情人节特辑 | 我的地产情人

文：Melody

编：森

进入房地产投资界大约1年的时间，虽然还是一名小白，但也算了解投资的各种流程。忙碌工作之余，和美女同事们（小编：此处应有照片）白天聊工作，晚上聊感情，惊人的发现投资和感情中的许多方面都是相通的，虽然自己在感情中也挺小白的，但拾人牙慧，就在开年第一天和情人节重合的时候，让我们来愉快的聊一下投资和感情吧~

——项目挖掘Deal Sourcing——

一个房地产交易的产生，源头一定是去找寻合适的投资标的。有时会有五大行机构和基金，推荐合适的项目给投资人。大型的机构投资者也会经常去一些房地产行业会议，了解市场行情并和同行交流，找寻有没有合适的资产投资机会。

感情其实也一样，产生的地方一般都是各种聚会或者在学校在公司等场合。多去参加一下社交活动，也相当于去source一下合适的男女朋友啦。所以各位，千万不要宅！！！（小编的心灵砒霜：感情里没有五大行，但有七大姑八大姨）

——投资策略Investment Strategy——

根据资金性质的不同，投资偏好也不同。是买办公楼还是商场，是高风险还是低风险，投资期是3-5年还是10-20年。从投资标的来分，资金偏好大致有以下几种：

（1）      核心稳定型core，即核心城市CBD的成熟高端物业，售价贵且没有太大改造空间，但也不会下跌太多，稳定收取租金收益即可；

（2）      增值型value-add，即收购旧一点或者需要更改楼宇性质的物业，进行装修改造更新租户，使得品质大幅上升，获取超额租金和升值；

（3）      机会型opportunistic，这类项目风险更高，涉及到项目开发或者更新兴的城市。

感情中也有各种投资偏好，每个人心中都有一把尺，高矮胖瘦，什么星座哪里人等等。风格上，有人喜欢高富帅和白富美，他们就像core assets, 看起来美好但想要获取的代价也不小，必须付出足够的时间和金钱。也有人喜欢绩优股，可能有些地方暂时不很满意，比如不会打扮，不修边幅，没有上进心等等，竞争没那么激烈，但可以后期改造一下（小编的心灵砒霜：这可比改造物业难多了），发现其他人尚未看到的潜在价值。

——潜在项目Investment Pipeline——

作为投资人，要维持持续的投资，需要找很多潜在项目做备选。有足够多和新的储备项目可以让投资人挑选，而不是手上仅有的一两个项目，没得选了只能投这个。雄厚的板凳实力也是成功投资的关键。（小编的心灵砒霜：拥有一堆Pipeline，却依然投不出一个）

而在感情中，在确定关系之前，或许也会接触了解很多人。最终修成正果的只有一个，但这个储备期也是非常重要的，只有多认识人了解人才能最后成功的一锤定音。

——立项排他及尽调——

——Exclusivity & Due Diligence——

很多项目因为高度的敏感性，项目推荐人会跟潜在投资人签署一个保密协议，规定不可以把项目资料透露给第三方。等经过初步的几轮了解之后（电话会议，书面调查等），觉得可以一试，就可以启动立项。同时，如果投资人希望不再有其他竞争对手抢这个项目，会跟项目推荐人和卖方达成共识，给一个排他期（exclusive period），让投资人专心的做尽职调查。这一般适合非常抢手优质的项目。正式尽调一般会涵盖税务、法律、工程和估价等等（小编：在投委会之前就开始尽调，壕请给我留条大腿）。取决于项目的复杂程度，一般会花费高额的尽调费用和至少一个月的时间，但这些都是一个成功交易不可或缺的投入。

当感情中的两人吃过好多次饭，煲过好多电话粥，出去玩过，天南地北的聊过之后，感觉不错，就可以正式确定男女朋友相当于立项了。而此时心照不宣的应有排他期。但有时男神女神膜拜者众多，不时会有竞争对手在旁边伺机而动想要挖墙脚（小编的心灵砒霜：重要的事情再说一遍：拥有一堆Pipeline，却依然投不出一个）。在“尽调”过程中，会详细考察对方人生观，价值观和感情观是否和你一致，兴趣爱好是否相投，性格是否互补，是否门当户对等等，考查范围太广太广。这期间的金钱和时间花费…….不需多说了吧。

