远方评论 | 轻资产孰是孰非

应读者约稿，想听听我们“黑”一下轻资产这个热门话题。其实这个话题很大，展开说的话甚至类似于“你觉得商业地产的未来是什么样的？” 小编不惧万难，也借此整理自己的想法，与各位读者切磋。

轻资产是什么？通俗点说，就是自己不出钱。一种形态就是学习一众国际酒店管理集团在国内捞金的模式操作各种商场、办公、综合体、公寓、城市更新等等等等。你看Starwood、Hilton、IHG之类，酒店亏得惨惨的，轻资产旱涝保收爽爽的，还特别容易上规模。特别是要多忽悠点项目，就算社群了，估值杠杠滴！爽！

我们举一个比较典型的例子，某知名商业管理公司，大概业务模式如下，

可以看到，分成三个阶段： 1）第一阶段约等于五大行的写报告业务。 2）第二阶段约等于预租阶段拿月费的驻场代理（当然只能比单纯代理要复杂）。 3）第三阶段是开业后的日常租赁管理、推广服务，收取营业额提成（通常2-3%），再打包物业管理服务。刺激一点的话，会有退出收益分成。比如设定一个多少年后退出的目标价格，实际退出价格超出的部分，管理方可以拿到10%到20%的提成（江湖谣传，上海Channel One退出的时候，盈石因此收益颇丰。） 乍看这下，这种模式很好啊，非常缜密的模式设计。但我觉得难掩核心缺陷，这个核心缺陷在于其盈利模式：管理方与业主盈亏不绑定，管理方旱涝保收，客观上增加了运营成本以及对应的盈利难度。

由此产生的问题：

这个行业吧，世道好的时候真的是猪都会飞。有多少猪在飞的时候会想要花钱买个翅膀的？多数情况下，只有那些飞不起来的猪才会需要管理方的专业能力帮它“插上腾飞的翅膀”。但管理方真的能拯救那些风都吹不起来的猪？

回到业内的现实例子，比如盈石，因而天时地利人和的好项目没办法批量复制，公司在规模化和持续性上遇到了巨大瓶颈，没有规模和持续性就留不住好的人才。继而我们看到了豫城时尚这样的项目，以及很多核心团队离职的事情。

除了商业的例子，现在各种冒出来的公寓、联合办公的类似单纯管理费的轻资产模式我都持怀疑态度。哪怕是有人说，万达现在轻资产做的不错啊，我会说：“是吗？Let's walk and see.”

与酒店管理公司相比较，两个市场存在本质不同。我个人认为，酒店行业中品牌背后对应的管理标准和客户黏性差别非常大。而商业地产行业，传统上，无论是商场还是办公还是公寓、住宅等等，都不是管理驱动，而是项目与资本驱动的。

但我却绝不想全盘否定轻资产。相反，很多年前，我就问过自己这样的问题，行业的未来是什么样的？人人都会像港资那样，低负债、重资产，每个项目真金白银自有资金拿出来吗？显然这不应是行业的主流，那么行业的主流会是什么？我觉得行业的未来无疑是另一种轻资产，房地产金融化。

房地产金融化与管理公司那类模式的区别在于哪里呢？

1）项目驱动，资产管理方负责项目获取。这个就是质的差别了。国内好多轻资产公司希望出去接人家的项目，靠所谓管理能力致（pian）富（qian）。

2）资本驱动，资产管理方负责募资。资产管理方作为GP，承担的责任与风险与收益都是对等的。

但由此带来的对于管理能力的要求，也势必远远高过单一管理公司模式。你要会募资、会投资、会资管、会退出。管理公司的模式仅是其中一环而已。

我自己也曾一直想过，希望职业发展往这方面做尝试，但或许机缘不对，浅尝之后，也对当下的国内房地产金融环境产生了很多怀疑。大致是觉得，各种大环境都还不成熟，市场、政策、投资人、管理者，所有的一切都仿佛还滞于混沌。

因而当下，常见两种，一种是做债的，放放高利贷；另一种是种地的，看天吃饭，跟着市场周期走。整个市场其实没有看到真正有资产增值能力的先驱，也没有特别成熟的模式。早些年市场追捧的凯德、铁狮门两大标杆，一个在市场回报走低的情况下似乎亟待转型，另一个在国内落地也多少水土不服。

但我仍相信，假以时日，这是真正的未来。

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志存高远，脚踏实地

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