【回顾】远方评论 | 企业天地三号楼商场部分（湖滨道）独家解读
旧文重发：本篇写于2015年9月1日，即项目正式开业前。其实小编很失望，这个项目开业后展现的实际水准远不及瑞安在不毛之地虹桥商务区的另一项目虹桥天地。原因不详，或许内因大于外因。目前该项目其实开业率出租率仍不高。去现场看项目，不如先看看这篇评论。
轩
我们其实写瑞安很多，本身本号的四位轮值执笔中，也有一位是瑞安MT出身，爱得很深。大家都读得出其中情谊，但也往往无法掩饰一丝失望。如同这篇。
很快中国新天地会有一个新的retail项目开业，不是上海虹桥天地，而是如下要说的湖滨道项目，也就是企业天地三号楼和五号楼的裙房部分。看了资料，包括结合对于本身location的了解，其实很悲观，一句不愿说出口的结论是：这项目死定了。
希望是我们武断了。我们也无法代替市场去判断一个项目，在此只作为专业探讨，欢迎有不同意见的读者在后台沟通。
好了，不要太沉重了。我们仍旧开始传统的弹幕版项目资料赏析。
首先看到这份PPT非常精美、专业，审美也非常好。瑞安（含中国新天地）其实是业内少有的非常重视marketing的人家，不论是投入的力度（不去说力度是否合理），还是实际的效果。单从marketing角度讲，都是非常鹤立鸡群的（特别是在这个土鳖横行的年代……）。
Location：上海的商业新项目也不多了，这种location的项目……我只想说……好想玩一把。
淮海中路商圈。典型的high street。但其实式微非常明显。当年卢湾区政府介入的奢侈品定位一直无法生根，内幕消息是力宝广场的LV很快会关店，接下去何去何从有些失落了。倒是香港广场最近的餐饮调整很有特色，也让人觉得贴近市场。值得期待的项目还有K11二期尚贤坊。其实湖滨道在整个商圈中非常边缘化，人流也非常非常有限。
但是承接上段，湖滨道在整个完整的瑞安太平桥计划中是非常中心的位置，而且衔接东西两部分重要的商业与办公。只是这个计划何时能完整呈现……至少目前没有时间表。
而且其实个人觉得，太平桥的开发瑞安本身有一个很大的问题，就是项目内部的衔接配合不够。打个比方说，新天地与新天地时尚之间的客群配合几乎为零。企业天地一期裙房那些门可落雀豪车之类的展厅又完全把湖滨道与新天地之间的商业联系打断。这种做法非常可惜，也显然自尝苦果。如今企业天地一期、包括湖滨道都已经产权上归属他人，未来还要调整去相互呼应，只怕难上加难。
距离各个地铁站的步行距离……其实……走起来蛮累的。如果细看项目四周，分别是巴卡拉公寓（没人），企业天地一期（有人但现在被新天地南里北里吸附），棚户房（待瑞安自己拆迁……遥遥无期），太平湖（虽然提供了稀缺的景观资源，但严重阻断人流）……，蛮苦的。
企业天地二期，即企业天地三号楼五号楼，CA3/CA5。
CA5在2013年底就卖给了中国人寿，但听说是明股实债，国寿是完全脱手不管的。是不是与重庆天地卖给阳光一样会有租金对赌就不知道。
CA3风声早就传出来，但一直没敲定没出公告。
其实很好奇将来的商场怎么管。完全assign给中国新天地也就是现在的team继续做下去？或许这是最好的选择。但是……
另外看到，57000的商业，10万的办公，显然不是单纯办公配套，但体量又不大，这种东西不好做啊。必须要有清晰地准确的定位啊。仍旧可惜一点，如果把这57000商业与太平桥整体商业通盘去做定位和租户租户，或许会好很多。现在是怎么做的呢？稍后就可以看到。
两栋写字楼的裙房，楼上2F/3F有天桥连接。光看这个其实就会有担心，因为办公楼核心筒真的是商业很讨厌的东西。
一楼大平面。以及交通动线。项目的车行主入口明显在济南路上……这个选择……济南路往北到淮海公园是条断头路，往南一望无际是老式居民区……从设计逻辑上看，这样的设计还是为了迁就办公楼。但对商场其实真的有点苦。而且项目四周的道路都很狭窄。
