疑问 | 租赁合同里的装修期和免租期是否可以合并？
文/Casanova
这其实是我自己的一个疑问。对于装修期和免租期而言，做商业地产租赁的各位一定都很熟悉。
对于Retail Leasing来说，一般不存在这个问题。商铺租赁通常不在租约内给免租期，只在合同期最前面给装修期，大白话说就是不用付租金，但一般情况下需要付管理费（少数霸道总裁连管理费都不付）。客户你装修完了，无论装修期有没有用完，开业就开始付租金。如果装修期完了，装修还没结束，也要开始付租金。
但对于Office Leasing来说，这就是个事儿。
一般典型的合同形式是，先给装修期，跟着给租期（比如三年），租期内给免租期（一般分散开，比如一年一个月；也有往后放，放在合同最后的；很少全部放在前面，为了规避逃租风险）。装修期+租期，合称合同期。
表面上，装修期是给客户装修用的，免租期是租期内的优惠。但本质上其实都是谈判工具，收益的本质是整个合同期内的净价。
市场上净价的谈判标准也不一致，新项目很多算净价不计入装修期，因为财务上可以睁一只眼闭一只眼算作工程阶段，租赁谈判空间比较大一点。成熟项目，一般净价都需同时计装修期及免租期，不过也有不算装修期的。不过始终，装修期和免租期的实质对于租户和业主本身而言都是一致的，到底怎么算颇有些自欺欺人的味道。
标准的意向书条款一般如下：
免租期内，承租方无需向出租方支付该房屋的租金，但仍须支付该房屋的管理费和其他费用。
装修期内，承租方不需付租金，但需支付全额的管理费和租赁合同中约定的其它费用。
措辞基本差不离。那么，我心中的疑问是，我们是否有必要这样去产生两个不同concept？是否可以简化一些，单纯用“装修免租期”这样的措辞覆盖这两个意义其实完全类似的概念？
我自己能够考量的点会有以下两方面：
合同责任约定：或许这样的概念区分是为了更好的通过租赁合同约定装修期内行为的责任。毕竟严谨角度上说，是有这个必要的。不过小编翻了自己接触过的一些合同版本，其实倒都没有这类明确条款。
财务考量。我请教了自己的朋友财务唐老师，唐老师说，有一个财务概念上的区别在于直线法计收入。
根据《企业会计准则第21号—租赁》规定，出租人（承租人）在经营租赁下，收取（支付）的租金应当在租赁期内按直线法确认收入（费用），如果有更为合理的方法也可采用。通常情况下，经营租赁的收入是按合同规定期限一次取得或分期取得，会计按照直线法在经营期内逐月确认，而税法却要求按照确认收入的发票金额全额纳税。
听着玄乎，大概意思就是税务局不管你免租期怎么给，纳税的金额就按总租金/租期。这里面有一个可以偷鸡的地方，就是装修期到底算不算在租期内，装修期这段时间到底计不计税。据说呢，标准并不是很明确。所以呢，把装修期免租期分离，就可以变相节税。（我是财务外行，解释得不对的话，大家请指正。）不过唐老师也说，这个是早些年可以用的办法，言下之意，这些年走不太通了。
那么我心中的疑问就越来越大了。
是否有必要区分装修期和免租期呢？这不单单是一个租赁问题，更多的是一个会计、税收筹划的问题，其中的利弊可能对于开发商或是轻资产（二房东）由于业务模式的不同又会有所区别，而且我猜营改增之后，或许其中利弊又会有所变化。另一方面，这也是一个market practice，市场约定俗成的问题。
不过啊，又要说说太古了，听说人家在广州的实践是不区分装修期和免租期的，统一给的就是“装修免租期”（具体给法也是一样，最开始给点时间装修，租期内穿插一些优惠）。
总而言之，这问题吧，我也搞不明白。大家如果有所见解，欢迎在文章最后评论沟通给我解惑。
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