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咋整 | 业态组合,什么鬼?

Pastoral 地产与远方 2023-11-04

如果干过retail leasing,一般闭口开口都会谈trade mix,就是所谓的业态组合。还有品牌组合,日日做租赁的人,是否懂得这个是什么鬼?


账号君讲三点:

- Trade Mix

- Brand Mix

- 各业态比例


如果你对以上三点感兴趣,那么恭喜你,你关注了正确的公众号!


Trade Mix 业态组合

(每个业主对于业态的细分可能不尽相同,大方向一致,比如某些业主安排租赁团队时,会按照零售,餐饮和其他业态分成不同的板块。“天惹!账号君居然说出了‘板块’这个词”)

- Food & Beverage

- Fashion

- Fashion Accessories

- Watch and Jewelry

- Supermarket

- Department Store

- Deluxe Brand

- Services & Others

- ...


- 明眼人可以看出,以上明显是外资/港资公司的做法。

- 对于类似的业态,在属性上有很多类似的地方,比如说,类似面积的F&B租户,其承租能力基本接近,要求的租赁期限类似,(大型餐饮基本需要5年或以上,来对装修投入进行折旧和摊销,而一般零售租户,3年的租赁期比较适宜)

- 以上把Deluxe Brand单独归类,对于高大上的项目,方便衡量奢侈品品牌的比重和租金收入等情况。


Brand Mix 品牌组合

举个例子,对于一个地下2层,地上5层项目,简单来说可以酱紫:

- L1:Deluxe Brand

- L2: Affordable Luxury Brand

- L3: 潮流品牌,轻餐饮

- L4: 国内品牌,运动品牌,餐饮,电影院,

- L5: 餐饮,其他

- B1: 美食广场,轻奢,美妆

- B2: 超市


点评: 这个只是很潦草的品牌组合,做过租赁的童鞋知道的,第一版跟最终一版出来,隔着无数个琅琊版。


谁说没有图,哼!举个图如下(旧图,看不清不是账号君的错,哼)


业态比例

- 请看图:



这是账号君一直脑残喜欢的项目的业态比例和布局,世易时移,有一些更新,但是大体不变哦。


  1. 餐饮的比例一直都在20-25%之间,比较健康。F&B的承租能力不高,但是又可以为项目带来客流,所以高(jiao)明(hua)的发展商,一直都在计算着这个比例呢;

  2. Deluxe Brand,20多个,这个是个高逼格商场咯;

  3. Watch & Jewelry,7个,也不算很多,不过也算小有氛围,反腐,你懂的,所以生意不太好,而且我想说,某汇,你家的”我厕所“品牌,服务负分;

  4. 动态地看这个比例才好玩,因着每年的调整,看到初心,看到信心,看到雄心


彩蛋来了,两个图。


点评:按各业态数量划分的饼图,retail服装还是占大头,时尚时尚最时尚。



点评:按面积划分,这个比较看的到东西,因为面积都是钱,一平两平都是情,再给一块行不行。


咋整:此前有朋友问到,到底F&B应该多少比例才合适,小编第一次玩投票:


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