Casanova | 日月光最近的改建妙妙妙！
文/Casanova
写写上海打浦桥的日月光中心。其实熟悉我的朋友都知道，作为一个boring的人，因为这个项目离我家近，我老是去，一周一次总有的吧。所以也见证了这个项目的变化。看到的一些改造的点，真的挺让我惊讶、佩服，暗暗拍案叫绝，今天与大家分享。
原始状态
先说日月光的原始状态，我觉得吧，可以跟“环球戆”并称绝世双娇……可能有朋友会觉得我刻薄了，这两家生意都很爆棚啊。我是觉得真的是糟蹋地。同时我相信从财务指标上（EBITDA、净利率、总体坪效等等），这两个项目也丝毫不会有什么可骄傲的地方。其实我也自己心里想过，如果是我，会怎么样去改这两个项目，是否还能救活。（算是一种自我训练的习惯吧）环球港还颇能想出一二，但是日月光真的自己觉得无解。所以看到现在他们的一些动作，颇觉得佩服！非常厉害！
日月光的初始建筑形态……完全就是孔方兄啊哈哈~不知道是不是风水师父看过。要点如下：
浅黄色一圈是商场，水平动线周长超过400米吧，非常长，转完一圈，完全产生厌恶感。
圈圈里完全没有明显节点，就是过道加两边铺子，完全是一个迷魂阵的构造，你一进去就分不清东南西北。如果你是定点来找一家店的，这种迷魂阵也让你根本找不到铺子所在。
一楼有一圈室外中庭，就是空白色的部分，与商场内部完全隔离，说白了跟两个场子一样。而且商场圈圈楼上有塔楼（公寓和办公），造成中庭四季没有什么明媚阳光，只有阴风阵阵。
中间浅蓝色的是到地下室的通道，地下二层直通地铁。作为一个交通枢纽，其实地铁和地下室人流真的爆棚，但是这样的设计，反而造成大家直接从地下室出地面，然后就走了……完全没人上楼去逛你的迷魂阵……
同时，垂直动线也一塌糊涂，垂直梯，有的只有B3-1F，有的只有1F-5F，有的只有1F-4F（五楼怎么办……），我自己逛出来好像只有两部从B3到5F。设计师脑子被枪打过了吗？？？而且由于迷魂阵构造，你如果初来乍到，要找到合适的电梯上楼也不容易啊。所以楼上除了少数餐饮以外，生意真的很差。
楼上的生意开业后就悲剧了，然后3楼招了几个大租户，KTV（台北纯K）和大餐饮（重庆老字号小滨楼），结果把迷魂阵动线给打断了……意思是，可能你从一个电梯上楼想找一家铺子，走着走着dead end了，路的尽头出现了一家KTV或是小滨楼……完全走不到另一边的铺子。
地下室也是奇葩动线死铺丛生，不过好在地理位置真的好，从开业开始，地下室的餐饮就爆棚，餐饮估计也是一铺难求。其他的标识系统、物业管理之类的就不吐槽了。吐不完……
总而言之，烂得经典。大家一起想想，这样的场子有解吗？？？期待大家评论沟通。
改造工作
然后看看，最近日月光做的事情。
魔鬼环状超长动线划区。
这个事情就非常非常有意思！环球港上海的朋友应该也都熟悉，超大型，三十几万平米，B3-6F，辅以反人类的水平动线长度。我觉得非常值得借鉴的一个例子是香港圆方。这样超大体量的项目完全不应该单纯按照水平楼层做定位，比如一楼名品、二楼男装、三楼儿童等等，这种思路完全是落伍老套的百货思路。其实可以像圆方的金木水火土一样做垂直分区。每个分区做成一个细分市场定位的子商场。
再来看日月光。面对经典的圈圈圈动线，之前提到的完全让人迷失方向，顾客完全丧失脑垂体GPS功能，日月光调整后，把每个楼层的环形动线划分成了三个分区，分别以周边道路命名（泰康区、瑞金区、徐家汇区），瞬间方向感回归了！高！
我觉得吧，下一步就可以把每个分区根据不同的定位进行差异化，比如徐家汇区做年轻态，泰康区配合田子坊可以略高端一点？瑞金区再搞一个比如合家欢等等？（只是个人想法）
2. 二楼破墙出新意
改造前：大家关注一下二楼立面的状态（红框位置）。一楼是那个围合里的铺子，与商场整体都隔离了。楼上全是干挂石材，少有幕墙。再加上之前说的，楼上基本是一根走到两边铺子，铺子到底是墙。所以完全没有自然光线，空间也完全没有趣味性。
改造后：
基本二楼一圈靠内侧中庭的位置全都破墙做了外摆。高！！！一下子，楼下看楼上，楼上看楼下，看看美女，看看帅哥，楼上楼下同时生机盎然，逼格也高了。（本来二楼出租率也很差，也是配合改建重新招的餐饮）实在是高！这一招我佩服得五体投地！！！
3. 小小扶手梯打通动线
首先是，在下图红色的位置增加了一部从GF到2F的扶手梯！！！高！！！拍案叫绝！小成本大产出！
田子坊是上海注明的夜生活和旅游景点，深受鬼佬、港澳台胞、各省市旅游团以及恋爱装逼犯的喜爱……之前说过原始的商场形态，楼上的铺子与外界相对隔离，垂直动线还不给力，这样一个扶手梯，一下子打通了新租的二楼餐饮（见上图）与主要客户来源的联系。
虽然只是二楼，三楼四楼五楼还是挺难的，不过总是廖胜于无，目测运营团队目前的打算是三四五楼在垂直动线无法大规模改进的情况下，靠KTV、早教儿童业态以及特色餐饮，作为目的地消费来救，个人也是蛮赞同的。
4. 电梯转向！
垂直动线做的另一个改进也是让人惊叹！这就是电梯转向！！！
下图这个电梯是从1F-4F的（5F默哀中……），本来是朝商场内部开的。但是缺点很明显，鬼知道这里有部上去的电梯啊，所以一楼围合中庭里的人流很少会上楼，进一步弱化了垂直动线的功能。但是呢，做了一个改建，把一楼的电梯出口换到了面对中庭（电梯换了双向开门的轿厢），真是奇思妙想！妙！妙！妙！
5. 增加动线节点
下图绿色位置本来是一个大铺，牺牲了可租赁面积，做出一个中庭。一下子迷魂阵有了节奏和休憩空间。非常非常妙的改动！！！允许我再佩服一下！（今天整篇我就是跪了……实在是妙）
其实想来，如果本来是一个boring的上千平米大铺，求一个大租户租个两三块钱租金出去。现在就算牺牲50%面积改成公共区域，但是旁边的铺子租金提升到七八块甚至更高，哪个划算？？？高！！！与此同时，这个中庭区域还可以作为活动场地，吸引人气，之前就搞了一个类似儿童乐园的东西。
后记
这个场子，或许永远达不到一个相对完美的状态。但是相对于开业时的惨状以及建筑垃圾一般的实用状况，或许真的是大有改观，说是化腐朽为神奇也不为过。强烈点赞！！！
与此同时，相对于从业的各位与我自己，其实有所深思，在未来的市场，如果有机会选择，去做一个市中心稳坐钓鱼台的好项目，还是来做一个千疮百孔的破烂项目，或许把后者做好，会是我们职业生涯里难得的财富。（当然说起来总是简单的，做起来牵扯到内部宫斗、猪队友等等，其实复杂得多，风险极高啊。）
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