3公里内精英商务人群、优质社区居民超过160万。我们以前的节目中讲过，3公里内居民人数是一个非常重要的商业指标，是商业体一般主要的顾客来源。通常，50万以上都很好了，160万，卧槽~好翻天了啊。
不过不得不说，竞争也厉害啊哈哈。三公里内商业面积也是满惊人的。
注意右下角的平面示意图，这个主入口是朝着吉安路的。也就是杳无人烟，面对棚户区的那边……莫非是为了将来伟大的太平桥白玉兰大厦做准备……（白玉兰大厦是太平桥开发计划里一栋300米+的超高层，一度计划是浦西最高楼，不过目前完全没有时间表。）
业态比例。想说几点：
1. 10%的Kids……我本来以为他们会专注做家庭定位，因为其实把翠湖天地的住宅作为支撑，这个定位有市场基础。而且整个上海都缺乏家庭定位的项目。但10%的面积，5700方建筑面积……3000方的NLA……
2. 25%的General Retailer，一般零售……看了这个第一点就清楚了，瑞安还是要现钱啊，没有决心把Kids做到底。但也不可武断说这样一定效果不好，毕竟没有看到具体品牌落位。
3. 22%轻餐+23正餐，合并45%的餐饮。高餐饮比例确实是一个大趋势，市场不好啊，餐饮抓人流而且愿意开店。但是，不得不说，这么大比例的餐饮面积可能已经接近新天地+新天地时尚现有餐饮面积的总和了吧？固然相信以新天地最近的餐饮招商气势，比如Wolfgang Puck、RENO之类的新品牌，他们会是市场上最能做出新花样的。但是如何让湖滨道的餐饮与原有的餐饮产生错位，绝对是一个非常重要并且致命的问题。值得开业后大家关注。
地上三层，地下两层……这地方没地铁啊……Best wishes. 还是让我们看看具体的各层平面吧。（说心里话，篇头所说“这项目死定了”，是我看了平面图之后才下的结论，非常失望。）
L1：单动线。但是难以理解的是出入口的尺度。我们可以拿办公楼的柱距作为参考，办公楼柱距基本9米左右，果然最宽的入口在前面那种效果图所示的吉安路（什么鬼？！），而不是衔接现有成熟项目的顺昌路一侧。而其他沿街的出入口尺寸小的可怜，估计3-5米（靠！脑残吗？）同样，内部通道的尺度也非常吝啬。相对比，上海恒隆广场，商场相近的建筑面积，主通道有8米宽，入口更是有15米左右的尺度。
为什么会这么做？？？难道是为了死扣可租赁面积？好大的悲剧。这种尺度的出入口，加上周边惨淡的人流环境，你真的希望人流进商场吗？
L2：项目的另一个大问题。垂直交通有严重瑕疵！！！
整个最右上端的部分竟然连扶手梯都没有。哪里来的自信？
垂直客梯4部，够了，但竟然完全在项目中部的位置。难道找不到两个端头的位置放吗？
楼上的客户，祝你们好运。
L3：嗯……铺子的形状，我就不说了。
轻餐饮也是蛮多的哦……做这么多小分割的轻餐饮是为了提高租金？
继续祝各位租户好运。
B1：
好……地下室……真正让人醉。
顺昌路路口一个扶梯下来，类似一个下沉式广场（=死路一条），围绕一堆100平米的零售小铺，还有两个200平米左右的Supermarket……非常好奇，中国新天地想做什么定位。只觉得这种规划设计，非常非常非常非常非常自信！！！！！我不敢这么干……
B1东西两侧不联通，右侧是lifestyle加上轻餐饮。轻餐饮拉人流，lifestyle给租金，无大过，能招出特色的话还是不错的。
B2：
粉红色部分目测一个美容院。
继续好多餐饮……之前说过没有地铁、垂直交通也有瑕疵。客流是个非常大的问题。
右侧很多超小型轻餐饮因为就是所谓的“进口小食”，不知道会是什么。B2在动线交通瑕疵下，如果真的能做出非常优秀的目的性消费有效引导人流，还有一线生机……
最右上端的朋友们，祝你们好运。
很抱歉，或许评论会略显刻薄。但真的看了之后非常失望。希望最终的开业结果可以完美的给我还击，让我闭嘴。
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