远方评论 | 华润置地你不知道的那点事
前言：
不爆料，不软文，只谈谈很多人好奇的那点事。
华润置地在坊间看来是家低调到甚至神秘的公司，没有太古类似的光环，却一直是绕不开的话题。而公司低调，市场信息少的结果是，每每到碰见华润的朋友，除了小声问道“董事长的事对业务没影响吧”，好像并无其他可说。
就着4月28日新鲜热辣的，我们聊一聊。
第一、管理层比预期稳健
反观过去一年，整个华润置地并未受到宋林案的影响，全年业绩稳健增长。尽管2015年业绩发布会上“万象城之父”吴向东依然缺席，由董事会副主席唐勇带队进行业绩发布。但年报正式文件上，管理团队吴已明确回归，无疑对华润置地后续发展带来确定性。
远方评论：开发商管理团队稳健直接影响企业当期业绩，坊间基本可以粗略分三类公司，民营家族控制公司，股权分散上市公司，国有企业。
民营家族控制公司不论是否上市，最大的黑天鹅就是大老板的站队风险（老板就是最大的管理者，如受影响相当于重大决策停顿），如佳兆业；股权分散上市企业受影响的是股东更迭（现代企业管治的要求是管理团队向股东负责，股东变化，决策独立性也会受影响），如万科；国有企业管理层由于本质是任命，属于最稳定的情况。
那为啥国企任命就是最稳定的呢？
回到华润置地的案例，有两个细节需要注意：一是，截止2015年12月31日大股东华润（集团）有限公司占61.27%绝对控股权，公开市场取得控股权的可能性并不大。
同时大股东过度减持是受到限制的，尤其是公司有若干借款安排涉及控股股东的强制责任。其中包括1）大股东需维持单一大股东的地位（保持股东利益诉求的稳定性）；2）大股东华润集团需维持中国中央政府实益拥有超过50%股权（国家级背书）；3）大股东有权委任董事会多数成员，及拥有委任终止董事会之大部分董事之权利（董事会绝对控制）。正因此，大股东会一直是大股东。
综上，华润置地大股东占绝对控股，且对董事会多数成员有委任权利，直白点说，董事会成员基本上是母公司（代表中央）直接委任，此类委任的特点是永远有替补、不会有空窗期（从宋林案发生到华润集团换帅多长时间，看官可以去翻查新闻）。从公司业绩实现的角度上来说方向稳定，业绩也有保障。
有人提出，国企领导职业高风险？首先呢你需要是领导，几万人中排最前的1-2人，如果不是呢，那就别想太多了。
第二、销售/投资物业均衡，品牌优势明显
2015年全年销售额851.5亿元，排名全国第8（万科 2614亿元，万达1640.8亿元）；在运营商业面积491万平方米（万科约100万，无具体数字，按10个万科广场每个10万平方米预估，万达2632万平方米）。从物业销售及商业运营两个口径评价都出于第一阵营，而且商业有着明显的“万象城”品牌优势，这基本在国内找不到第二家。
但除了万象城，华润的商业还有什么优势呢？
结合年初市场报告和年报的数据，小编做了对比，先说下3个为简化对比的假设：
项目入选标准要求年销售额10亿人民币以上，部分项目可能达标但未入选（如上海ICC）；
坪效计算简化操作，用的是 销售额/建筑面积/统一50%使用率 ，得出租金面积强度；
销售额为第三方数据，租金收入为华润年报内容截取（港币人民币按1.2汇率折算）。
说实话，这个对比结果小编看完是震惊的，以下事实不容忽视：
购物中心口径的全国销售额 深圳万象城全国排名第二，仅次于南京德基广场（虽不及德基，但在全国排名前三销售额商场中，是唯一一家实现品牌复制的，“嗯嗯，和我一样叼的有七个”）；
十亿元销售额商场 华润和万达并列7个，面积达159.2万平方米，是万达120%，恒隆485%（做好一个场难，同时做好7个场更难，这不是单纯有Central Leasing可以解决的）；
坪效方面，平均而言最接近港资水平，华润2.3，恒隆4.9,（但有点不公平的是恒隆也有很多无法进榜的场）如果全面对比，相信结果会更接近。
整体而言，除了深圳万象城，我们有理由相信这个标准化复制的产品是目前国内商业化最成功的购物中心品牌，不论从规模（面积），需求（销售额），经营水平（坪效）而言亦然。
第三、集团孵化战略，精品成为可能
俗点说就是有干爹。曾几何时，小编窃以为，华润和太古都是集团化公司，产业协同方面会很类似，但是这么多年的观察，只能说太古集团在帮助地产公司在大陆拿地这事上真的指望不上啊，租赁管理上可能相对好些。
优势一是土地储备来源多元化。2015年全年通过向母公司华润集团全资子附属公司收购总建筑面积约400万平方米，而除向集团收购资产外，本集团北京上海苏州等地公开市场增持了18宗土地，计容总建筑面积510.6万平方米。
远方评论：各大开发商在公开市场抢着面粉的时候，华润置地的土地储备竟然接近一半是通过集团资产收购得来，没看错是一半！这种先天优势有点是招人嫉妒。
另一个优势是灵活资产注入。华润独特的运作是，在项目产生明确盈利预期之前，先在集团公司孵化（上市公司母公司），等盈利预期明确即安排资产注入上市公司，例如深圳大冲村旧改项目在首批物业销售的同年注入上市公司。该类灵活做法，极大的支持了开发周期长开发难度大的项目，例如旧城改造项目，也留给了经理人更大的自由度，从时间和自由度上保证了做出精品的可能性。
后记
当然也不尽都是好事，华润置地也有被经常诟病的内容，例如极度学历崇拜及低工资都是不争的事实，但目前看着都不影响其成为一家有特点的公司。
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