森 | Yield是什么？

释义

Yield，译为收益率或租售比。相对来说，Yield的倒数“售租比”更好理解，相当于收租多少年可以收回投入，类似于股票市场惯用的P/E市净率、P/B市净率等指标，是商业物业估值中相对估值法的重要指标。与NOI类似，最适用于已有稳定现金流的物业。通常以年为计算单位。

也常被称为Cap Rate。

Gross vs Net

交易时，按照租金定义的不同，常被分为Gross Yield和Net Yield。

Gross Yield：

总收入除以物业价值。市面上也有使用总租金收入（即排除管理费、其他收入）进行计算的。既然Yield属于相对估值法的范畴，那么只要比较的对象是苹果对苹果，就没有谁是邪教，谁是歪道。

Net Yield：

NOI除以物业价值。市面上也有使用EBITDA进行计算的。由于运营支出较难获取/核实，标准也难统一，通常五大行的报告未必会使用Net Yield，而基金内部较易统一标准，因此使用NetYield的频率更高。

随堂测验：

根据瑞安房地产年报，2014年企业天地1号&2号“租金及其他收入”为2.53亿，又知，领展的收购价为66亿，请问该物业的Gross Yield为多少？

Passing vs Forward vs Market

交易时，按照租金时间点的不同，常被分为Passing Yield、Forward-looking Yield和Market Yield。

Passing Yield：

用的是投资前一年已实现的租金收入，可以是Gross Yield也可以是Net Yield，使用时需要区分注明。投资前一年可以是前12个月，也可以是前一日历年，使用时同样需要区分注明。鉴于过往租金的资料较易获取，大家在评估初期常会使用这个指标做初步估算。

Forward-looking Yield：

投资时我们常会看到这样的声明：“过往表现未必可作为未来业绩的指引”。事实也是如此，市场上有大把现行租金显著低于市场租金的案例（高于市场租金的暂时比较少见）。在测算更深入时，往往需要评估未来一年预计可实现的租金收入，以此为分子就可以算出Forward-looking Yield。

Market Yield：

鉴于现行租约的到期时间，整个物业租金通常不能在一年之内就回到市场水平，于是嫌Forward-looking Yield还不够高的小伙伴们发明了Market Yield，假设全部租金都回到市场水平，Yield当然能去到更高的水平。

随堂测验：

根据瑞安房地产年报，2014年企业天地1号&2号“租金及其他收入”为2.53亿，请预测其Forward-looking Yield和Market Yield分别是多少？

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课后作业：

1、五大行平时公布的Yield，是指什么Yield呢？

2、你比较熟悉的物业，现在估值对应的Yield是多少呢？