杭州住房保障和物业管理常见问题解答汇总（一）
今天的头条是有关房产的问题
so，小编为大家整理了杭州市住房保障和房产管理局的所有常见问题
宝宝知道的就这么多了
房产交易产权管理政策问答
问题：涉港、澳、台和外国人办理交易手续须知
答案：
一、涉外房屋交易的情形
1、房屋交易申请人是香港居民、澳门居民、台湾同胞、外国人或境外法人、其他组织的;
2、申请人提交的交易材料系港、澳、台或外国人、境外法人、其他组织所在地区、国家有关机关出具的;
3、申请材料一般包括身份证明、婚姻证明、委托书及其他用于办理房屋交易的证件、文书。
二、港澳台同胞、外国人的身份证明
1、港澳同胞申请房屋交易，提交的身份证明材料包括港澳居民来往内地通行证或经有关部门认证的身份证明等;
2、台湾同胞申请房屋交易，提交的身份证明材料包括台湾居民来往大陆通行证或经有关部门认证的身份证明等;
3、外国人申请房屋交易，提交的身份证明材料包括其所在国签发的护照、或经中国政府主管机关签发的居留证等;
4、境外法人或其他组织申请房屋交易，提交的身份证明材料包括经有关部门认证的商业登记证、登记证明、注册证书、批准该法人、其他组织成立的文件等。
三、港澳同胞、外国人办理房屋交易中需公证、认证情形
1、港澳地区自然人、法人、其他组织提交的身份证明、婚姻证明、委托书、司法文书等当地有关机关或部门出具的材料，除港澳居民来往内地通行证外，应当经司法部委托的律师作为委托公证人，负责出具有关公证文书，并经中国法律服务(香港)有限公司、中国法律服务(澳门)有限公司审核并加盖转递专用章后使用，其中司法文书还需经杭州市中级人民法院认可。
2、台湾地区自然人、法人、其他组织提交的身份证明、婚姻证明、委托书、司法文书等当地有关机关或部门出具的材料，除《台湾居民来往大陆通行证》外，应当经公证后由海峡交流基金会(海基会)转递至浙江省公证员协会查证后使用，其中司法文书还需经杭州市中级人民法院认可。
3、国外自然人、法人、其他组织提交的身份证明、婚姻证明、委托书、司法文书等当地有关机关或部门出具的材料，区分以下情况办理：
(1)该国与我国有外交关系的，由我国驻该国使、领馆认证，同时需提交经我国公证机构公证的中文译本。
(2)该国与我国没有外交关系的，由该国和我国都有外交关系的第三国驻该国使、领馆认证，同时需提交经我国公证机构公证的中文译本。
(3)外国护照无需经使、领馆认证，但需同时提交经我国公证机构公证的中文译本。
(4)国外司法机关出具的司法文书需经杭州市中级人民法院认可。
4、申请人如其中一方或双方为港、澳、台或国外的自然人、法人或其他组织的，其提交的法律文件(如房屋转让合同、抵押合同、委托代理合同、委托书等)应当办理公证，若购房人为港、澳、台或国外的自然人、法人或其他组织的，还须提交经杭州市国家安全局出具的同意购房文件。
5、房屋交易申请人提供的交易材料是外文的，应当提供经我国公证机构公证的中文译本。
问题1：限购之后怎样办理交易确认?
答案办理交易确认时，房产交易管理部门会审核购房人的身份证明原件、杭州户籍人员的户籍证明原件、非杭州户籍人员的婚姻证明原件、户籍证明原件、《非本市户籍居民家庭成员及名下住房情况申报表》和《杭州市区非本市户籍居民家庭住房情况查询记录》原件，以及购房合同、房产权属证明等材料。如果发现购房人提供虚假信息或提供证明文件不符合要求的，不予办理相关房产交易确认手续。未办理房产交易确认不得办理不动产登记。
问题2：限购之后自助网签如何办理?
答案杭州户籍人员自主购房的，需提供购房人身份证明、户籍证明原件，自助签约窗口工作人员在查档系统中确认信息后进行网签。如购房人为外地户籍，其配偶和未成年子女中有杭州户籍人员的，提供购房人身份证明、杭州户籍人员的户籍证明、家庭关系证明原件，工作人员在查档系统中确认信息后进行网签。
非杭州户籍人员自主购房的，需凭家庭成员身份证明、婚姻证明、户籍证明原件和复印件先行到杭州市房产档案馆查档，然后凭《非本市户籍居民家庭成员及名下住房情况申报表》、杭州市房产档案馆出具的《非本市户籍居民家庭杭州市区住房情况查询记录》到自助签约窗口进行网签。
问题3：了解房产交易政策的咨询电话?
答案咨询电话：87017030。
问题双休日可以办证吗?
