远方观察 | 商改住：湾流国际怎么玩？

文/霸王兔&明源地产研究院

编/森

本号聊了很多Co-working，今天来聊聊Co-living。

这个话题很大，可以Top-down从宏观开始聊，也可以Bottom-up从项目开始聊。作为一个接地气的公众号，我们喜欢先从项目看起。

今天的例子是上海的湾流国际，辅以一些香港立方公寓的经验作为补充。

先尝试总结一下好的青年公寓应该具备哪些品质，然后分享湾流在前端商改住方面的宝贵经验。后端运营的故事，留待以后细聊。

——青年公寓要点——

品质/逼格要求

租金可以低，逼格不能掉！

小编最近的看盘经验表明，消费者口味越来越刁了，越来越多的人开始不满意开发商提供的精装风格。湾流就很聪明，一次过提供北欧、日式、工业、田园、裸心等多种房间风格。

贴合年轻人的生活习惯

懒是人类的天性？提供保洁、维修、洗衣、订餐！

位置不够方便？我们有班车！

健康是潮流？给你健身房！

房间太小，想找个地方存东西？提供迷你仓储！

不用互联网都找不到客户？于是开了公众号、移动端订房、支付，境外还要用airbnb、facebook。

比他们全能的，只有亲妈了。

社交平台

这是每一家运营商都会强调的点：在价格以外，利用其他客户来提高粘性的必要手段。毕竟谁都不喜欢搬家，何况有一群好邻居呢？

现在新开的青年公寓，都会因地制宜的提供影视演讲厅、咖啡厅、公共厨房。同时也会对住户有筛选，比如立方公寓就要求住户必须热爱交友，要是太宅，还有被民主投票赶走的可能。有意思的是，立方公寓也因此受到了一些香港妈妈的欢迎，要求把孩子送过来交交朋友。

不谈钱的都是耍流氓

限制面积！限制总价！

运营层面要细说，篇幅可就长了。

今天先关心前端的重要两环：房源和改造。

——房源：商改住——

青年公寓的房源主要是收购或者整租整栋物业，装修后统一出租。不过要在上海以合适的价格获取整栋物业并非易事，因此湾流的重要物业来源之一是商改住。

这方面的国家方针令人激动：为了帮助过剩的商业地产去库存，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，水、电、气价格按照居民标准执行的政策（商业用地的水电是住宅的三倍，普大喜奔！）。顺势而为，应该赏一面流动红旗！

不过实操起来大家都知道的，手续复杂，审批难度不小。湾流的做法是按酒店申报，申请特种行业许可证，办理酒店管理经营许可。

——改造案例：上大路——

原状

商场的二层三层及部分一层

改造方向

建筑面积约9,000平方米

改造周期约5个月

公寓面积在23~84平米之间，共198套

改造难关

1. 梁柱

难关：商业楼宇中原柱网分布和梁并非为公寓设计。

解决方案：尽量避开原有的梁，房间沿柱分割，利用原来楼板下高度大的优势，设置了loft空间，充分利用了空间。

2. 进深

难关：原商场最大进深27米。但公寓比较合理的进深在8-11米，除去1.6-1.8米的公共走廊，27米的进深还是太大。

解决方案：在四角设置了四个花园，并在进深巨大的两侧设置了副走廊。如此确保内圈也没有暗房，解决了采光问题。看似损失了面积，但实际提高了收益：

-       节省成本：花园部分的实际投资小于房间（3,000/平米）。总共可节省7万

-       提高单位租金：暗房租金约为明房的60%，明房租金预计3,500/间。改造后总体收入并未减少，反而更容易租。

——后话——

物业选址的前端还涉及的很多要素，例如本号最喜欢的测算、离地铁距离、层高等。不是说这些要素都不重要，而是一旦能解决商改住的难题，青年公寓的选择面，就变成了一望无际的大草原。

这个成功案例还顺便提供了解决进深问题的一个好角度。另一个小编一直苦恼的改造难题是对外采光，以后再聊。

好项目真是永远看不完！也欢迎各位读者多多推荐！

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脚踏实地，心存远方

地产与远方