Casanova | 徐家汇中心的隐忧
聊聊一个大家都很关注的项目，徐家汇中心。引用友号“楼典”一些最新图片（咦友号的原文已经被删了，没法给大家分享原文了，sorry）。
经济技术指标什么的别看了，简而言之：传统商业区+五条地铁+浦西最高楼+史诗级的体量+新鸿基地产。就问你，high不high？梦幻般的项目。
但我们今天想泼些冷水。设身处地想想，如果这项目给你来做，可能并不好做。
一、办公
DBD?
传统上来说，徐家汇的办公楼扮演的是一个“非核心商务区”的角色。大致是没钱租南西、新天地，又不甘于去漕河泾的客户首选。是一种semi-decentralize的选项。早几年上海这样的选择并不多，因而确实有市场空间，但无疑租金也始终与核心区保持距离，没有定价权。
但这样的定位，已经渐显尴尬，不可延续。原因在于竞争愈发激烈。市区内Fringe CBD的供应量激增，选择越来越多，长宁来福士、火车站嘉里、未来的苏河湾、南北外滩、前滩后滩，东南西北随你选择。楼比徐家汇中心矮点，硬件绝不会差多少。租金却比目前港汇的水平至少便宜10-30%。与此同时，又有更多更外围的市场供应，很多对租金更为敏感的租户选择一步到位，比如漕河泾、莘庄，与徐家汇地铁直通，半小时直达，价钱便宜50%起。
CBD?
另一个角度是，新鸿基花了两百多亿拍下的项目，或许也不会甘于做一个租户decentralize的选项。目前一期已经有两单租赁成交，分别是wework与Marriot酒店集团，租金与港汇相仿，势必标志性的主塔楼未来的成交是剑指核心区水平的。但唯一支撑这个定价的策略就是把徐家汇打造成真正的CBD（这也应是政府想要的）。但这个方向似乎天时地利均不理想。
徐家汇当前的产业集聚并不好。除了港汇、腾飞等少数几个楼有一些不错的公司总部之外（制造业、贸易居多），其他的楼里很多不入流的中小企业，鱼龙混杂。租金水平，除了港汇腾飞勉强可以到7-9的市中心二线租金水平之外，其他就一落千丈，直接4-6块见。项目品质也与此对应，基本上就是港汇、腾飞勉强算A-，其他项目脱节严重，核心位置由于历史原因，散售的商住项目众多。未来即使增加一个徐家汇中心，整体的高品质供应量仍旧远远逊色于主流CBD区域。要做CBD会非常累。而且本身当前的市场景气度太差，或许当市场再次腾飞的时候，浦西核心CBD产生溢出，徐家汇通过承接才能更有机会完成自己的CBD梦想。
再说个笑话，早几年新鸿基刚拿地的时候考虑过出售部分项目，小编那时候在一家北京土豪。我跟老板说，咱们去徐家汇中心买个楼玩玩吧，地标啊，新鸿基啊。老板说“徐家汇？在哪儿啊”。我觉得吧，跟北京人说徐家汇，就跟对上海人说亦庄差不多。地理上的可识别性和影响力欠缺很大。或许受认可程度尤不及大虹桥。与住宅市场类似，new money对于location的概念与土著截然不同。徐家汇对于内资土豪这样当前的市场主力增量而言，吸引力存疑。土豪的梦想是什么？陆家嘴，外滩。无他。
二、商业
商业同样并不好做。
徐家汇的最大特征应该是一个交通集散地。如果对标的话，最先想到的就是新宿。与新宿联系东京外部的大量卫星城镇一样，徐家汇原本的商业人流大量的是依靠地铁外沿的超大居民区，比如莘庄、虹桥、七宝等等。更早的年份，市场上商业供应更贫瘠的时候，才是徐家汇的春天。曾经一度，哪怕很多浦东的居民，周末都会去徐家汇打发闲暇时光。但现在怕是早已不再。现在再来审视市场格局，我们会发现，新增的外围商业项目，水准都极高。虹桥天地、七宝万科、莘庄Vivo City、万象城等等等等，哪个不算是高品质项目。即使是新建的超高标准的徐家汇中心，是否会有绝对优势？怕不见得。港汇更是已显疲态。业内大家应该都看到的iziretail做的2016项目销售统计，港汇2016的成绩勉强持平。我觉得吧，真的已属不易。
引本号以前一篇文章写过的对于商业项目而言，“可达性”与“可离性”是等价的（点击可进入关联阅读），竞争的加剧已经是大势所趋，无法避免。固然徐家汇中心的概念颇多，so what？竞争对手们表示毫不稀奇。在功能性上，新宿或许又是一个给人启发的对标。日本的卫星城镇商业也都不差，为何人流还会集聚到新宿？或许在项目定位与品类规划上，我们不得不去做一些创新。
希望徐家汇中心不会变成第二个天环。但也同样，与天环类似，一个高品质的项目与长线的战略思维，将经受经济周期的考验。如果上海注定将与纽约并肩，那我们也无需为徐家汇中心担心太多。从某种意义上说，徐家汇中心，幸得新鸿基。
脚踏实地，心存远方
地产与远方