答案双休日和节假日在平海大厦和钱江新城市民之家可以受理。工作日中午可以到平海大厦办理。以上服务为业务受理，网上签约、审核需正常工作时间办理。
问题：未成年人名下的房屋可以买卖吗?
答案可以。但未成年人申请房屋过户，应当由监护人凭监护证明代为申请。如要出售未成年人名下的房产，监护人还应当提交为被监护人利益的书面保证(需公证)。
问题4：外地人在杭州如何购房入户?
答案外地人在杭购房入户，是指非杭州市户籍人员(夫妻双方均为杭州八城区以外的户籍)在杭(上城、下城、江干、拱墅、西湖、滨江、钱江新城、下沙)购买住宅(包括商品房和二手房)，达到一定购房价值和时限，并符合相关规定，经房管、公安等相关部门审核批准后可申请办理 1户(夫妻以及未成年子女)杭州户籍。购房入户后，房产3年内不得上市交易，不得抵押、不得出租。
购买商品房以签订合同并以备案时间为准;购买二手房以签订合同后开具不动产专用发票时间为准。
购房人办妥不动产登记后，至交易大厅申请办理《外地人在杭购买住宅确认表》，领取《外地人在杭购买住宅确认表》后，向房屋所在地公安机关申请办理户籍入杭手续。
关于公安部门入户的具体事项，可咨询杭州市公安局户籍管理部门(电话：87280478)。
根据我局与市公安局联合发布的《关于暂停实施市区范围内购房入户政策的通知 》(杭房局〔2016〕204号)精神，自2016年9月28日起在我市市区范围内暂停实施购房入户政策。对2016年9月27日前(含9月27日)已在网签平台签订商品房买卖合同或二手房转让合同的购房人，仍按《杭州市人民政府办公厅转发市房管局等部门关于外地人在杭购房入户试点办法的通知》(杭政办〔2006〕6号)、《杭州市人民政府关于促进杭州市房地产市场健康稳定发展的若干意见》(杭政函〔2008〕211号)、《杭州市人民政府关于加强保障性住房建设支持自住型和改善型住房消费促进房地产市场健康稳定发展的若干意见》(杭政函〔2010〕3号)和《关于进一步加快萧山区余杭区与主城区一体化发展的若干意见》(市委〔2014〕17号)文件执行。
问题5：亲属间房屋过户如何办理?
答案答：可以按买卖或赠与方式办理过户。
问题6：自主买卖房产过户如何办理?
答案答：买卖双方持原不动产证书(或房屋所有权证)、买卖双方身份证明、婚姻证明等资料到市区各交易大厅签订《杭州市房屋转让合同》并办理交易过户。
问题7：赠与房产过户如何办理?
答案答：(一)赠与双方先到公证处办理《赠与公证》;
(二)赠与双方持原不动产证书(或房屋所有权证)、赠与公证书、身份证明、婚姻证明等资料办理赠与过户。
问题8：父母的房产如何加上子女的名字?
答案答：可以按部分买卖或部分赠与的方式办理过户。
问题9：一套父母和儿子共有的房产，如何去掉儿子的名字?
答案答：可以通过买卖或赠与的方式办理份额转让。
问题10：银行的贷款还清了，如何办理抵押注销?
答案答：凭代理人身份证、抵押注销申请表、不动产登记证明(或房屋他项权证)、贷款结清证明、不动产证书(或房屋所有权证)、银行营业执照副本等资料申请办理抵押注销手续。
问题11：婚前房产加配偶名字如何办理?
答案答：夫妻双方持双方身份证明、婚姻证明、不动产证书(或房屋所有权证)等资料，现场填写夫妻财产约定书办理。
问题12：夫妻双方离婚了，如何办理离婚析产?
答案答：若为协议离婚的，双方持原不动产证书(或房屋所有权证)、双方身份证、离婚证、离婚协议书等办理;若为法院诉讼离婚，法院判决房产归一方所有的，房产归属方单方持原不动产证书(或房屋所有权证)、本人身份证、司法文书等资料办理。
若房屋存在抵押，需抵押权人共同提交抵押变更申请表、抵押变更协议和不动产登记证明(或房屋他项权证)共同申请办理抵押变更手续。
问题13：经济适用住房性质变更为完全产权如何办理?
答案
(一)先到市地税局直属分局缴交土地出让金;
(二)申请人持身份证明、婚姻证明、不动产权证书(或房屋所有权证)、契证(盖有“已补缴土地收益”印章)、浙江省土地出让金专用票据(第二联 收据联)等资料办理房屋性质变更。
问题14：房屋的建筑面积与套内面积的关系?
答案答：建筑面积=套内面积+公摊面积。
直管公有住房政策问答
问题1：有哪些情形不得有偿转让、转租公有住房使用权?
