Casanova | 黑一下优办和办公租赁O2O
这股风吧，大概从去年开始吹起来的。市场上多了好多所谓的办公租赁O2O，很多在我们看来毫无行业经验或者只知皮毛的外行披挂上阵，觉得自己找到了我们这个行业的“痛点”，要闹革命……
其中最吵闹的大概就是“优办”吧。手机浏览主页是这样的：
简言之，就是把市场数据库放在网上，通过网络吸引流量，取得客户。优办对投资人说啊，这个市场就像是住宅市场的链家，办公楼市场有一个上千亿级别的，被五大行忽视的大市场（所谓的中小企业办公租赁市场，也就是五大行不做的生意）。我想说，吹得一手好牛皮。
这件事情是不是一个新的事物呢？我的妈呀，其实不是吧。早几年就有很多类似的生意了，比如51office、91office、51banban什么的。业内吧，一般将他们与其他的中原啦、链家啦以及很多个体中介、路边住宅街铺中介都称为“小中介”。-_-|||
51office的主页长这样，美工差了点，其实内容跟优办真没啥区别。
他们的生存环境是什么样的呢？
本身我们这个行业并不是一个新的行业啊。从JLL、CB之类起步算起，这个行业在西方已经上百年了。行业规则从来不是无中生有，而是从西方通过香港传承而来。行业的生态相对健全，并不存在什么市场新大陆。稍微熟悉市场的人就会发现，其实啊，但凡有点钱、有办公租赁需求的企业，多多少少都有一些中介跟着了。哪怕是十年不搬家的公司，也不停地有人维护关系。不单是外资公司，内资其实也是如此。君不见，绝大多数P2P租楼其实都是五大行的单啊哈哈。上海五大行加上主流小中介，大概250个吧，99%是断网的吧。但他们的业务嗅觉比O2O灵敏得多。
所以呢，剩下会自己通过网络找办公室的租户，绝大多数是品质较差的……无论是公司资质、还是需求面积、还是承租能力。比如说，2-3块钱预算，要在上海租1000平米实验室的……（物流仓库的租金都已经2-3了）
即使有不错的客户通过网络找到你，你仍旧会面临巨大的业务竞争。这当然与行业比较混乱的潜规则有关。一旦一个客户去看了楼，特别是低端客户看低端项目，说不定客户走出项目，联系方式就被若干小中介知道了。租办公室，看十个楼都不算多，然后有10乘以若干个小中介知道了客户。进一步，低端客户+低端项目+小中介，就是潜规则的灾难。优办靠什么抢夺客户？始终优办模式的后台成本会比个体户形式的小中介沉重很多，意味着利润空间和潜规则的空间都会小很多。固然潜规则不值得提倡，也迟早要消亡，但你不得不承认这是现状。
51、91我记不清楚开业多少年了。大概七八年至少了吧。但始终业务规模也就这样。优办与之比较有何优势？确实网页做得漂亮多了，还有APP，还有投资人……但是市场空间有多大呢？我不觉得优办创造了市场，优办只是在挤压传统的小中介市场。
优办的通稿里提到，他们觉得我们这个行业的“痛点”是：
1、网上房源信息虚假。图片不真实、信息不真实或不全面，浪费用户线上浏览及线下看房时间。
呵呵呵。这点确实如此。哪怕五大行的数据库其实都是一塌糊涂的，当然关键数据是正确的，但要说全面、准确，比如单层面积、层高、电量、楼板承重或是加时空调费、装修进场费、垃圾清运费之类的细节，多数是缺失或是瞎写的。这确实是一个问题，究其原因，是行业发展太快，静下心做这些事情的投入与收益不成正比吧。
