全方位解读！毛大庆不仅自己做联合办公，还投了一个：无界空间

文/森

大家都知道毛大庆的Urwork（优客工场，又名“你的活儿！”），可以称得上是国内知名度最高的Co-working space。但不太为人所知的是，毛大庆还另外投资了一家Co-working公司，名叫无界空间。

无界的创始人Randy恰好是我们远行社的社友（远行社启示），所以这次看盘的不同之处在于：不仅能看到他们三元桥店的成果，还能听听业者对市场的第一手看法。

颜值镇楼

——和优客的区别——

	优客	无界
面积	较大 1万平米以上	较小 2,000-3,000平米
工位价格	2,500以上	2,000以下
客户	偏向传统企业	偏向创业公司
成本	承受较高的成本	承受较低的成本

——选址——

无界目前有7家店，年底将增加到15家。

选址主要考虑的是创业氛围和竞争格局。目前聚焦在北京的东部、北部，三四环之间。他们有一套自己的打分体系。会考虑距离地铁路程、层高、面积、使用率、价格等数十种指标。三元桥项目在一座商场的二层，距离地铁站步行10分钟以内。

有趣的是，无界并不打算把这个选址标准藏着掖着，作为自己的独门武器，相反他们发布了一份详述行业标准的《无界空间蓝皮书》，包括设计、选址、施工等各种标准，供业界参考。

这一点令小编无比佩服。

——算账——

亲社友，明算账

幸好Randy是“和盘托出”的近义词

和我们远行社的宗旨一拍即合

三元桥店的基本情况如下：

工位价格：1,800-2,000/月

总工位数：480个

单个工位面积：5平米（WeWork上海大约7平米）

满租收入：约90万/月

租金成本：约为满租收入一半

装修成本：1,200/平米软硬件全包（WeWork上海5,000+）

装修折旧：按5年摊销，约5万/月

其他成本：不多，咖啡吧外包，预计含税10万/月以下

按Randy的话来说，85%入驻就能做到30%的EBITDA margin。这个成绩恐怕会让很多联合办公分外眼红。

——装修设计——

先说虚的。

无界重视模糊办公与生活之间的界限，提供各种卡座、沙发和休息区。小编最喜欢的是阶梯上的床，午睡必抢！

再来实的。

相信大家在上面和WeWork上海的对比中就能看出，无界的核心竞争力在于装修效率。具体体现在以下三个方面：

工位布局

联合办公是个卖工位的生意，而非卖平米。从这点来说，类似酒店。因此能从有限的空间里抠出越多的工位，就代表了更多的收入，考验运营者的功力。

话说回来，和WeWork直接对比是不太公平的，因为WeWork内的空间多为小隔间。

成本控制

1,200 vs 5,000+相差至少四倍，按5年摊销到每个月，就是至少2块/平米/月的成本。相当于要从业主那里谈下2块钱的租金折扣。超难好吗？！

话又说回来，无界和WeWork的装修品质肯定有不同，但各位看官你们从照片里能看出这四倍的差距吗？

工期管理

时间就是租金！无界的内装做到了非常高效的设计15天，装修45-60天。如果他们谈到了两个月的免租期，那真是一点都没有浪费。

想问一下Wework的设计花了几个月？

——销售成本——

席间我们还聊到了另一个关键的成本：销售。

无界针对的是创业公司，租户里只有约10%是中小型企业。因此目前阶段主要靠口碑和新媒体营销，这两部分几乎是不需要成本的，目前销售成本在0-2%。未来工位大幅扩张后，需要开始依赖中介，无界希望能将此成本控制在5%以内。

而针对中小型公司的联合办公则相对更依赖中介，一般销售成本在8-15%。

——未来——

扩张

Randy预计明年联合办公将进入全国化扩张的时代。

无界计划从15家店扩展到50家店，其中7-10家在深圳；而目前立足上海的方糖也计划进军北京。

行业整合

眼下无界在北京的竞争对手主要是梦想加和科技寺。未来的竞争格局也将是逐渐整合的趋势。越来越多的空间会“倒闭”，或者交由拥有核心竞争力运营的空间托管。

运营及装修托管

无界预期自己的业务模式也将从轻资产的“自营模式”转为更轻的“托管模式”，这个转变也类似于酒店的运营商。

此外，他们还希望利用自己“装修效率”方面的优势，拓展装修方面的托管业务，承接各类商业租户的装修需求。最新的套餐是699/平米，含办公硬装、软装、设计，简直是特价大酬宾！

——总结——

小编最喜欢无界的三点：

-       清晰的设计装修竞争力

-       利用核心竞争力开疆拓土

-       创业家身上闪耀的分享精神

相信Randy和无界一定会更上一层楼！

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脚踏实地，心存远方

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