答案答：有下列情形之一的，不得有偿转让转租公有住房使用权：
(1)转让转租人未取得公有住房租赁的合法证件;
(2)属于代管房产及其它需落实政策的房产;
(3)使用权纠纷或承租人与房屋产权单位租赁纠纷尚未解决;
(4)承租人损坏房屋结构，产权单位或物业管理部门要求其修复而尚未修复;
(5)承租人拖欠房屋租金;
(6)转让成套住房中的一部分;
(7)同户居住的其他成年使用人(含临时出国、参军、在大中专院校求学、劳改、劳教人员等)持有异议;
(8)转让后，人均住房使用面积低于10平方米;
(9)转让转租公房的全部面积超过可享受住房标准;
(10)法律、法规及政策规定禁止转让转租的其他情形。
问题2：对受让人有哪些规定?
答案答：有下列情形之一的，不得受让公有住房使用权：(1)非本市常住户口人员;(2)受让人已享受实物分房或者住房补贴且已超过可享受面积标准的;(3)不满18周岁的未成年人。
问题3：转让转租收费标准是多少?
答案答：房管部门直管公有住房使用权有偿转让转租时，由市房管部门按成交价格20%的标准向公有住房使用权转让转租人收取公有住房使用权转让转租收益金。转让时超过省政府办公厅《关于城镇干部职工住宅暂行标准的通知》(浙政办发[1996]177号)规定标准的部分面积，收益金按规定标准的2倍缴纳;转租时超过省政府办公厅《关于城镇干部职工住宅暂行标准的通知》(浙政办发[1996]177号)规定标准的部分面积，收益金按规定标准的1.5倍缴纳。
问题4：收益金由谁缴纳?
答案答：转让转租收益金由转让转租人一次性缴纳。
问题5：转让的公有住房使用面积，计入哪一方已享受的实物分房面积?
答案答：公有住房使用权是依据《杭州市公有住房使用权有偿转让转租管理暂行规定》有偿取得的，其转让的公有住房使用面积计入转让人已享受的实物分房面积，不计入受让人已享受的实物分房面积。
问题6：同户居住使用人同时具备哪些条件可申请变更户名?
答案答：(1)原承租人已死亡或离异;(2)与原承租人系父母子女、配偶关系或(外)祖父母(外)孙子女关系;(3)与原承租人具有同一住址户籍(同户籍二年以上);(4)与原承租人共同居住二年以上;(5)受让人在本市无其它住房(或有住房但未达到住房标准)且未享受住房货币补贴的。
问题7：“与原承租人具有同一地址的户籍”中的户籍是否为申请办理变更户名的这套公房?
答案答：是。拟承租人的户籍必须在申请变更的公房内。
问题8：“受让人在本市无其它住房(或有住房但未达到住房标准)且未享受住房货币补贴的”中的其它住房是指哪类性质的房屋?
答案答：其它住房是指实物分房。
问题9：“与原承租人共同居住二年以上”如何确定共同居住?
答案答：以户籍为准。
问题10：拟承租人申请办理户名变更、使用权有偿转让时，是否需户籍在该套公房内的使用人同意?
答案答：需要。
住房保障和制度改革政策问答
1、公共租赁住房受理准入条件是什么?
答案答：杭州市区(不含萧山、余杭、富阳区，下同)范围内符合条件的城市中等偏下收入住房困难家庭、新就业大学毕业生及创业人员，具体条件如下：
(一)城市中等偏下收入住房困难家庭申请公共租赁住房须同时符合下列条件：
1.申请人具有市区常住城镇居民户籍5年(含)以上;
2.申请家庭上年度人均可支配收入低于48316元;
3.申请家庭在市区无房。
(二)新就业大学毕业生、创业人员申请公共租赁住房须同时符合下列条件：
1.申请人具有市区常住城镇居民户籍，或持有市区居住地公安机关签发的有效期内的《浙江省居住证》(或《浙江省临时居住证》);
2.申请人具有中级(含)以上职称，或高级(含)以上职业资格证书，或本科及以上学历且毕业未满7年(具有硕士及以上学历的不受毕业年限限制);
3.申请人在市区用人单位工作，并签订1年(含)以上劳动合同，且连续缴纳住房公积金或社会保险金6个月(含)以上，或持有市区营业执照和1年(含)以上完税证明;
4.申请人及家庭成员在市区无房;
5.申请家庭上年度人均可支配收入低于48316元;
6.申请人(配偶)直系亲属在本市区无住房资助能力，具体标准如下：申请人(配偶)直系亲属在市区拥有2套以下住房或人均住房建筑面积小于50.55平方米的，认定为直系亲属在本市区无住房资助能力。
申请人具有副高级(含)以上职称或硕士及以上学历的，其申报的经济收入不作为审核条件。
2、关于燃气开通服务费问题
答案：自2012年7月1日起，杭州市已取消管道燃气开户费，但仍需要向燃气公司交纳燃气灶具与计量表连接管(包括金属卡口)安装服务费(标准为250元/户)。因此，按照“谁使用，谁付费”的原则，安装服务费用由实际使用的承租人自行承担，上述收费问题可拨打燃气公司服务热线88828788咨询。
3、关于保安窗安装问题
答案：根据消防逃生有关要求及《杭州市公租房租户管理规约》的相关规定，公租房承租人不得擅自安装保安窗。确有需要安装的，经向物管服务中心申请同意后，按统一规格安装内置式保安窗，费用及相应消防安全责任由承租人自行承担。
4、关于燃气灶台开孔问题
答案：公租房是为解决住房困难群体阶段性、过渡性住房需求的租赁型保障房。为不影响后期再次分配使用，屋内厨柜的人造石台面不允许切割开孔，燃气灶可放在台面上使用。确有需要切割人造石台面的，承租人在退出公租房前必须恢复原状或照价赔偿。
注：田园公租房厨柜的人造石台面切割开孔已造成再次分配使用方面的矛盾。
5、城镇居民人均可支配收入是指什么?