——沉没成本Dead Deal Cost——

项目在尽调期间，有时会发现一些致命问题（deal killer），比如收购的项目公司有重大财务问题，或者整个项目的规划审批有问题等等，会显著影响到项目的投资收益。或者到后来觉得项目实在风险太高，推进下去盈利机会不高，这时只能及时止损。但是之前的尽调花费，就只能自己承受了。

感情到这个时候，相信大家也不会陌生，有时感觉不对了，有时觉得继续下去也无望，或者发现了对方一些性格缺陷无法调和，这时分手就是唯一的选择了（小编的心灵砒霜：重要的事情说三遍：拥有一堆Pipeline，却依然投不出一个）。但是之前的感情投入很多，还有很多好的坏的记忆无法忘怀，这些代价只能自己承受了。所以有人说，投入越多分手越困难，因为deaddeal cost太大，是不是呢？

——投委会IC meeting——

无论前期进行过怎样的调查，各种不同的会议和审批流程，每个项目总会经过一个最重要的评审会议，就是投资委员会会议。会议委员一般都是投资经验丰富的公司高层，他们对项目进行最后审核和评议，如果过了这一关，项目就基本可以签约了。（小编的心灵砒霜：然而永远都有下一关）

感情中的投委会就是拜见父母大人了，为了这个重要的会议/会面，要提前做很多功课，比如了解对方父母的基本情况和喜，送点合适的礼物等等。如果能顺利过父母这一关，基本上走入婚姻殿堂就没有太大的阻碍啦。当然根据个人情况不同，有些人的ICmeeting可能还有各种死党朋友的审查，三姑六姨的审查，过五关斩六将之后才能do thedeal。

——签约和交割 SPA & Closing——

正式的交易需要签署买卖协议，协议中规定双方的权利和义务，付款的时间，如果后续发生争议怎么解决等等。通常项目签署了协议，支付第一笔定金款项，股权或产权发生正式转让，才算是正式交割了，正式持有了项目。

感情中的里程碑也是结婚这一关了。虽然现在的普遍做法就是去民政局领2个红本本，但也有一些朋友非常重视结婚时的誓言和未来的行为准则，虽然这些口说无凭并不具备法律效力。也有些朋友会签署婚前协议等等，通过对双方的财产进行约定而给婚姻投入更多的保险。（小编的心灵砒霜：在小编看来，结婚更像是合资。交易合同管的是一时，合资合同管的是一世。合资合同里，通常有很大篇幅来写将来离婚该怎样，谈的时候那叫一个酸爽）

——投后管理 Asset Management——

项目投资之后，会每月每季度每年对项目的收益进行一个分析和回顾，出具财务报告和资产管理报告，看看当初投资是否盈利，如何制定策略和战略，让它未来更盈利。

或许结婚之后很多人会被生活的各种琐事分散注意力，但时不时回顾一下也是有必要的。都说感情和婚姻需要经营，或许偶尔计划一个旅行或者认真的过一个纪念日也是极好的。多点管理投资项目的坚持和耐心而不是凭感觉，对感情投资也是一个负责的态度。（小编的心灵砒霜：哪位已婚同行来码一个《投后篇》，一定很多亮点）

——结——

投资和感情细节看来有太多相通之处，都不容易都需要智慧耐心和毅力。希望大家不断修炼经验，做好的投资，有好的感情~~~（小编的心灵砒霜：有句老话说得好，首先，你要有个男/女朋友）

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编者的话：本文的作者，是一位坐标深圳的投资圈小美女，特此感谢她在这个美妙的节日投稿。本号的投稿邮箱是[e-mail]。如欲索取作者的微信号，请先投稿一篇，以供把关 :]