远方评论 | 15/16新鸿基地产业绩解读 (零售商业部分）

新地发布15/16财政年度业绩公布，（financial year 截至2016年6月30日），小编节取其中有关零售商业地产的部分，供各位参考。

以下收入和面积均采用原来报告的单位，及港币及平方英尺。

（一）总租金收入

本财政年度集团总租金收入为210.36亿港币，较去年上升7%。其中

• 香港物业总租金收入168亿，较去年上升7％；

• 内地物业总租金收入29.69亿，较去年上升12%。

（二）净租金收入

本财政年度集团净租金收入为164.81亿港币，较去年上升7%。其中

• 香港物业净租金收入132.33亿，较去年上升7.5％；

• 内地物业净租金收入27.37亿，较去年上升8.6%；

• 新加坡物业净租金收入5.11亿港币，较去年下降4.1%。（小编：新加坡物业主要是和capital land一起合作开发的新加坡乌节路上盖的Ion Orchard，有机会到新加坡考察的可以去看看哦。)

（三）香港投资物业

远方评论：

从过往6年的财年来看，新地香港投资物业的收入一致保持着稳定的上升，这跟投资物业的优秀地理位置以及专业的运营实力息息相关。

值得一提的亮点是，虽然过去一年，随着内地游客的减少，到港的消费降低，我们看到太古集团的租金收入同比是下降的，但是，新鸿基的项目保持8%的稳定上升。

come some 对比（太古粉表打我，我也是太古脑残粉）

太古2016上半年收入同比下跌16%至港币78.86亿元；租金收入达港币53.67亿元。纯利按年跌37.2%至港币53.34亿元；基本溢利跌9.62%至港币35.59亿元。（数据来源：太古15/16年报）

优秀的表现来源于几个优势（节选自董事局主席报告书）

• 行業及租戶組合配搭得宜（小编：trade mix and tenant mix）

• 品牌根基穩固

• 服務細緻殷勤和位置方便

• 商場不時與商戶合作,舉辦具吸引力的營銷活動，以增加商場人流和銷售額

远方评论：

除了以上的原因之外，小编觉得，相对于太古及九龙仓，新鸿基的物业分布可能更为合理，除了像ifc的高大上的项目，新地的强项更加是运营一些社区型的商业，或者非核心地段的商业。小编做个对比：

• 太古：太古广场，太古城中心，名店仓outlets

• 九仓：海港城，时代广场

• 新地：ifc，apm，新城市广场，新世纪广场（升级改造后的项目命名为moko, 位于旺角东，小编很喜欢的一个成功改造案例），葵芳新都会广场，wtc more，yoho mall, 上水广场，等等。（见下图，图片来自新地主页）。

在经济上行，游客不断涌入时，太古和九仓的项目颇为受益，但是潮涨潮退，当内地游客减少，类似海港城，太古广场这些游客比例较高的项目，销售就受到比较大的影响，进而影响到租金收入，（小编听说时代广场高楼层出现来久违的高空置率）。而新地的社区型商业，主要服务本地居民，受到的影响并不是特别大。

（五）内地投资物业

远方评论：从购物中心的收入看，新地内地的零售商业租金收入年同比增长了6%，为19.63亿港币，其中最主要的租金收入来源于上海ifc mall和iapm，今年3月份广州天环的试营业，也贡献了部分的租金收入，不过影响较小。

（六）企业管治

这一点是很多的公众号都会忽略的，小编想讲讲领跑商业地产数十年的新鸿基的优势之一：企业管治。

集團的企業管治架構穩健,為業務持續發展奠下穩固的基礎。這個架構有效運作是基於多個因素,包括高效能的董事局、穩健和有效的風險管理及內部監控系統、適時披露資料,以及採取積極的措施與投資者建立關係。

（节选自董事局报告书）

新鸿基因为优秀的企业管治，而获得了非常的奖项：包括：

• 《 FinanceAsia》 「 亞 洲 最 佳 地 產公司」和「最佳管理公司(香港區)」白金獎；

• 《Euromoney》「亞洲最佳地產公司(地產類別)」和「亞洲最佳寫字樓/商業

• 項目發展商」殊榮；

• 獲《財資》雜誌頒發白金獎,表揚集團在企業管治、企業社會責任和投資者關係等多方面均表現出色；

• 在《Corporate Governance Asia》的選舉中,集團亦囊括多個獎項,包括「亞洲最佳企業社會責任」、「香港最佳投資者關係公司」、「香港最佳環保責任」及「香港最佳投資者關係專業人員」。

远方评论：或许我们的眼光，并不仅仅要看到新鸿基是最赚钱的公司，比万达商业赚的多多少，也可能同时需要看到，优秀的企业管治，其实除了逼格，也是可以赚到钱。很期待中国的企业，越来越多可以称为优秀管治的公司。

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