不是南京西路……
这个mall size应该不大，一共九万六，去掉地下室两层，北区一点点街区商业，我猜南区地面的size在五万左右。其实体量配比有些尴尬。不知这个项目定位伊始的标杆是否是五万方的恒隆。
从通道尺度上来说，依旧按照8-9米的柱网间距判断，通道尺度很一般……有几个铺子进深很深，不太好租。这样的铺位划分，虽不能说让人一见钟情，但也算合格，在内资开发商里算得上出色，但恕直言，与顶尖的业内开发商比较还有距离，比如尺度、亮点、铺位均好性。
美容专区下面那两个细长条真不知道是什么鬼，死抠可租赁面积？进深4米左右、面宽30米的柜台？中间长长的30米左右的通道，只有4米宽度……这部分有些令人不解。
两个办公楼核心桶不好伺候。仍旧觉得美容专区下方的狭长形区域划分或许是个败笔。总觉得整个平面略显拥挤，适当留白才是做高大上项目的真谛。
大量餐饮，但是高端餐饮注定无法成规模。思南公馆已经一塌糊涂了，恒隆的餐饮也就是十块钱以下租金的命。不过看这些餐饮铺位有大有小，看不到品牌落位，无从知晓具体的定位思路。期待会有惊喜。
地下室……铺子都很小啊，最小的三十平米，最大的两百平米……对了，忘了告诉大家，这个项目最大最大最大的硬伤就是没有地铁……最近的地铁站是豫园，步行距离约1.5公里……地下室人流从哪里来？
项目南北区地下原来是分体的，中间似乎还有高差，需要自动扶梯上下一次，由于地下管线？类似静安嘉里，但这对于地下室的南北联通无疑是致命伤。
地下二层……更多零售小铺……完全不知道定位思路是什么？切小铺拉租金？但是恕直言，这个项目的地下室怕会是整个项目最大的难点和潜在的黑洞。
综合两个页面地下室的布局，其实我会建议做更多的垂直动线，引导人流下地下室。L1活动广场的两部扶手梯下B1很不错，不过明显B1至B2的人流引导有潜在风险。如果是我做，我会建议同时在B1B2夹层活动广场的位置挖空，而且应适当做大尺度，保证自然光线和视线引导可以看到商铺招牌与或者餐饮外摆，有活动气息。一层扶手梯的位置做一个类似K11中庭的标志性盖子会是一个引导人流的好办法。（在此谨做探讨）
中肯地说，这个项目是我见过内资开发商最有逼格、形象最国际化、标准最高的项目。但当我们细读这些资料，看得到一种矛盾，既看得到用心、出彩，又隐隐约约看得到一些不属于商业地产的营销气息。这或许也是这个时代典型的内资开发商性格。
本号撰文均为原创，根据市场信息编写演绎，图片转自网络，精确信息以官方公告为准，如需转载，请事先征得作者许可。