Casanova | 营改增细则后，商业地产租赁最佳策略解读

“用简易方法挺丢人的”。

相关历史文章导读：

那个细则请详见财政部网站……

我们本周一和周二连续两天解读了营改增之后，得到了读者们的积极关注。但是就在昨天晚上……财政部公布了营改增的细则……看到以下两张截图的部分，小编惊呆了……简易计税方法5%，不可抵扣进项。是不是跟现在的营业税完全一模一样？小编加上广大处心积虑、腹黑抠门的业主们是不是全都白忙活了呢？！！！！！

那么，看完这两张截图，让我们再来看看，细则出台之后，商业地产租赁该怎么做？

重新整合一下之前的四个租金调整方案以及新的简易方法如下：

对于业主而言，细则之后有两条路：

1. 义无反顾地选择11%增值税。由于营改增后，如果维持当前合同价格（如方案一），业主收入面临巨大的税负压力，而租户则产生进项抵扣的利润。因此需要与租户重新negotiate租金（可选的方案归结为以上四种），来重新分配营改增之后产生的抵扣利润空间。同时，业主再通过自己的进项抵扣，尝试增加自己相较于目前营业税政策下的收益。

2. 采用简易方法。大家别扯蛋了，别加班了，多好啊~
   

   Q：简易方案与营改增之前的营业税方案是否一模一样呢？

   A：答案是NO。细则里面明确写到，应纳税额=销售额X征收率，销售额=含税销售额÷（1+征收率）。也是价内税和价外税的区别，如上表，实际的简易税率对比营业税是4.76%。略有下调。不过，简易办法下，业主不能做进项抵扣，而租户拿了简易办法的发票也不能用于抵扣。乍看之下，似乎不错呢，啥都没干还有好处。
   

不过基于我们求真务实的一贯精神，还是来讨论一下到底什么是租赁应对营改增的最优方案，我们之前讨论的方案一二三四对比简易方法是否还有必要存在？

1. 在可以选择简易方法的情况下，方案一属于自残，直接out。

2. 对于与租户的谈判而言，由于简易方案是明确的底线，要说服租户，可行的方案必须双赢的。所以显然方案二也out。
   

3. 方案三业主净收入略低于简易方案，但可以进项抵扣。
   Q：那么到底是方案三划算，还是简易方案划算？我们简单算一算：
   A：进项抵扣其实对于商业地产项目真的不会太多。打比方，我有一个项目，把所有物业管理全部外包（包括保安保洁维修哪怕买厕纸都包出去了），对客户收取的管理费总额就等于我的支出项（其他人员成本比较少，先忽略）。管理费总额往往也只有高端项目租金收入的1/10，管理费的增值税率应该是6%。所以抵扣部分最多也就是6‰（日了狗了，这么少……），如果是低端项目，那么比例高一点，翻个倍也就1.2%。而且由于物业公司也不愿意承担税负增加（辛苦钱啊，再克扣人家真的没法干了），所以可能物业费涉及的增值税还要分摊到业主头上。所以方案三无论如何收益是不会好于简易方案的。我们不予推荐。

4. 方案四无疑是业主利益最大化的选择。但由于在合同期内进行租金调整始终是有违契约精神的，即使租户利益在此方案下不受损，也存在较大的谈判难度，需要很强的negotiation power做基础。预计不可能所有客户均接受这一方案。

5. 另外需考虑的一点是：对于单项目而言，简易办法和普通办法不可混用。根据上面的分析，我们的options其实有两个：

• 策略A：
  case by case，大租户、强硬派—>方案三，小租户、可蹂躏的—>方案四。最终理想的租约状态应是方案三与方案四的mix，虽然理论上并不绝对优于简易方案，但只要mix的状态不太过分，这应是业主利益最大化的选择。（只是难免费事费力，租赁的小伙伴哭晕。）
  此外，考虑到成熟的商业地产项目每年都要有翻新维护支出。这部分也是11%的增值税率，高端项目常见每年就是几千万投入进去，那么抵扣项就有几百万之多。如果选择简易方法，项目翻新维护开支的进项是无法抵扣的！！！

• 策略B：
  接受简易方法。嗯，关于这个，小伙伴说，“用简易方法挺丢人的”。……

-营改增系列完-

---

志存高远，脚踏实地，欢迎关注“地产与远方”。