Casanova | 算算wework赚不赚钱
小编去看过wework啦！
上海延平路的wework7月1日刚刚开业。我们去一窥究竟。简单来讲呢，其实光从硬件上看，真没觉得有多特别。我们逐一道来。
游记
公共区域长这样。没啥特别的。国内做的漂亮的co-working多的是。
鱼缸……其实还不是这项目的三房东wework做的，而是二房东德必干的。个别地方很脏……不知道为啥想到要做鱼缸，维护成本很高啊。
办公区长这样~so so吧……nothing special
标准状态。比service office简单。不配电脑，不配电话。全部自带。可以注意的一点是，工位面积非常小，说明wework还是很精打细算的。
桌子可移动。家具牌子没看见哈~
Telephone room，除此之外还有时兴的booth（卡座）。也没觉得有啥特别的。
服务内容上有点意思，有Boxing Cat的扎啤、（号称是）Seesaw的咖啡，全部不限量全免费。打印有限额，但超出部分很便宜，八分一毛一页，约等于也免费了，基础文具也都是免费领用。会议室有额度，与传统商务中心一样的套路，超过时间很便宜，35美金一小时，便宜过商务中心太多了。总的来说呢，性价比超高，各种商务中心的杂乱收费，在这里统统没有。
还有淋浴（跟残位在一起），据说卫生间各种洗漱用品连牙刷牙膏都配好了，也免费。很周到呢！不过小编看到，
每层楼男厕2个小便斗2个厕位，女厕3个厕位。总计514个工位，平均每层257个，上厕所是不是经常会排队？
发些不太好的。才开张没几天，这卫生工作真是……不过据说因为是周末清洁频次减少的缘故。打听了一下，保安保洁全部外包。其实这么小的场子，外包并不好做，将来点多了，或许会好些。
总体来说，生意看上去还不错，毕竟才新开了一个多礼拜。对外号称出租率80%以上，现场看，实际工位使用可能在五成左右吧。人员管理上，一个center自雇5个运营人员。Wework的销售和运营主力都来自于其他商务中心，都是熟手。感觉wework很清楚自己要做什么，需要什么样的人，丝毫不盲目。并没有像国内同行那样，吹得厉害，背地里却根本不知道客户在哪里。
一些基础信息我们罗列一下：
价目表：
产品：
活动工位hot desk（最便宜，敞开区域，18个，2000/月）。
固定工位dedicated desk（一个小房间，14个位子，散租，次便宜，2950/月）。
包间（其实就是传统商务中心的产品，一间间租，但计价按照房间内工位数量算）。
租期：也跟商务中心差不多，一个月起租，最长一年。还是比较传统的。
工位密度：延平路两层总计大约GFA 3500平米，实际上有514个工位，因此平均6.8平米一个工位。还算节俭！这点值得赞扬。租金成本一定是这类业态最重的成本来源。工位密度就等于成本密度啊！最近有新site夸张到在center里做健身房、SPA、瑜伽，以为卖点，小编只想轻轻翻一个白眼。
言归正传。一边看，小编心里盘算着怎么挣钱。（要是真好挣，咱也搞一个呗~）
收入：
514个工位，如果满租每月预算收入160万。（别问我怎么知道的，这数字没错就是了），平均租金3200/工位/月。
实际上商务中心由于租期短，周转空置率会比较高，略微保守一点按80%出租率算，那么每个月的营业收入大约在128万，单方收入12元。这个数字，意味着，如果这个场子租赁情况比较健康的情况下，大约每平米的营业收入数字。
支出：
房租：延平路这房子，是德必作为二房东改建的，在市场上的成交价格大约6-7块。考虑到德必自己的成本也不便宜，我估计给wework也不可能有多大折扣，算6块吧（含管理费）。50%的基础租金成本也与市场上商务中心的成本近似。
运营成本：服务内容超过了传统商务中心。绝对不低，大概会有多少呢？我们猜测并罗列一下：
人员成本+保洁保安：15万/月。
公用事业费：10万/月。
社群福利的开支应该不便宜吧？（比如啤酒咖啡，据说每周都还有一些派对、免费早餐之类的）：10万差不多吧？
其他杂项，比如市场营销、物料损耗、维修维护等等，估个5万/月吧。
合计40万/月，单方运营成本差不多4块钱。
同时，据说这个装修全部按照美国标准，成本控制并不好，单方5000-6000。如此一来，就算按10年折旧，每天都得摊到1块5！
所以，算数做一做，还剩多少钱？按单方算，12-6-4-1.5，还剩5毛……就算我们估得不够精确，无论如何是没有什么大赚头的。一个不小心，销售不给力，成本没控好，就亏了。
那么这摊生意的秘密到底是什么？
秘诀应该是这个。Wework自己的APP给的感觉就像是wework所有会员内部的Linkedin，固然用户人数会比Linkined少很多，但黏性却会大大增加。Community Manager在带我们看项目的时候提到，“我们全球有7万个会员，你可以在上面发布各自需求，比如你看这里有个要在纽约找活动场地的。打比方说，如果你需要去美国开拓业务，wework就可以简单的帮你找到在美国做各种事情的服务商（都是我们的会员），比如注册的、市场的、销售渠道等等等等。”
实地看了wework之后，我最大的体会是，可能这个确实并不是一个办公空间的生意。而是类似于一个电商要开线下实体店做O2O，wework的办公场所，其实是类似于一个线上会员制Social App的线下实体店？因而人家才会有这么高的估值（且不论估值有没有泡沫）。
而从这个思路出发，重要的指标应该有以下几点：
网络规模，由此带来的社群规模。因此啊，急速扩张的中国co-working们，记得开了场子得实打实填满啊！一定要有用户，而且特别要关注高品质用户规模。
社群活跃度和会员黏性。其实闭着眼睛想，社群或者用户规模最大的是什么？电力公司、自来水公司、电信公司啊。但是为什么他们没法做社群的生意？核心要件就在于活跃度和黏性。社群现在是一个时髦词汇，无数人想靠这个词圈钱，但提高活跃度和保持高黏性却似乎非常非常难。据说wework在美国也没啥特别的做法，只是利用人群聚集的优势，每周五晚上happy hour，免费喝酒，老美一喝high了就出感觉了……这个在亚洲人身上估计行不通，那么wework会有什么高招吗？
网络多样性。跨区域网络，横跨五大洲、联系你我他。所以我理解wework在上海、香港、首尔、以色列、阿姆斯特丹、柏林等等地方布点，绝不仅仅是因为看好这个地方有多大的市场空间，而是为了充实他本身网络的多样性，由此可以带来的更多社交化学反应。因而，真的只要不亏钱，就应该继续上海这样的城市扩张。按照这个思路，wework应该很快会开拓大陆其他主要城市特别是北京、深圳。我们可以拭目以待，看看我们对于wework策略的猜测是否正确。
花絮：
有个好笑的，在wework看见一家公司名字叫 SANPEI（请用拼音朗读）。
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心存高远，脚踏实地
地产与远方