Casanova | 500元/平米/天的商场租金怎么做到？

文/Casanova

本行业如今三教九流，大湿云集，砖家荟萃。言必称总，糟粕引为干货。浮躁气氛往往令脚踏实地、不懂吹牛的从业者茫然。谨在此凑几个字，抛砖引玉，为这行业真正执着于专业的人鼓劲。

一份租金报表（核心数据已马赛克），大家别在意从何而来，数字是多年以前的。但应毫无疑问代表业内最高运营水准。借由这些谈一谈个人对于高品质运营的几点看法。

名词解释：

1．Actual Rental：也就是真实租金。港资的正统做法是基础租金(Base Rent)与营业额提成(Turnover Rent)取高。这里看到的500多块租金单价，就是营业额提成的价格。可能业内惊为天文数字，但实在是真实数据。

2．Ave. Turnover：也就是单位面积销售额。所谓坪效。

3．Base Rent/Turnover：基础租金与销售额之比。所谓租销比。这个数据，其实可以看成是商户租金压力的数值。

4．Base Rent/Actual Rent：基础租金与真实租金的比例。若100%则说明商户销售不利，业主只拿得到基础租金。百分比越低，说明业主拿到的超额租金越多。

所谓最出色的商场运营商，需要考虑的几个目标：

1. 请务必要收提成租金啊！

…………不是我瞎说，市场上个别声名卓著、成名已久的开发商，连提成租金怎么收都不知道，没有POS系统，一团浆糊，自我感觉却很好。

2. 底租高低真的重要吗？有时候为了吸引一个优势品牌入驻，底租条件放低。但是只要销售出色，运营良好，开发商就可以取得远远高于底租的提成租金。这是一种基础的”养“的概念，是与商户之间互惠共赢的概念。但就目前市场而言，多少土老板只看重底租数字，提成多少无所谓（反正拿不到）。

3. 商场运营合格的标准应该是：每家租户业主都可以拿到营业额提成。这样才说明，每一个租户都在赚钱，都很健康。说明作为招商，我们选择了正确的、符合定位、符合市场的租户。在所谓最优秀的商业运营商中，如果一个租户连续几个月无法拿到提成租金，业主就需要去考虑调整，首先是与租户共同商谈经营情况、提供力所能及的资源帮助租户做推广等取得提升，最终如果实在无果，则不得不替换租户，业主自己也由此反思业态定位。这才是运营。

4. 运营与招商不分家。目前行业流派纷繁，很多流派喜欢单独有运营团队，与招商独立。这样真的好吗？笔者认同的最优秀的商业运营商，招商是兼做运营的，即Leasing & Management。当然这是理想状态，行业里招商运营分家的症结在于人才紧缺，人才知识结构单一。简简单单会吹水的招商人员都招不到，更何况又会招商又会关注运营的高品质人才。但希望业内不能把将就当成正统，签完合同就什么都不管的招商迟早会被行业淘汰。

本行业专业之路漫漫，或是历史性机遇，又或是从业者之煎熬。与大家共勉。

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