答案：城镇居民人均可支配收入，是指城镇居民家庭全体成员的收入中扣除个人所得税、个人交纳的社会保障支出后余下的可用来自由支配的收入。
6、哪些房产要纳入申请家庭房产建筑面积核定范围?
答案答：家庭房产面积是指申请家庭已享受实物分房和批地建房，现有或已有过的通过购买、赠与、继承等途径取得的所有房产面积。
7、经济适用住房的保障面积标准是如何确定的?
答案答：经济适用住房保障面积标准为建筑面积60平方米。家庭成员4人(含)以上的，保障面积标准为建筑面积80平方米。
8、经济适用住房的购房顺序如何确定?
答案答：市房改办按照电视公开摇号产生申请家庭受理顺序号，根据受理顺序确定《准购证》和选房顺序。
9、申请廉租住房的条件是什么?
答案答：同时符合下列条件的家庭，可以申请廉租住房：(1)至少有一人具有杭州市区(不含萧山、余杭区，下同)常住城镇居民户口(不包括学生户口)并居住5年以上;(2)持有效期内的《杭州市困难家庭救助证》或区级困难家庭《救助证》、《援助证》、《救助卡》或共同生活的家庭成员人均月收入低于杭州市区城镇居民低保标准的2.5倍(含)(2011年6月1日以后杭州市区城镇居民低保标准的2.5倍为每人每月1312.5元);(3)人均现有住房建筑面积在15平方米(含)以下，或3人以上家庭现有住房建筑面积在45平方米(含)以下。
10、哪些公有住房可以出售?
答案答：(1)钢混、砖混和非别墅式砖木结构的成套住房，包括成套的平房和二层楼住房;(2)非成套钢混、砖混结构的公有住房(不包括杭房局[1995]40号文规定暂缓出售的延安路等十个路段内的临街底层住宅);(3)在核定拆迁用地范围后，被拆迁人未签定协议且房屋未拆除之前的非成套简易砖混、砖木、木结构、简易结构及其他暂缓出售的公有住房(包括杭房局[1995]40号文规定暂缓出售的延安路等十个路段内的临街底层住宅)。
11、住房分配货币化实施范围如何划定?
答案答：实施范围包括：杭州市市区范围内的行政机关、事业单位。根据房改政策属地化管理的原则，实施范围含在市区范围内的中央、省、市、区属行政、事业单位。市区范围以外的市、区属单位，按单位所在地的房改政策执行，但其中户籍在杭的外派人员按杭州市区政策执行。
12、集资建房是否视作实物分房?
答案答：在集资建房中，不论单位职工负担的集资款额多少，均按集资建房的建筑面积核定职工享受实物分房的面积。
13、对工龄未满20年的职工，住房补贴如何申领?
答案答：申请领取一次性住房补贴的职工，应满20年工龄。对工龄未满20年的职工，按实际工作年限计发，差额年限部分的住房补贴，在其与所在单位签定借款协议后可以预支，在今后的工作年限中逐年抵扣。职工如调离，须由本人按借款协议一次性偿还预支的住房补贴余额。
14、住房补贴计发期间，职工如遇职级变动其住房补贴如何发放?
答案答：在计发补贴期间，本人职务、职称和技术等级发生变动的，采取一次性住房补贴发放方式的职工，按新的职级标准发放;当该职工的职级提高时，其一次性住房补贴的差额给予追加;职级降低时，该职工在1998年12月31日及其以前已满20年工龄的，其一次性住房补贴的差额不予扣除;不满20年工龄的，则须扣除其实际工作年限与20年相差年限的一次性住房补贴差额。采取住房公积金补贴方式的职工，相应的住房补贴发放标准每年按住房公积金同步调整。
15、1999年1月1日及其后参加工作的职工，住房补贴怎样计算?
