Casanova | 地产界柏阿姨教你预租
大家好，我是Casanova~我是地产界柏阿姨
（注：柏阿姨是上海一个电视调解节目的主持人，居委会阿姨，各种家长里短、情感纠纷……你懂的）
提问：
柏阿姨，我们公司想在XX国际广场租个小办公楼。但是这个项目还没竣工，没有预租许可证，开发商消防验收也没过。租这种楼有风险吗？
柏阿姨：
小姑娘！这种房子好借啊？？？？（柏阿姨标准台词……）
下面来说说这个提问里涉及的问题。
1. 没有预租许可证
下段为copy paste
商品房预租是上海市为搞活房地产于98年9月出台的一项新举措。
所谓商品房预租是指房地产开发经营企业在新建商品房未办理房地产初始登记，取得房地产权证前与承租人签订商品房租赁预约协议，并向承租人收取一定数额的预收款的行为。根据《上海市商品房预租试行办法》的有关规定，房地产开发经营企业对其所开发的商品房进行预租必须具备下列四个条件：
（一）已按规定支付全部的土地使用权出让金，土地使用权已经依法登记并取得房地产权证书；
（二）取得商品房的建设工程规划许可证和建设工程施工许可证；（三）预租的商品房主体结构完工，已经市或区、县的建设工程质量监督部门验收合格；
（四）已落实市政、公用和公共建筑设施的配套建设计划并已确定该预租商品房一年内能竣工交付使用。
房地产开发企业具备了上述条件并经过申请得到批准，市或区、县房地局才会发给其准予预租的批文。据此批文，房地产开发企业才能预租其所开发的房产。
《解放日报》
很好理解，预租与预售一样，是为了帮助消费者（租户）控制风险，避免因为项目潜在的烂尾风险而遭受损失。所谓的四个条件，如果都具备，那么可以认定，这项目八九不离十了，即时发生交付延期之类的问题，总体风险是可控的。
那么新建办公楼预租，不办预租许可证可以吗？
答案是其实不办也确实没人管。现在对于租赁的政策管控其实很宽松了，而且租赁行为并没有一定的房地产登记需要。
如果提述开发商不办理办公楼预租许可，可能性有以下几种：
1）房子确实存在很大隐患，比如规划偷鸡、消防偷鸡等等等等。
2）开发商希望尽快开始租赁，不希望耽误办理预租的流程时间。
3）开发商不专业……不知道怎么办。
对于第一第三种开发商……这房子风险挺大的。对于第二种开发商，这路子也不太规矩……
所以作为租户，如果遇到这种情况，比较妥当的处理方式是：
可以先签意向书，但延缓缴纳定金及签署合同。同时约定预租许可出来的时间，等开发商办理完预租再付钱、签合同以规避风险。
值得提出的是，这位开发商脑子有病吗？有一个外资公司很普遍的概念叫Compliance，合规。做事规规矩矩是为了保护自己。这位开发商你有没有想过，你没有预租许可，然后就算客户被你骗进，签了合同交了钱，然后经济危机了，客户逃租、违约、甚至占着单元不付钱，抓着你没有预租许可就预租的把柄，谁来保护开发商的利益？？？
柏阿姨：
这位开发商老板侬热昏！希望你仔细看看这期的节目，好好想想自己该怎么做！！！
2. 没有过一消就允许租户进场装修
商业项目的消防验收分两次，一次是开发商，一次是租户自己。
市场上，我们遇到过可以变通的办法，也就是让租户在一消前进场装修，然后合并租户与项目本身的图纸，一起过一消。但是这种操作，对于设计图纸的协调、时间表的把控都难度很大，不应提倡应该避免。一弄不好，就是图纸时间耽搁，或是因为租户的过失导致整个项目消防回炉。对于重要的、对时间点极度敏感的超级超级超级重要的租户，可以一试，但是对于“小租户”…………
柏阿姨：
谢谢你一家门哦！如果租赁人员神知唔知，完全不知道需要合并图纸报一消，那么恭喜这位开发商老板……辣手！拿慢慢较白相~
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