实操 | 哈？境内贷款更划算？！

在今年之前，但凡有人提起“我们这笔钱是境外融的”，必会有个下意识的回应“噢~那肯定很便宜”。时间踏入2015年，这个下意识，无论是公司债还是项目贷，恐怕都要来个180度大转弯了。

文|森

正巧小编最近听说了一单项目贷的境内外条款，好，我们来打一架吧。

标的资产：一线城市CBD稳定运营物业

总贷款额：评估值的50%，人民币10亿以下

	境内贷款	境内外组合贷款
贷款类型	并购贷	境内取得抵押物，小额放款 境外取得保函，大额放款
贷款年期	5年	3年
贷款币种	境内人民币	境外美元
贷款利率	PBOC基准利率	LIBOR+250-300点 （境外部分）
安排费	无	贷款总额的1.2% （提款时支付）
每年还本	前三年百万至千万级别	期末一次偿还
提前还款	类似，都要求一年内还款须支付还款额的1%

以下分项讨论其中的隐藏优劣：

贷款类型

- 境内外贷款结构的复杂性，决定了其牵涉到的顾问成本（包括尽调费用、律师费、估值费等）将显著较高。通常银行的顾问成本也由贷款人报销。鉴于境外银行通常条件更严，因此顾问成本的差别可达百万，复杂的协议甚至可达上千万

- 境内外贷款的谈判和提款时间，也会相应延迟

- 境内贷款先下一城！

贷款年期

- 境内贷款如果年期太短，每年本金偿还压力较大

- 境外贷款通常倾向使用3年期，而后再融资，重新谈判

- 如贷款人无明显倾向，则两者无甚分别

贷款币种

- 市场普遍认为人民币进入贬值通道，如此如果借取外币贷款，会无形中增加未来的还债负担

- 虽说122号文已经放宽了外债限制，但资金出境仍然有潜在税务和时间的影响

- 境内贷款又下一城！

贷款利率和安排费

- 重中之重来了！10月降息后，境内5年期利率降到了4.75%

- 一定不要忘记，境内利息可作为企业所得税（25%）的抵扣项！实际税盾后的利率为3.56%（资金出境时可进一步节省代扣所得税）

- 境外利率方面：目前适用的LIBOR约为0.3%，总成本取平均值现为3%

- 境外综合成本应考虑期初支付的1.2%安排费，摊销到三年平均每年的利率应至少为3.4%

- 最后央妈怒刷存在感！境内处在降息通道，境外处在升息通道！

- 罕见地，境内贷款和境外贷款在利息上将将打成了平手！

每年还本

- 或称Amortization，一直是境内贷款的痛

- 如果前三年运营回款可以很好地覆盖本息，则不需太过担心，三年后寻找再融资机会也是市场常见的作法

- 境外贷款小胜一丢丢

远方总结

- 由此可见，境外融资秋风扫落叶的日子已经一去不复返了，甚至在最骄傲的利率上也快要被境内贷款赶上了

- 虽然表面上的利息数字可能看起来仍有差距，但各位千万不要忘记税盾和融资安排费这两项隐藏属性

- 至于公司债市场，就更加一面倒了，不信可以问问恒大。大家要多关心一下在香港做当地产公司债的朋友们，他们很需要社会的温暖！