答案答：凡在1999年1月1日及其后参加工作的无房职工，由单位按月发放住房公积金补贴。已享受实物分房但住房面积未达标的，给予一次性住房补贴。
16、公有住房售后维修基金的权属问题
答案答：公有住房维修基金的本金按出照出资比例，分别属于售房单位和购房人所有，但维修基金本金和利息统一由购房人按本规定使用。
17、公有住房售后维修基金的使用拨付流程
答案答：杭州市区公有住房售后维修基金的使用申请由杭州市住房制度改革办公室负责受理、审批和资金拨付。具体流程如下：
(1)申请：首先住户向房屋所在地区建设(房管)局报修，各区建设(房管)局在受理住户报修申请后，持房改房维修基金使用申请报告(含维修详细地址、户数等内容)及一户以上产权证复印件(或提供产权证所附相关信息)，直接向杭州市房改办提出申请。
(2)受理、初审：杭州市房改办受理维修申请后，在十个工作日内对相关地址在市局信息综合系统楼盘表上进行数据关联工作，对关联完成的维修项目及时反馈申请人，告知项目所含房改房户数、可动用房改房维修基金金额等内容。
(3)审核、资金拨付：各区建设(房管)局在维修工程结束后，持经业主委员会或社区居委会审核同意的相关资料报市房改办，申请拨付维修费。
杭州市房改办在接到资料五个工作日内，经审核无误后拨付维修费。
房产市场管理政策问答
1、《杭州市人民政府关于进一步做好房地产市场调控工作的实施意见》(杭政函〔2011〕22号)中限购政策是怎么规定的?
答案答：自本意见发布之日起，暂定在本市已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房);对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。违反规定购房的，不予办理房地产登记手续。
2、房地产开发企业预(销)售商品房时，应公示哪些证件?
答案答：房地产开发企业应公示商品房预售许可证、土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房示范合同文本、杭州市执行住房限购政策文件(杭房局〔2011〕41号)等证明文件。
3、预售面积和实测面积的差异怎么处理?
答案答：经测绘机构实际测定的商品房建筑面积(以下简称测绘面积)超过房地产开发企业与购房人在商品房预售合同中约定的建筑面积(以下简称预售面积)3%以上的，购房人未要求退房的，房地产开发企业不得要求购房人支付超过3%以上部分面积的价款;测绘面积小于预售面积3%以上，购房人未要求退房的，房地产开发企业应当退回不足部分面积的价款，并按小于预售面积3%以上部分面积价款的一倍赔偿购房人的损失;测绘面积超过或小于预售面积3%(含3%)以内的，应当按测绘面积结算价款。
4、房地产中介企业提供的服务内容有哪些?
答案答：(1)房地产咨询，是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动;(2)房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。
5、房地产中介机构能不能收取房款?
答案答：
(1)房地产中介机构在房地产买卖代理业务中不得直接收取或变相收取房屋买卖当事人的交易房款;
(2)房地产中介机构应当采取在银行设立中介公司代理业务监管帐户和帐号的方式，实行专款专用，中介公司不得以任何理由加以挪用;
(3)房地产中介机构应当与买卖双方当事人、银行共同签订房地产买卖交易房款监督支付协议，并在协议中明确约定交易房款支取和转移的条件、程序;
(4)房地产中介机构到杭州市房产交易产权登记管理中心代办房产交易手续时，应当提交房地产买卖交易房款监督支付协议。
房产信息问答
1、杭州市住房保障和房产管理局网站名称、网址是什么?
答案答：杭州市住房保障和房产管理局网站名称为：杭州市住保房管网(杭州市房产信息网)。
网址有：http://www.hzfgj.gov.cn，http://www.hzszbfgj.gov.cn ，http://www.hzfc.gov.cn，http://www.hzfc.com.cn，http://www.hzfc.cn，以及中文网址：http://杭州市住房保障和房产管理局.政务、http://杭州市房产信息网.政务
2、房产管理信息可查询哪些内容?
答案答：预售许可证查询、中介机构信息查询、物业企业信息查询、白蚁防治信息查询、办证结果查询、出售房源查询、商品房楼盘查询、中介委托代理合同查询、经济适用房摇号结果查询等。
3、投诉咨询栏目有哪些功能，如何使用?
答案答：登录杭州市房产信息网，点击“网上信访”，进入“网上信访”页面。受理各类投诉咨询件，由我局业务人员处理后向投诉咨询人反馈。此外，投诉咨询人在投诉咨询提交后，将同时得到网上投诉咨询预受理编号及密码，通过输入预受理编号及密码，可以在网上查询到该投诉咨询件的处理结果意见等。
4、如何查询新建商品房信息和房源预(销)售状态?
