Casanova & CHZ | GLA/NLA/GFA/NFA傻傻分不清楚
文/Casanova & CHZ
来吧，各位从业人员大家说说，GLA/NLA/GFA/NFA这几个关于面积的概念有几个人搞清楚的？
说来也很奇怪，这样的基础概念，在这个信息发达的社会，竟然连系统的资料都找不到，度娘谷哥统统失灵。同时，说句实在话，我相信大多数从业人员都没彻底搞明白这个问题。但是，活还是照样干。作为一个无聊又地道的地产微信号，我们今天来试着讲清楚这件事情。
名词解释
GLA: Gross Lettable Area. 国内官方定义套内面积。套内面积是指无相邻单元的外墙墙体（幕墙、走道墙等）的全部底面积，与有相邻单元的墙体（单元间隔墙等）的一半底面积面积所围成的区域面积，包括柱子和其他结构部件。
NLA：Net Lettable Area. 可以理解为GLA减掉隔墙的面积，即租赁单元内墙一圈的面积，注意哦，也包括柱子和其他结构部件。
GFA：Gross Floor Area，建筑面积。对于单个租赁单元单元而言，则是套内面积（GLA）+公摊面积。公摊面积按比例分摊。对于整层而言，就是沿着外墙轮廓框一圈……
NFA：Net Floor Area，又称Carpet Area/地毯面积，很形象，就是铺地毯的面积，即租户实际上可以使用的面积。
这几个概念里：GFA>GLA>NLA>NFA（绕口令啊……烧脑……）
Effiency Rate：得房率。市场上开发商宣称的得房率，对于办公而言，得房率是指GLA/GFA，而对于商场就是NLA/GFA。所以一般意义上得房率越高，说明公摊面积越小。
通常而言，目前市场上，办公楼租赁以GFA计价，商场租赁以NLA计价。究其原因，个人觉得是因为商场不同单元的公用区域、结构条件都非常不标准，NLA更为公平。至于商场为何用NLA不用NFA，可以解释为，单元内的柱子商家也可以自己包装使用啊，如果用NFA不算柱子面积，那柱子装修的时候商家可千万别动别破坏哈哈。:D （业主不是好欺负的……）
对于商场来说，由于计租单位用的是NLA，得房率并不直接关联商务条款谈判，但商场得房率可以作为一个非常核心的商场设计指标，一般得房率在50%-70%之间，好的场子往往公用区域更大，因为得房率更低，通常高品质的商场（如果不是设计失误的话……）得房率都在55%左右甚至更低。
在办公楼租赁中，特别要注意一点，业主对外宣布的得房率都是根据GLA，其中是包括柱子的哦，这个可是一个隐形的大忽悠。有些名义得房率高的，如果柱子多，或者柱子巨大（比如超高层，或者高层中的低区楼层），实际可利用面积比GLA会小很多。因此实际使用中，单纯比较名义得房率对于租户而言其实并不精确。因此，办公楼租赁的朋友们谈case时会发现，Agent往往很早期就问你要CAD图纸。其中一个用处就是拿你的图纸去匡算实际得房率，那就是用 NFA/GFA。CAD一拉就出来了。
市场应用
商场的计租面积没有花头，就是NLA（注意不是NFA哦！）。
但办公楼的计租面积却是五花八门得很。我也不知道这算是正常还是奇葩。以上海市场为例，就有好几个流派。
1. GFA
这里面一种是以实测报告为准，占了绝大多数。面积测算包括了大堂、设备用房、地上地下所有计容面积。如果是综合体，还会按比例分摊不同业态公用的部分。总之是毫无疏漏，老板拍地的时候多少面积算地价，统统算作出租面积。实际使用中，如果是矮房子，那就很惨了，人家超高层，几十个楼面分摊一个大堂，矮房子几个楼面分摊一个大堂，得房率数字必然是非常难看的。但是，一般土豪他舍不得……可租赁面积总是越大越好的，然后逼死租赁吧……
另一种是传统港资的流派，也是按照GFA计租，但仅根据整层分摊公用面积，不计入大堂以及非本楼层的设备用房。也就是一般仅分摊楼层的核心筒+走道面积。这种分摊方式算是遵从香港规范，叫做Net GFA。比如恒隆、新鸿基等等用的都是这种。这样的得房率数字必然比完全遵从实测报告要漂亮一些，但总的计租面积其实做了妥协。
2. 契约面积
其实就是自己编数字……别笑，这么做的还不算少！比如来福士广场，外滩中心，以及大上海时代广场，这些项目当初为了凸显得房率高，为了租金可以做的漂亮，在合同中人为约定租赁面积，这种形式得到的计租面积学名叫做契约面积。 这个面积是与政府的实测报告中的数字不一样的，基本都是小了10%。这些楼当年的得房率可都是分割有70%，整层80%。其实就是根据预设的得房率，去凑建筑面积数字。对于租赁来说，本来就是一个商务条款谈判的过程，个人以为这么做也并无不可。现在上海中心，凯德系的另一个作品长宁来福士亦使用此方案。
不过然并卵的是，来福士广场，外滩中心，以及大上海时代广场，在岁月中终究抵不过需要涨价。但是抵不过年轻貌美的新项目们，无法直接把租金数字翻翻翻。所以会发生这么个现象，这些项目陆陆续续在与租户们续租时调整面积，涨不了租金就涨面积吧，说起来现在要按照政府的实测报告来计算了，也理直气壮。
3. 厚道GLA流
还有一类日系大楼，上海不多，也就是Mori的2栋楼以及虹桥的国贸中心，也是按契约面积计租，但他们的租赁面积是以GLA算的。加之日系大楼的设计平面大多简单实在，所以那个得房率杠杠滴。据说日本市场都是以这个方式进行租金计算，香港有不少楼也是这个方式。
一个Tenant Rep的独白：GLA这个才是最合理最合理最合理的收租依据好吗？！但是，嗨，天朝缺少相关法律规章制度保护租户或买家利益。买家尚可以成立业委会，而租户……. 那要是觉得物业管理不好，觉得什么什么不合理真是没地方申诉啊。
一个Landlord在旁边叫唤：“少算的面积都是钱啊！”
回过头看，GLA/NLA 为什么叫Lettable Area/可租用面积？本身这些概念其实都是舶来品，按名字来看，GLA/NLA既然叫Lettable，可能在源头的体系中本身就是作为计租单位使用的。不禁好奇不知是否有国际标准或是主流标准。个人学识不够，也希望有读者可以提供海外标准的知识作为此篇引申。
后记
其实简简单单一个问题，我们也搞得蛮复杂的，或许这也是行业不成熟的一个缩影。
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