Casanova | 地产界柏阿姨教你转租

大家好，我是Casanova~我是地产界柏阿姨……

（注：柏阿姨是上海一个电视调解节目的主持人，居委会阿姨，各种家长里短、情感纠纷……你懂的）

提问：

柏阿姨，你好。老板让我处理一个棘手的问题。老板朋友在XX广场租了一个办公室，经济不好用不掉就做二房东租给我们老板。但是现在业主不让我们挂水牌。你在XX广场有没有什么朋友可以帮忙通融下？

柏阿姨：

小姑娘！这种房子好借啊？？？？你跟你们老板讲，赶紧撇撇清爽，正正经经去找人家租赁谈个单元。不要管什么朋友不朋友了，这种朋友在坑你啊！！！（我入戏很快很深……）

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我来告诉你，为什么业主不给你们挂水牌。先看看关于转租权，市场上比较专业的标准条款：

乙方不得轉讓、分租或轉租該房屋或其任何部分或該房屋之任何權益予任何其他第三人。

没了。就这么简单。啥意思？不准！

为什么不准？

转租权是一个专业商业地产持有者的底线！

第一点，不要以为你转租，照样付钱给房东，就很合理。对于专业的业主而已，运营中不断优化提升项目租金水平的决定性因素在于租户结构 Tenant mix。不挑选租户，有钱就能去的楼，从来都不是什么好楼。而租户结构控制的一个合规基础，就是严格控制转租权。

第二点，转租会侵占业主的潜在利益。道理很简单，如果一个租户无力维系租约，那么首先业主会罚没定金并且要求各种赔偿（基于合同），然后寻找下一家租户，由于市场变化，新租户的租金很有可能比原来的租约更高。如果存在转租的情况，那么当老租户无力经营转租给新租户，自己还能当二房东吃房租差。这是绝对不可接受的。

柏阿姨：

XX广场业主，你也是昏了头了！违规转租竟然只是不准人家挂水牌？？？不严肃处置这种案子，只能说明

1. 租赁人员有猫腻，拿了人家好处手短。

2. 租赁人员没本事，怕老租户走了寻不着新的。

3. 租赁团队管理、专业性一塌糊涂！

哪种情况下可以转租？

1. 普通租户的转租

个别租户由于业务需要，会设立各种分公司、子公司和分支机构。在这个基础上，通常业主会配合租户的工作。但须严格控制新承租方与原承租方的关联关系，防止低劣租户伪造关联关系来进行转租。其次，业主与原承租方签署关于合同变更的补充协议，并与新承租方单独签署租赁合同。千万不要让自己的租户跟新租户签转租协议，而业主自己置身事外。原因很简单，业主需要保证租约的一致性、楼内租户管理的一致性。

2. 专业二房东的转租

市场上还有一种专业二房东，就是服务式办公室Service Office，比如Regus、TEC之类。他们面对的租户类型、租约长度、租赁面积大小以及交付标准、服务内容等都与大业主错位，与大业主配合形成一个健全的租赁生态。

对于这些的管理，首先租户审核并不现实，工作量很大，都是小型公司也没有审核的必要性。其次小租户也是直接与二房东签合同，不与大业主签合同。我个人觉得会比较重要的亮点是，

1）小租户每份租约的备份，包括租金、租期、联系方式的存档。这对于应对二房东可能发生的违约、欠租、无力经营等情况至关重要。

2）工商注册的管理，应禁止二房东单纯通过出卖工商注册赢利。这样做的话，对大楼本身租户结构无益，且影响市场形象。

柏阿姨：

好了，今朝讲到这里，大家回去好好想想。为这种事情来上节目，坍朝斯（上海话坍台的意思）！

祝愿大家专专业业，开心租楼，没有烦恼。

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