答案答：在杭州市房产信息网中的“市场信息”页下方“在售楼盘累计成交信息”右边，点击“更多”按钮进入楼盘搜索页在搜索的下拉框中选择“楼盘名称”，输入楼盘名称后，点击“提交”，即可查询到该楼盘的楼盘信息，点击进入后可以查看到预售许可证、预(销)售情况、可售房源及房源预(销)售状态等信息。
也可在“透明售房网”的“商品房”页面中查询到上述信息。在“透明售房”中房源的(预)销售状态共有七种颜色，分别表示不同的预(销)售状态：其中绿色为可售房源，橙色为已售房源，黄色为已预订房源，蓝色为即将解除限制房源，粉色的为待现售房源、红色为限制房源，白色为未纳入网上销售房源。
5、如何查询二手房房源信息?
答案答：可以在透明售房网(http://www.tmsf.com)首页的“透明搜索”中点击“二手房”标签页，再点击区域、户型、售价、面积缩小搜索范围，也可直接在关键字中直接输入小区名进行搜索，再点击某套房源即可查看到该房源的详细信息。
物业管理政策问答
1、“物业管理”如何定义?
答案 答：物业管理是指业主通过选聘物业服务企业或者自行管理形式，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内环境卫生和秩序的活动。
2、物业管理活动中各部门的职责是什么?
答案 答：市房产主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作;各区、县(市)房产主管部门依照本条例对辖区内日常物业管理活动实施监督管理，对业主大会和业主委员会日常动作开展业务指导;街道办事处、乡(镇)人民政府负责指导监督本辖区内业主大会、业主委员会的组建及日常工作，协调物业管理和社区建设的相互关系;社区居委会协助街道办事处、乡(镇)人民政府开展物业管理相关工作。建设、公安、民政、财政、城乡规划、绿化、环保、工商、质监、城管、人防、价格、消防等部门按照各自职责，协助做好物业管理的监督管理工作。
3、物业管理联席会议由哪些部门参加，解决哪些事情?
答案 答：各区、县(市)人民政府应当加强对本行政区域内物业管理工作的领导，建立由辖区房产主管部门、街道办事处、乡(镇)人民政府及相关部门和单位参加的物业管理联席会议制度，协调解决辖区内物业管理的重大问题，并建立物业管理争议化解和纠纷处理工作机制，为处理物业管理争议和纠纷提供便利。
人民调解委员会可以依法调解本辖区内业主、业主委员会、物业服务企业之间的物业管理纠纷。
4、什么是业主?
答案 答：房屋等物业的所有权人为业主。
5、业主应履行哪些义务?
答案 答:业主在物业管理活动中，履行下列义务：(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;(五)按时交纳物业服务费用;(六)法律、法规规定的其他义务。
6、物业管理活动中，哪些事项由业主共同决定?
答案 答：(一)制定和修改业主大会议事规则;(二)制定和修改管理规约;(三)选举业主委员会或者更换业主委员会委员;(四)制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;(五)选聘和解聘物业服务企业;(六)筹集和使用专项维修资金;(七)改建、重建建筑物及其附属设施。
7、物业管理区域具备下列条件之一的，应当筹备召开首次业主大会会议?
答案 答：(一)房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之六十以上的;(二)首套房屋出售并交付使用已满两年，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之三十以上的。
8、业主大会会议召开的形式有哪几种?
答案 答：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
9、确认业主参加业主大会会议的方式有哪些?
答案 答：业主到会并在会议签到表上确认;业主在表决票上或者表决票发放表上确认;业主大会议事规则以及法律、法规规定的其他方式。
10、如何确定业主人数和业主总人数?
答案 答：业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按照一人计算，但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付使用的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按照一人计算;总人数，按照前项的统计总和计算。
11、如何确定专有部分面积和建筑物总面积?
答案 答：专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行不动产登记的，按照测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的，按照房屋买卖合同记载的面积计算;没有房屋买卖合同的，按照建设工程规划许可证上载明的面积计算;建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。
12、非业主使用人是否可以担任业主委员会委员?
答案 答：非业主使用人可以接受业主书面委托行使业主权利，但不得担任业主委员会委员。
13、首次业主大会会议的筹备经费由谁承担?如何使用?
答案 答：首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。建设单位应当在物业交付使用前将首次业主大会会议筹备经费交给街道办事处、乡(镇)人民政府，由业主大会筹备组使用。
筹备经费应当专户储存，专款专用。首次业主大会会议召开后，业主大会筹备组应当将筹备经费的使用情况向全体业主公布，接受全体业主的监督。筹备经费的结余部分应当纳入物业专项维修资金或者根据业主大会的决定使用。
14、业主委员会选举产生后如何备案?
答案 答：业主委员会自选举产生之日起三十日内，持下列文件向所在地县级物业主管部门备案：
(一)业主大会会议记录和会议决定;
(二)业主大会议事规则;
(三)业主公约;
(四)业主委员会委员的名单。
所在地县级物业主管部门应当对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。
业主委员会备案的内容发生变更的，应当重新备案。
15、管理规约应对哪些方面作出约定?
