答疑 | 租赁合同里的装修期和免租期是否可以合并？

文/Casanova

昨天的文章《疑问 | 租赁合同里的装修期和免租期是否可以合并？》得到了大家的踊跃反馈（后台回复126，查看昨日文章）。作为一个开放式的提问，今天我们把昨日得到的一些反馈进行梳理，看看是否这个问题有解。

先看看投票结果，分歧其实非常明显啦。

还是想简化的朋友较多。然后我们分开讨论下两种选项。

一、合并成为“装修免租期”

已经有不少公司实践了合并这两个概念为统一的“装修免租期”。除了我们文中提到的太古，还有广州新鸿基，上海的漕河泾开发、亚龙广场等等。我们昨日文中提到的合同责任限定与税务筹划，其实对于项目和公司实体来说，确实只要自己能够规避、愿意简化，也未尝不可。

二、仍旧应该分开处理

引用行业大佬Remy Chan先生的评论：

兄台想得有点多，但科学发展何尝不始于微枝末节？老陈读书没有租赁多，姑且给兄台提个观点。

新办公楼有必要分开装修期和免租期，而且装修期一般写在租赁合同以外的特许使用协议（license agreement）里，事关新建物业填满需时，空关数月很正常，而不用白不用，干脆睁只眼闭只眼给租户装修和提前入驻用去。尤此外，个别主力租户需要赶在完工交付前进场装修（交叉工程很费劲），因房屋还没交付，没有合法租赁的根据，所以有签订特许使用协议的必要。

存量办公楼也有分开装修期和免租期的情况，尤其是基金持有物业，或者开发商未来准备整体售予基金的物业，因为把装修期拎出来单独签订特许使用协议，相当于提高了租赁合同的租金单价，对估值有提升作用，换句话说可以卖个更好的价钱。

地产江湖是个数字游戏，利润就在细节里。

其实我真的没有接触过单独签装修期的License Agreement的形式，这次也是让我长了知识。也了解到，其实市场上这么做的人家并不少，尤其是以投资机构为多。

若说这是个数字游戏吧，其实存在即合理。以免租期为例，既然本质上就是优惠，免租期的作用其实就是做高面价（Face Rent），是否真的是毫无意义的伪命题呢？小编以为，实际操作中，是真的有作用的。比如，续租时，租户预算的基准往往不是净价（Effective Rent）而是面价，或许这是一种信息不对称造成的投机，未必在市场成熟后可以长久为之。但也确实在现阶段有益无害，可以帮助到实际租赁，降低租金谈判难度。

三、营改增

特别想提一提营改增的事情。昨日文章中我仅有一句提及，反响却不少，可见也是大家关心的热点。目前营改增的细则并没有出来，所以很多事情都是传闻或猜测，一些做法也是防患于未然，但也值得大家借鉴。

昨日文章发出后有朋友聊起，某港资大佬已经在新租约中完全取消免租期，全部统一为装修期（但给法仍旧与之前一样，租期内也会给予“装修期”）。这一做法的动机是，“为了避免营改增之后，免租期视为营业，将会以持有物业应有收入课税。”

如此而言，或许未来的租约结构也就真的将被迫简化。与此同时，是否市场仍会出现夸张的半年乃至一年之类的免租期也是一个疑问（如果会被课税的话势必会控制），市场是否会回复到面价净价差距收窄的时代？

究其根本而言，我们提出的这个问题：租赁合同里的装修期和免租期是否可以合并？其实并无标准答案。也相信撇开政策面的重大影响（如营改增），合并与不合并都会长久共存。但我觉得这样的提问，其实真的饶有意义。有粉丝说“并不是太古什么都对。”，这就很对。这样的提问本身无非也是一种抛砖引玉，希望我们在日常操作中，别把惯例当合理，格物致知，方是专业起点。

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