2017市场展望（一） | 陆家嘴、金融街的荣光是否依旧？

McKinsey最近有出一篇报告：《中国的选择：抓住5万亿美元的生产力机遇》（可点击原文链接下载）。

Bullet points如下：

标题看似歌唱祖国的美好未来，但其实内容非常harsh。特别是第一段“现行的投资驱动增长模式不可持续”。看后不尽让人联想到办公楼租赁市场。

先来看恐怖片……

麦肯锡对于中国银行业的风险预估非常惊人。

太可怕了……

不过还好，死不了……

如果我们去看近期上海租赁市场的成交记录，会发现，最高价的case仍旧发生在陆家嘴、金融行业：比如近期成交的荆州银行、晋城银行、广东华兴银行，成交价格均在17（元/平米/天）以上。对比，JLL最新的2016Q3报告，这个价格比浦东市场超甲级均价高了30%。

JLL: 2016Q3上海超甲级办公楼市场

金融街更不需多说，破烂的洲际酒店改建后做办公报价690（也就是23/平米/天，详见今日副篇）。

这样的好日子是否会到头？同时，我们可能也应该反思，市场上的新项目是否仍旧应该一味地趋炎附势选择金融行业作为目标客户？（比如BFC……）

再看看未来的趋势：

我挺认同如上分析的。未来成长性较好的高端办公楼目标客户，应是在于两个：“研发主导型制造业”，比如大疆DJI、比如华为（听说刚刚在上海环球港租了办公室，好case啊）；“消费品”，比如LEGO、AmorePacific，还有传说中的相宜本草，听说这几个近年的销售增长率都是非常天文数字的。

以上海市场为例，JLL 2016Q1报告里的浦东与浦西租户构成比较：

浦东对于金融行业的依赖性非常重。成也萧何，败也萧何。这种租户结构的单一性支撑了经济危机后陆家嘴办公楼租金的一枝独秀，但也或许埋下了重重危机。在今后几年，憋屈了多年的浦西租赁市场或许风险更小、成长性更好。

办公楼租赁始终是一个与宏观经济走向息息相关的行业，一个合格的办公楼租赁专业人员应能提前预判市场风险，提前预估市场成长。在此，谨作为一种自我训练与大家分享，欢迎留言交流。

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