答案 答：管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
16、业主大会议事规则应对哪些方面作出约定?
答案 答：业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。
17、业主委员会的职责与工作要求有哪些?
答案 答：业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况;(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;(四)监督管理规约的实施;(五)业主大会赋予的其他职责。
业主委员会应当通过公告等形式及时公布业主大会和业主委员会决定等物业管理中的重大事项，做好物业管理中重要事项的记录，并接受业主查询。
业主委员会应当听取业主和非业主使用人对物业管理和业主委员会日常工作的意见和建议，接受咨询、投诉和监督。
18、业主委员会的委员人数及任期有哪些规定?
答案 答：业主委员会委员人数应当为五人以上单数，由业主大会会议选举产生。
业主委员会的任期为三至五年，具体由业主大会决定，任期届满自行终止。业主委员会委员可以连选连任。
19、业主大会会议表决情况由谁监督?业主委员会不按规定组织召开业主大会怎么办?
答案 答：街道办事处、乡(镇)人民政府或者受其委托的社区居民委员会应当对业主大会会议表决情况进行监督。业主委员会不按照规定组织召开业主大会会议的，业主可以请求物业所在区、县(市)房产主管部门，街道办事处，乡(镇)人民政府协调、确定召开时间;逾期仍未召开的，由物业所在区、县(市)房产主管部门，街道办事处，乡(镇)人民政府指导、帮助社区居民委员会指导业主召开。
20、未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数二分之一的，如何处理?
答案 答：未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，在新一届业主委员会产生之前，由物业所在地的社区居民委员会在街道办事处、乡(镇)人民政府的指导、帮助下指导业主根据业主大会议事规则召开业主大会，并执行业主大会的决定。经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主反对或者业主委员会选举产生后，社区居民委员会应当终止行使本款规定的职责。
21、在哪些情形下，业主委员会委员的资格自行终止?
答案 答：(一) 不再是本物业管理区域的业主的;(二) 因疾病或者其他原因丧失履行职责能力的;(三) 以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的;(四)被依法追究刑事责任的。
22、目前，杭州市普通住宅小区前期物业服务收费分为几个等级，基本收费标准分别是多少?
答案 答：根据杭价服[2012]115号文件，分为甲、乙、丙、丁四个等级。基准收费标准有电梯住宅分别为每月1.80元/建筑平方米;每月1.40元/建筑平方米;每月1.05元/建筑平方米;每月0.80元/建筑平方米;无电梯住宅分别为每月1.40元/建筑平方米;每月1.00元/建筑平方米;每月0.70元/建筑平方米;每月0.60元/建筑平方米。上述收费标准可上下浮动25%;各等级收费标准不包括电梯、增压水泵、小区水泵、小区水系等高能耗设施设备运行所需能耗费用。在商品房项目中配建保障性住房的住宅小区，可在规定的等级标准内自行招标，原则上不实行优质优价。
23、业主大会、业主委员会的运作经费如何解决?
答案 答：业主大会、业主委员会的运作经费由全体业主共同承担。物业管理区域内有共用部位、共用设施设备收益的，运作经费可以在共用部位、共用设施设备收益中列支，具体额度由首次业主大会筹备组或者业主委员会提出意见，并在业主大会会议上表决通过后执行。
业主委员会应当每年公布上一年度业主大会、业主委员会运作经费的使用情况，接受全体业主的监督。
24、物业服务费用由谁承担?
答案 答：物业交付使用前，建设单位应当依照前期物业服务合同的约定向物业服务企业支付物业服务费;物业交付使用后，物业服务费由业主承担。
25、业主不履行物业服务合同约定交纳物业服务费该如何处理?
答案 答：业主应当依照物业服务合同(包括前期物业服务合同)的约定及时交纳物业服务费。业主违反物业服务合同约定，经书面催交，逾期不交纳物业服务费的，业主委员会可以采用在本物业管理区域公示等方式协助物业服务企业催交。
26、对预收物业服务费是如何规定的?
答案 答：物业服务合同双方约定预收物业服务费的，预收期限最高不得超过十二个月。物业服务合同存续的剩余期限不足十二个月的，则预收期限不得超过合同的剩余期限。
27、业主在选聘物业服务企业时对企业资质等级有哪些规定?
答案 答：一个物业管理区域应当由一个具备相应资质的物业服务企业统一提供物业服务。已成立业主大会的物业管理区域，经专有部分面积占建筑物总面积过半数且人数占总人数过半数的业主同意，可以根据物业特点自行决定选聘物业服务企业的资质等级及服务内容。
28、业主如何确定实施自行管理?
答案 答：经专有部分面积占建筑物总面积过半数且人数占总人数过半数的业主同意，物业管理区域可以在街道办事处、乡(镇)人民政府、社区居民委员会的监督指导下由业主自行管理。实行自行管理的应当将执行机构、管理方案、收费标准和管理期限等内容提交业主大会会议表决。
29、物业管理区域内车辆管理有哪些规定?
