转折点：上海写字楼租金全线下跌！金融危机以来首次

继住宅之后，商业地产也进入了“下半场”。

——上海写字楼租金“转折点”——

刚过完年，JLL研究部抛出了最新的上海写字楼报告，破天荒的指出：2016年第四季度，浦东浦西甲级写字楼租金环比全线下跌，空置率全线滑坡！

（甲级写字楼空置率及租金）

而如果仅看超甲级写字楼，租金也是环比全线下跌。好在空置率仍然坚挺，维持低位。

（超甲级写字楼空置率及租金）

浦西租金下跌已经渐成新常态，但现在连浦东都撑不住了。本号的几位小编合计了一下，这应该是08年金融危机以来的第一次。

乍一看十分骇人。想必有读者已经喊了起来：

“这写字楼没法做了！”

——供应倍增，需求四散——

供应问题是老生常谈

早在2014年，JLL就出过一份名为“供应倍增，需求倍增？”的报告：“预计到2020年，上海写字楼市场将新增570万平方米的供应”。

且看以下两张图长长的蓝条。

（CBD供需）

（DBD供需）

从供应来看，2016年并不是最困难的一年，2017年才是。

[/笑着哭]

需求端的情况更值得讨论

DBD的净吸纳其实是喜人的。上海作为大陆第一个开始decentralize的城市，四面开花的稳步推进其实是个好现象。

关键是CBD的净吸纳，看数据简直刷新了历史新低。

增长疲软是事实，但也并非完全不堪：

1）大量横冲直撞的P2P在2016年原形毕露，他们曾经贡献了虚高的租金和虚高的出租率。现在只是回归常态；

2）浦东浦西的租金水平仍然维持在历史高位，尤其是浦东市场，受到中资金融机构的需求支持；

3）在P2P的大溃退下，CBD甲级写字楼的空置率仍然维持在8-9%的较低水平

综上所述

小编认为上海写字楼的现状还没有哀鸿遍野。

但如果各位在预算或投资报告里假设了租金每年上涨5%，或者坚信自家空置率低从而不需要调整租赁策略，那可能很快就要哀鸿遍野了。

——敢问投资路在何方——

森小编的主业是投资，因此斗胆举几个方向：

1）一线城市银根仍较宽松

虽然各商业银行从去年底开始，逐渐收紧对地产业的贷款发放，但一线城市和有实力的借款方所受的影响仍然较小。虽然上海普遍的Yield已经低至4-4.5%，但市场热情不减（尤其是中资），Yield compression仍然可期。同时受益于前几年租金上涨的余威，Rent reversion可以抵消一部分租金下跌的压力。

2）凤姐变冰冰

改造是投资界永恒的话题。Wework所受的追捧，大部分来自他的改造能力（成本控制能力除外，呵呵哒），而非盈利能力。

3）DBD潜力不小

DBD的投资报告肯定不如CBD容易写。但就像房价翻番的住宅，往往都不在市区。当然DBD的一个潜在风险在于，明星项目可能垄断了整个细分市场的好租户和好租金，赢家通吃。如何调节自己的策略和运营从而站在赢家这边，又是另一个值得深挖的好话题。

（DBD租金趋势）

——互动环节——

那么各位亲爱的读者们：

-      你们的写字楼表现如何？

-      你们准备了什么过冬？

-      你们觉得路在何方？

欢迎在评论区畅所欲言。

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地产与远方