Casanova | 商业地产的从0到1
这本书可能很多很多朋友已经看过了。红了很久了。
很好看的书，在此推荐。书中一个比较核心的concept就是下面这张图了。
看着这张图其实总难以避免的联想到商业地产行业。
这两种事情，其实行业内大家都在做。
复制
所谓水平或广泛进步，万达之类的或许都算。各种口号层出不穷，几年几十个的这个城、那个城。但我理解为这些都是类似东施效颦。传统上我们简单地去复制香港等发达市场一些项目的设计理念、动线、品类、租户结构等等，但是忽视了最核心的经营理念，对市场的解读、对消费者的理解、对于市场定位的细分和匹配。理论上讲，我觉得吧，将要复制自己项目的开发商都是在忽悠政府或者在忽悠自己老板。前者对市场诚意不够，急于求成，要遭报应的。后者，祝好运。对于商业地产领域的复制而言，或许除了万达那种郊区以自我为核心的项目可以面对比较类似的客观环境之外，其他都应该是每一个细细耕耘，尤其是核心区、成熟市场环境下的项目，所面临的市场复杂情况，根本不应该存在什么定位和复制的情况（所以看看恒隆沈阳、济南之类的项目，我觉得就死在这个上面了）。真正的商业地产领域的“水平或广泛进步”应当是对于行业内领先的经营、定位、管理的复制和学习，学习的对象也无非是太古、新鸿基之类。真正好的商业地产项目，也不单是经营层面，更有其背后资金成本、负债结构、business mode的基础。要学也不容易，但也无法避免。你要说一个每年IRR要求超过15%-20%开发商要“跨周期”地做好商业地产，我是不信的。
创新
垂直或深入进步，其实很难。市场上吆喝得不少，越是经营差的，越是土鳖的，吆喝得越凶。各种可怕的概念，什么全维度的XXXX、革命性的XXXX，上百万O2O粉丝什么的、体验性消费之类的都听出老茧了，我只想说“你家P&L拿出来看看”。说大白话：万变不离其宗，香港老法师说行业的诀窍只有一个“懂得造生意”。其他都是吹。舍本逐末，往往连厕所都没打扫干净，就开始打造新概念……都是嘴炮的强人。
说到创新，其实记不起多少年多少次跟朋友讨论这些，相信但凡有点想法想做事情的年轻人都会如此（所以我们才有了这个公众号）。不过其实一直没有想明白什么。无论酒前与酒后，结论一直是“我们这个行业太重了”。住宅也很重，但是住宅的资金、土地壁垒并非那么严丝无缝，所以才有了同创、里城这样的公司。而商业地产的严苛的资本沉淀要求、超长的回报周期、项目与项目之间较差的可复制性，使得商业地产行业似乎特别重。去看行业内的先锋们，自己创业的那些大侠，其实似乎也仍旧局限在做“复制”，无论是把先进的管理经营平台的经验进行复制（比如INSITE、RET、洪涛之类）还是把海外的资金模式进行复制（比如Gaw Capital这种）。这个行业似乎一直以来就像一潭死水一样，缺少真的突破性的创新。有一个case其实给我感触挺深的，可以在此分享。有一次跟朋友聊商场POS系统，营业额监控、提成扣点收取。其中最难的可能就是餐饮客户的提成收取。市场上传统的做法，用的算是威慑或是信任，一旦发现严惩不怠，或是杀一儆百、以儆效尤。但效果吧，其实也就so so。好的场子，可以全部外派收银员、统一POS系统（不过好像餐饮也很少这么做），但一般的场子基本没有这种bargaining power或是成本负担能力。长久以来，其实我自己一直都想当然觉得事情就这样了，这件事似乎只是处于“复制”层面的经营管理能力。但前阵子听朋友说，现在会有新的技术手段就是POS打印最底层的硬件接入，基本上可以杜绝逃单，再配合暗访之类的管理手段，效果挺好的。更有意思的是，底层硬件接入还可以衍生到“大数据”的概念。或许是我见识不够，但真的知道这个，其实蛮懊悔的呵呵。心想，其实也不复杂嘛，似乎一个市场革命性的创新就从指尖溜走，自己也是放嘴炮放得错过了几个亿~~~自问，我为什么这么多年都自以为是的相信自己既有的知识，觉得很多东西是相当然的？这种think in the box应该多数人都有吧，或许这些也是制约我们行业创新的根源。
这一波万众创新的风其实也吹到了商业地产行业。各种所谓的商业地产O2O大家应该也都知道。我觉得吧，所有类似于复制本身这个行业已经存在的东西并且简单把它放上online的，都算是投机取巧，不看好。这个行业有它的特殊性，简单的APP并不能产生多少价值。有些项目，让我觉得其实根本不了解这个行业和市场的生态，想当然地以为这个行业里耕耘多年的各位都是傻逼，放着一个这么大的金矿这么多年没人挖（比如优办~），我就呵呵。但这个行业真正的创新与颠覆在哪里？很期待。
与此同时，这是一个本身水平进步就很差的行业，光是关注于创新而脱离对于市场基础的理解、进步，可能就是舍本逐末的。无论对于Landlord、还是对于行业内的服务商、个人而言，这种水平和垂直层面同步的进步，很难，但或也只有如此才能真正改变这个行业。
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