答案 答：业主大会成立前，车辆停放在物业管理区域内共用部位的，其收费标准应当按照价格主管部门的规定执行。业主大会成立后，车辆在物业管理区域内行驶、停放、收费等管理制度由业主大会制定。业主大会决定对车辆停放收费的，应当确定收费标准。车主对车辆有保管要求的，由车主和物业服务企业另行签订保管合同。
30、物业管理区域内单套住房出租的人数和人均面积有什么规定?
答案 答：业主可以在临时管理规约、管理规约或者业主大会议事规则中规定物业管理区域内单套住房出租的人数限制及人均面积标准。
31、物业使用中的禁止行为有哪些?业主、非业主使用人违反禁止行为规定的，由什么部门处理?
答案答：
(一)违法拆改、变动房屋承重结构;
(二)将无防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室(厅)、书房和厨房的上方;
(三)违法搭建、改建建筑物、构筑物;违法挖掘房屋地下空间;
(四)擅自改变房屋用途或者将配套设施挪作他用
(五)擅自改变房屋外立面;
(六)擅自将雨污水混接或者在排水管上接管;损害管道燃气设施，占用、堵塞、封闭管道设施影响公共安全;
(七)擅自占用绿地，损毁树木、绿化设施;
(八)损坏消防设施，占用、堵塞、封闭消防通道、消防登高面等消防场地;
(九)违反国家和地方规定，向环境超标排放污染物;(十)占用共用部位、共用设施设备;(十一)法律、法规禁止的其他行为。
违反上述第1项、第2项规定的，由区、县(市)房产主管部门责令改正，恢复原状，可以处五万元以上十万元以下罚款;情节较轻的，可以处一万元以上五万元以下罚款。违反上述第3项、第4项、第5项规定的，由城乡规划主管部门依法查处;违反上述第6项规定的，由市政设施和公用事业主管部门依法查处;违反上述第7项规定的，由绿化主管部门依法查处;违反上述第8项规定的，由公安机关消防机构或者公安派出所依法查处;违反上述第9项规定的，由环境保护主管部门依法查处。违反上述第10项规定的，相关利害关系人可以依法向人民法院提起诉讼。
对违反有关法律、法规规定使用物业的，物业服务企业应当及时进行劝阻、制止，并向相关部门和业主委员会报告，相关部门和业主委员会应当根据相应规定及时处理。
版面有限，更多有杭州住房保障的问题；
7、物业维修基金管理政策问答
8、房屋征收管理政策问答
9、白蚁防治管理政策问答
10、房屋安全鉴定管理政策问答
11、房产档案管理政策问答
12、历史文化街区、历史建筑保护
请见下一篇文章
……
杭州本地宝温馨提示：
最新活动：
回复【春节】一大波活动向你袭来……
宋城庙会、烂苹果乐园印第安火鸡节、龙门古镇年货节、国际梦幻灯光节、春节漫展、车展各种演出等等。
回复1：市民卡
回复11，交通安全教育学习
回复111，驾驶人考试预约
回复2：周末活动推荐
回复22：大明山滑雪
回复222：灯光秀、音乐喷泉
回复3：预约疫苗接种
回复4：钱塘江大潮
回复5：最新车牌摇号结果
回复6：杭州音乐喷泉
回复7：杭州各大历史博物馆、文化科普馆。
回复8：杭州自行车车位查询
回复9：杭州水上巴士攻略
回复10：杭州机场大巴时刻表
回复【居住证】新居住证2017年1月1日起实施
还可以：
回复关键词【天气】【停电】【停水】【停气】了解最新生活资讯
回复关键词【横店】了解横店影视城最新剧组及明星资讯
回复【演唱会】看看近期哪个明星来杭州开演唱会
更多办事指南：
回复关键词【社保】【社保卡】【少儿医保】进入社保办理指南，可查询社保卡余额。
回复关键词【公积金】进入公积金办理指南
回复关键词【护照】进入公积金办理指南
还有【二孩】【结婚登记】【产假】
资格证【护士证】【会计证】【医师证】【药师证】【律师证】【导游证】
房产【房价】【限价房】
车主办事【黄绿标】【行驶证】
回复【春运】获得2017春节放假、春运购票预售期、购票指南等
等。
杭州本地宝还不定期有福利送哦，关注就对哦。
广告合作请联系QQ2355384715
其他办事问题或各种问题直接找小编就行啦。
tips:菜单栏有杭州微信办事、最全电话号码，一键进入杭州本地宝官网。
如图：
小编言
你看到的也正是别需要的，
转发出去让更多的人知道吧！
直接扫描下方的二维码吧！
杭州本地宝为杭州市民提供更便捷的办事服务！
爱上本地宝，生活会更好！
长按加关注！