远方观察 | IFRS16！租赁相关会计准则大变革！！！
技术指导/才悟
制表/森
编辑/Casanova
今天讲一个行业里好像都没人说但是超重要的事情。IFRS 16！！！！！
International Financial Reporting Standards
国际会计准则理事会于2016年1月13日颁布新的租赁准则《国际财务报告准则第16号——租赁》(IFRS16——Lease)。新的租赁准则将于2019年1月1日起生效。
Lease？对于租赁狗来说，这有多重要？
承租人对租赁的会计处理将发生根本性改变。IFRS 16取消了目前对承租人区分资产负债表内融资租赁和资产负债表外经营租赁的双重会计模型，转而使用单一的资产负债表内会计模型，这与目前的融资租赁会计类似。
——KPMG
说人话：对租户，从2019/1/1起，绝大多数（除少数符合豁免条件的）经营租赁在会计层面上都会变成融资租赁！！！
在新准则下，租房可以理解为租户向业主借钱，买了店铺的使用权，因此账上会增加资产和金融负债。资产随时间折旧，支付租金类似于分期等额本息还款，一部分还本即减少负债，一部分还息记作利息费用。这就叫做融资租赁。
从2019/1/1起，租户每租一个铺子，租户的报表上
资产和负债都会同时增加一个值，这个值等于整个租约租金总额的折现现值。整个租约的长度还需考虑合理续约（比如一家店铺签了3年的租约，但实际进报表可能要按5年来算）。
资产部分，按折旧处理每年等额减少。
负债部分，随租户支付租金而逐年减少（=还债），但除此以外，还需要考虑负债应有的利息（利率同折现率）。因而，负债减少金额并不像资产折旧那样是每年均等的，而是前少后多。
租户现在每月的租金费用，在新准则下不会再视为运营费用，而是被记成折旧费用加利息费用。因此EBIT（息税前利润）和EBITDA（息税折旧摊销前利润）将会提高。
出租人即业主的会计处理基本不受影响……但是，会计准则导致的承租方财务数据变化，将会影响其商业决定！
假设一个租户一年的租金是1000万、租期5年、折现率10%，Modeling大拿“森”先生为我们制表如下：
小编由此产生了一些对于后续租约行为与市场反应的联想，
大规模承租人（包括商户、二房东等等）的负债压力会大幅增加！
假设承租人资产100，负债50，初始负债率是50%。
IFRS16调整后，各增加100的资产与负债，资产200，负债150。负债率变成了75%
这个数字会显著影响一些公司的资产负债表，并且严重影响他们新增贷款的能力。这对于为他们提供贷款的银行来说是一个巨大无比的变化！（但客观表现企业因经营租赁导致的经营状况与潜在风险正是IFRS16的目的。）
长租约大概率不受欢迎。因为长租约会大幅增加初始资产与负债数额，累积之后，根据上述第一条，财务压力会非常巨大。但同时，也不会造成市场特别偏好短租约，因为IFRS已经把这个漏洞堵死，记账时必须考虑合理续约。对于Retail租户中类似影院、超市等等目前签10-15甚至20年超长约的主力店，是否会有租约结构的变化？比如改为5年/10年+几个带cap续租权？或许有可能吧。
提成租金并不记入资产/负债！！！而是与现在一样，直接记入当期费用。因此，我们预计租户将会更倾向于高提成租金+低底租！！！（其实现在也倾向啊……谁不想这样……）部分强势大牌，或许会更执着于零底租纯扣……（开发商的命好苦）
商业地产二房东的报表大变脸！！！所有租赁物业都变成Asset，所有未来应付租金都变成负债。直接从轻资产变成重资产！Balance Sheet上会看到巨大无比的负债！有些关键财务指标比如Return on Asset (ROA)显著变差，负债率也会接近100%（非常难看）。还会有大批公司弃重资产转型做轻资产吗？而另一方面，二房东的经营状况也变得更难阅读。投资人更难以直观地从EBIT或EBITDA看出公司的利润率。
所有做租赁的小伙伴，理论上，
咱们都是做金融的人了-_-||| 我们跟融资租赁是一家……（羡慕人家行业网红脸多……）
还有啥其他影响吗？希望大家集思广益，欢迎留下评论！
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地产与远方