而另一点，“房源信息虚假”。Don't be silly。这话说出来就是外行。整个办公楼租赁市场的可租赁面积瞬息万变，时不时就会有成交，同时是不是就会有单元under offer（类似排他谈判阶段，出意向给一家租户后会有一个有效期，在此有效期内是不能接受其他意向的，不能一女二嫁。）所有的所谓房源，都是有了客户之后再针对需求去问面积的。而且通常专业谈判，房源是不容有遗漏的，因为市场竞争激烈，主要客户在市场上的动向相对透明，一旦中介遗漏房源，很容易被竞争对手抢走生意。我不觉得优办在这件事情上能比传统渠道做得更好。
随便翻翻优办网，我们看看上海恒隆广场的资料页吧。嗯，烂得够呛。小中介风范不解释。
2、从业人员素质不高。业务员只求快速做业绩，经常依靠虚假的低价信息圈客户，然后再进行业务的推送，最后大多成了电话骚扰，因此造成了用户对于整个行业服务的不信任。
五大行素质还可以吧？朋友们，你们说是吧？遍地俊男美女英雄豪杰:P。不过对于低端市场，从业人员素质不高确实客观存在，但是why？答案很简单，因为有钱赚才能吸引高素质人才啊。做不赚钱的事情，养高素质人才？呵呵呵。小道消息，似乎优办现在也在挖市场上小中介团队吧。
3、价格不透明。附属协议及配套设施陷阱多等问题，最后即使业务成交也会让企业浪费大量时间和金钱成本。
这是最silly shit的地方！价格透明？呵呵。潘石屹和一众住宅土老板的逻辑。一户一价嘛，不要谈价钱了，要透明化，去中介化。别逗了好么？哪怕对于再小的公司，办公楼租赁也是一个“大宗交易”。而且市场是完全根据供需调整租金的。打个比方，哪怕是一个超大size的租户，没有搬迁的去处，谈判中就是弱势的。一个再小的租户，如果有很多市场选择，业主的价钱也硬不起来。价格不透明是办公楼租赁的天然属性！至于后面所说的什么“陷阱多”，我懒得解释呵呵。大概是看不懂专业的合同，就觉得陷阱多。
优办模式的一个基础，在于其认为办公楼租赁中介市场中信息是核心价值，而O2O可以打破信息不对称，造成行业革命。但很可惜，这种理解的基础就是完全错误的。这个行业最核心的从来不是信息、不是房源！而是专业的不动产相关管理咨询（但也不得不说国内这点即使五大行也做得很差）。这种咨询涉及的内容是诸如整合企业各个业务的经营状态和需求，分析整体不动产需求，对应分析现在要租多少面积、将来要租多少面积，分几步扩租，厂房放多少面积，办公室放多少面积，厂房和办公室分别选址在哪里最好、技术上怎么优化空间配置等等等等。简单的居间业务，绝非行业的精髓。
我们退一万步讲，优办这种模式，如果有钱赚，是一个新大陆。那么凭什么生意都给他做？果不其然，五大行里最喜欢做local生意的DTZ，最近发布了一款APP。（非软文……）试问，优办有什么竞争壁垒阻挡对手？
（顺便再黑一下DTZ，APP是有了，但里面资料也够烂的……粗粗看了几个项目，比如复星写成了复兴，其他的资料也都准不到哪里去。）
同样的，我觉得吧，真的这块有钱赚，数据库都是现成的，大行们要做个APP，花得了多少钱？能有多难？之所以JLL、CBRE之类暂时没玩这个，其实是还没入眼吧。DTZ或许也没指望这软件能怎样，只是花不了多少钱，做一个玩玩呗。不曾想，玩一玩就能把优办们的饭碗给玩没了。
优办在北京做的不错，我觉得是有客观原因的，市场环境不同，北京散售办公多，小业主多、租户也比较层次不齐，本身市场的规范化程度就逊于上海。同样，我觉得优办仍旧是在市场上可以找到空间的，但未来发展空间绝不应该在一线规范化的城市，而应该去规范化程度较差的二三线。与此同时，可以看到，随着市场的发育，优办市场空间的这条曲线，或许是逐渐向下的。这与所谓投资人所相信的无限的前景，并根据前景给到的估值，或许是不同的。
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