Casanova | 潜在的黑天鹅
承接上周的漫谈2016上海商业地产市场（点击可阅读），不由得又想展开说说办公楼市场的几个潜在不定因素，可能会有的黑天鹅事件。
一、P2P
2015如果说上海办公楼市场有关键词的话，或许非“P2P”莫属。很多agent朋友做P2P发了财。新建办公楼哪个没有几个P2P租户？很多甚至成了租金贡献和面积去化的主力。甚至于个别存在硬伤的新楼，除了P2P就真的找不到其他客户了。
而政府的态度似乎也很扑朔迷离。首先是金融办不管，据说P2P算是中介行业。所以市场上各种公司泛滥，源头并没有监管。其次，政府又很紧张，不少区都专门召集过专项会议，个别区域明确不欢迎P2P企业。但是营业执照是你们发的，“不欢迎”算个啥态度？自己一个劲儿发营业执照，倒过来让办公楼业主不要租房子给他们，这算哪门子管理。
另一方面，对于业主而言，P2P租户可以提供10-20%的租赁溢价，大不了收个6个月保证金，似乎也是一剂麻药，总比承受面积空置要好。
但是，有几个P2P是真的有盈利能力的？15-20%的资金成本，加上管理成本、营销成本，哪儿去盈利？去年股灾那阵子，据说股市场外配资很大一部分是来自于P2P。那现在还怎么玩？
最近又听说小道消息，P2P行业整顿，实行牌照准入，仅有20%的现有P2P公司会拿到牌照。那么就会有几个问题：
剩下的80%的公司何去何从？大量的现有租赁面积是否面临退租风险？
就算20%拿到了执照，有多少能盈利？能支撑离谱的租金成本？
如果大量P2P公司退租，影响的绝不是那个有P2P租户的楼，实际上是行业空置率的大幅攀升。
Q：P2P租户在甲级写字楼市场中大约会占多少比重？
A：根据2015年CBRE的写字楼租户普查的一些数据推测一下：金融租户占比33%，整体租户中内资租户占比36%（按面积），假定金融行业中内外资比例与全行业一致，那么内资金融的市场比例就是12%（实际观感金融行业内内资比例应该更高，这个数字可能是偏小的）。银行保险基金证券在总体金融行业中占比63%，余下之中不能全算P2P，假定算1/2吧，那就是市场整体的2%-3%左右。如果1%的市场产生剧烈波动，会对市场产生多大影响？
二、汇率与金融市场
汇率挺闹的。2月29日有个新闻，“中国暂停发放QDLP和QDII2额度 阻止资本外流”。QDLP、QDII2简单理解就是人民币对海外投资的通道。这些东西其实都与汇率市场直接相关。按现在这个势头，自贸区很多重要功能基本就已经宕机了。
我们回头看办公楼租赁市场。最近几年，浦东一直很好，除了因为供应量少之外（相比浦西铺天盖地的DBD供应量，浦东几乎没有什么类似供应），另一个原因就是需求旺盛，尤其是以内资金融为主。但回头看这些需求是否存在实体经济支撑？如果类似QDLP和QDII2的金融渠道进一步收紧，金融市场活力是否依旧？浦东办公楼市场是否真的好到大家如此安心？
最近市场的一些成交传闻：
1. IFC签了个27块钱的内资金融。
2. 汇亚、未来资产都有接近20块的成交。
3. 小陆家嘴的普遍成交价格基本都到了15左右了吧。而且没有空置面积。
这样的市场价格是否已经泡沫？
或许别看浦东现在闹得欢，说不定不久的将来，会比浦西市场冷得多。
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