Casanova | 恒隆的姑娘，恒隆的楼

最近有两篇文章挺红的，一篇是说恒隆的姑娘老了……

恒隆的姑娘们变老了。她们盘头嫁贵人，铺床撒香粉，眼角有了晚霜盖不住的皱纹。她们买菜做饭，煮粥洗碗，双手没了搽粉擦不够的习惯。恒隆感觉有些奇怪，我这里难道不应该永远年轻，永远光鲜亮丽吗？那些年轻人哪去了？它不懂，

买名牌的姑娘越来越多，可都在海外购。上班的姑娘越来越少，因为她们打扮好看了都去做了直播。富丽堂皇的办公区吸引不了美少女，她们只想把公司logo当背景摆拍。

另一篇说，不是恒隆的姑娘老了，是恒隆老了。

Sorry, as an ex-HLPer, I don't think so.

一、姑娘

小编进恒隆的时候可算是恒隆的黄金岁月。

记得面试的时候，恒隆的办公室还在商场地下一楼（现在钟表廊的位置），从南京西路上恒隆需要走一段上坡路。老板盖房子的时候把整个地基整体垫高，原意是不愿遭受市政设施差而带来雨天看海的风险，却不经意带来一种仪式感，一直高高在上的孤傲感。

进了商场，LV的隔壁、Prada的对面，那两个垂直电梯，按下，B1出来，直接就是当年的办公室前台。前台姐姐第一感觉是“好漂亮”、第二印象是“好凶”……这是跟一个公司的气质挂钩的。楼里其他公司的姑娘也大多如此。打比方：

Chanel，恒隆一期62楼。香奈儿姑娘从前台开始，就美得那样不可方物、又带着办公楼高区特有的居高临下与不近人情。如同品牌一样，带着那股仙气，让青涩的男孩不敢直视。

LVMH印象最深的是，办公室超流行法国式的深V不戴Bra……

因为高端品牌集中，面Model的事情也会经常发生。每当此时，大堂里外就拥满了可能全上海最多的美女，把整栋楼的气质都烘托得那么骨感。

与当年相比，如今的恒隆，变化肯定是有的。是因为姑娘老了吗？Come on！那只是一篇鸡汤为赋新词强说愁。

其实啊，只是好看的姑娘大都搬走了。

二、楼

恒隆最近翻新了办公楼一座。确实还算不错。但是本来的就差了吗？这个办公楼最大的市场挑战是什么？是内装翻新吗？

Come on！！！ 你再翻新也新不过街对面的对手！

陈旧只是无能者对于自己无能的托词。

如果去中环逛逛，Hongkong Land手里那波楼，置地、太子、历山，各个几十年历史，但何时逊于过IFC、ICC？对于办公楼来说，新旧几乎根本不是一个考量点。办公楼租户的核心需求是形象、交通、设施。再看看恒隆隔壁那伟大的上海商城，25年过去了，你见过人家做如此大规模的翻新吗？？？只要保持高水准的维保与租赁管理，几十年的楼丝毫不会逊色。经典的项目是隽永的、是不朽的。

那为何恒隆这几年走着下坡路？

其实这几年恒隆办公楼变化最大的是租户。姑娘也是一样道理。

好公司才会招美女啊！

姑娘老了？别逗了，保养得可好呢，只是办公室都换了楼。（真老了，老板也会招新的。）

时隔多年，当我重新去逛Plaza66办公楼，不由发现不少耳熟能详的大牌租户，特别是人少钱多的那种外资PE、VC和律所大都搬去了街对面。取而代之的是唯品会、美图秀秀……Thank God.

如果推演所有优质租户流失的过程，或许关键是租赁管理工作的缺失。呆板的租赁策略造成了最初一批优质租户的流失。而后，过高的租金预期导致后续租户引入的缺陷，偏重租金溢价、而牺牲租户品质。然后进入一个恶性循环，进一步驱离剩余的优质租户。如同商场里的LV不会愿意与361度做朋友，办公楼里的优质租户也对邻居有自己的要求。

这次的改造有一个点更让我匪夷所思。把一座的电梯全都从迅达换成了通力。呵呵，像不像是你把家里的西门子油烟机拆了换方太？你会这么干吗？由于设计的原因，电梯的梯速、载重这样的核心运能指标都是不可能提升的。换句话说，从前电梯挤，今后电梯一样挤。唯一的好处可能就是维保单位换了。

恒隆一期电梯挤根本不是一个硬件问题。1780平米单层面积，高区8m/s，6部电梯，与周边的对手静安嘉里、越洋、会德丰、大中里相比，哪里逊色了？？？！！！这分明是一栋设计无比超前的好楼！

但为什么仍会拥挤不堪？因为租户品质啊！当你的租户人均办公面积8平米的时候，市场上所有的楼都无法承受这样的负荷。而当你的竞争对手挖走了你那些人均办公面积20-30平米的优质租户的时候，人家的楼固然逼格高、电梯不挤、美女还越来越多。

所以，恒隆的姑娘老了？恒隆老了？我只能在远方祝福恒隆。

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心存高远，脚踏实地

地产与远方