Casanova | 一个商场十年10年成长20倍

文/Casanova

借两张陈年老表，讲一个商场十年成长的故事。

同样，关键数据也做了模糊，仅仅希望将这些数字背后的故事与大家分享。也以此纪念诸多前辈同僚的付出与努力，以及鄙人多年来所受之教诲。

先来看一张表，一个非常成功的商场在开业十年内营业额提升的情况：

1. 不同颜色的线代表不同的年份，由下往上依次是历年增长。

2. 每个节点，代表每个月的销售额。最终图表上10年内，营业额提升了20倍（合理假设下，租金也会达到同比例增长）。请诸位开发商老板们在做项目时务必耐心，虽然这样的增长有时代的机遇，但也更加取决于兢兢业业的耕耘。商业地产本就是一碗心急吃不了的热豆腐。

3. 此项目目前的回报率大约在30%-40%左右，我们粗略地除以20，这个项目开业时的回报率大约仅为1.5%-2%。按照现在市场上很多开发商的做法，是否整个团队都该被干掉？然后找一批空降兵来重新定位、重新招商？

4. 同时，根据这种持续的监控，也可以算是大数据，可以看到，商场在每年五月、十月会有一个消费旺季，在二月份中国年却在多个年份录得略微疲软。当然这点根据项目的地域和定位，应会有所区别。比如，据说北京的奢侈品消费在每年两会前会达到最高峰。

很多开发商连POS系统都没有，觉得营业租金是雾里看花，看得到拿不到。我不同意这种观点。首先POS系统和提成租金是运营环节中重要的组成部分，拿得到拿不到只是管理的问题。同时，通过营业额的持续监控，也是一种大数据的表现，对于项目的持续管理和调整意义巨大。

再来看看每年的销售额和租金增长率：

1. 这个是很多土豪(bie)开发商在做项目测算时经常遇到的问题。如何去预估未来的租金增长。怎么样才算激进？怎么样才算保守？以上这些数字或许可以作为激进版的样本（但请谨慎，估计市场再无人能够达到）。几乎是每年30%的租金增长。不过请相信我，很多local开发商的估算比这个更激进。

2. 但请注意，这样的租金增长并不是建立在替换租户、涨租金的基础上的。成功的业主不能是黄世仁、周扒皮、南霸天。成功的业主，是与租户一起成长的。这样的租金增长是建立在优质的运营、持续的投入、耐心的调整之上的。当然，大前提是，请敬畏市场、尊重专业。

3. 请注意一点，租金增长速度慢于销售额增长。这意味着，业主赚钱的速度慢于租户赚钱的速度。这是怎么样的一种雷锋精神啊？请务必与租户保持一种win-win的关系，这样才是长久之计。

结语

商业之逻辑客观存在，每每寻之，揭一角而畏惧。以此两图表为引，分享这种对客观市场规律的探索和畏惧。而今行业，多见无知者无畏，很多项目死于人祸但死不足惜，死一百遍不足惜。以为戒。

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