远方评论 | 弹幕版！上海BFC先睹为快（Office部分）
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好几个月之前，我们发过一篇BFC的retail部分点评（可在微信号后台回复305检索）。圈内的朋友也一定知道这个项目最近最新的人事变化。我难掩自己的关注，借用上一篇一样的篇首语作为开始，再花一天时间，我们看看这个项目的office部分。
2015/6/19
这个项目有一切成功的元素，后台硬、体量大、位置好（毫无疑问会是一个地标）。同时又有故事，比如地王（当年三万多楼板价惊为天人，现在看真是便宜）、政府心理阴影（严重扭曲了黄浦区政府这个项目之后的所有土地出让规则）、开发商心理阴影（戴志康搞国际设计竞赛，然后公开抱怨最终方案受政府干涉，严重偏离自己的初衷），然后再到证大、soho、复星等等一连串电视剧……圈子里围绕这个项目八卦其实也一直没有断。
很少有一个项目还没开业就充满这么多故事，与此同时，这个项目的推广策略也一直维持着高调刷屏的节奏。这样一个精彩的项目，正面与负面新闻混杂，市场上相信很多人都是在迟疑中关注着。今天，希望在此尝试先过滤一些先入为主的成见，在没有背景噪音的情况下，单纯从项目brochure与大家一起先睹为快。
这个项目Office很出色一点是，设计上非常值得学习，各种平面布局和交付标准都堪称教科书。但同时也可以让我们看到，租赁策略对于办公楼租赁的重要意义。
Casanova
我们尽量不做删减，以保证读者自己可以甄别信息。整个Brochure干净利落，很专业。客观地说，Local最佳。
翻译：外滩，第一个具有强烈艺术特质与文化传承的综合性地标。旁边列出了几个业态分布，与商场一篇内的一致，不加累述。值得一提的是，听说企业会馆，被改成了“家族财富管理办公室”，依旧是散售型概念（不过听说策略一直在变）。呵呵……我不说话，我就呵呵……
周围，其实真没啥好的office building。我都说了嘛，新兴商务区……不过100 Bund金外滩做的不错的，未来还会有中民投董家渡项目。这绝对是一个先天条件异常优越的新兴商务区。
没地铁啊没地铁啊没地铁！没地铁对办公或许不是致命的，但这无疑增加了很大难度。我想Shuttle bus应该是必须要考虑的。
Stunning View，一点没错……BUT view对于办公楼租户而言有多重要？对于内资客户有多重要？对于外资客户又有多重要呢？
设计特点概要。非常不错啦。英文很地道。Knock-off Panel，有些Rujiaoqi Wall的local开发商请好好学习（看更多奇葩local开发商英文，请在后台回复406检索）！注意哦，北区N1/N2/N3，带命名权和标识权！the Bund啊~绝对大卖点。
大堂效果图：应该也是石材和玻璃的组合，11米净高，虽然不知道完成度如何。但设计水准感觉真的不错。
小独栋的平面。特别标识了进深，非常专业。小楼竟然也有可拆卸楼板！！！标准高得丧心病狂。良心之作！
最小的5000多，最大的一万多一栋。这样的项目完全是稀缺资源。想一想北外滩方兴卖掉的那些东西。不过听说，这三栋楼目前都已经租掉了，租金传说在13左右，客户品质似乎也不能说一流。坦率讲，个人觉得这些楼完全不用急。整个项目的定位应该是南区塔楼来提供，这些小楼完全应该吊高价、严格甄别客户品质。这些小楼是这个office portfolio里的精华所在，如今在塔楼完全未有进展的情况下先租光，或许是为了业绩，或许是为了为塔楼抬身价（但个人以为完全达不到这个目的，客户群不同，卖点不同。）总之，有些可惜。
从设计标准上来说，无可挑剔！这是我见过内资开发商做过最好的项目！小楼竟然也丧心病狂地用了迅达的电梯目的地楼层控制系统。四管制空调，通讯运营商全接入，没有犯任何local开发商容易犯的错误。Again！非常惊讶，也很刮目相看。但，再次为租赁策略默哀。
这个平面其实我在《办公楼平面图大吐槽》中作为正面例子放过（后台回复401），非常完美，工整。几乎找不出茬。（这不是一篇软文……）个人以为，办公楼设计实用性最大化的，无非是Box（实用性最低的，请看Soho系列各种传奇……）。但最难的是在兼顾实用性的前提上求变化、求美感、寻求标志性、设计感。极致不是最难的，平衡才是最难的。BFC单就平面布局而言，进深、单层面积、核心筒布局、柱距等等各方面真的都非常完美。
目前租赁市场的消息，三栋小独栋都已签约，但两栋塔楼竟然没听说什么成交。唯独听见似乎跟某家商务中心谈得七七八八了。恕小编粗鲁，如果不是急着给老板交差的话，何必这么早谈商务中心。商务中心价钱谈得好是抬轿子（如ICC、大中里），谈得不好是拆台子。
各种标准依旧完美。这样的标准，完全可以被当作模板，值得每个开发商好好学习。不过也希望项目实际的施工和完成依旧完美。
对比设计上的优秀。想再提一提租赁策略。如何通过租赁，真正把这个项目做成地标？但就办公方面来说，我的看法是：
核心租户至关重要。该出血时要出血！本身这样没有地铁、没有产业基础的location，对于大牌外资来说特别是金融公司来说，其实并不会很感冒。外滩的什么文化传承，别逗了，那些也就骗土豪。对于高端租赁市场和高端租户而言，理性是第一位的，情怀、view这些东西并不实在。而对这个项目，对这个新的商务区域而言，核心租户的效应，是必须重视的。没有地标级的租户，无以成为地标项目。因而必须锁定几个大牌外资租户，塔楼低区就是用来放价钱的，没有view的面积就该超低价给核心租户，可以放低租金，但一定要有品牌。设想一下，JP Morgan租个10层，老板和lobby放在高区看view，低区给分析员们。租金哪怕超低，也该抢下。
塔楼要有租赁节奏。什么时候用什么价格租什么样的租户，什么时候提价，什么时候给大租户跪下，什么时候挥刀斩土豪……办公楼租户也需要讲tenant-mix，租赁绝非一下子全部租完最好。
小独栋，必须超高价，必须甄别租户品质。个人觉得小独栋根本无需着急，等到塔楼的核心租户搞定、项目市场地位巩固，小独栋这种稀缺资源才会升值。现在租光即使数字不难看，也一定是低估了，价值并未最大化。同时，租户品质也重要，毕竟这是综合体啊，商场日子远比办公楼难过，如果标识权给个P2P，无疑会影响项目整体形象。
其实多数情况下，租赁策略其实并非是单纯知识的范畴，更多的是受很多内部因素的牵扯，知易行难，谈何容易。希望BFC新的专业团队能给这个项目带来全新的局面。
豪华团队！世界级的组合。这个项目的办公楼部分其实真的可挑剔的地方不多。不得不说，租赁策略，有时候反应的是老板的心态，特别是在民企中。希望这样一个项目，能够名副其实地重塑一个区域。
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