日本行业故事｜周维详解日本房地产小型投资

日本的房地产小型投资简介

连续三集的周维一家的故事大家都还喜欢么？有很多粉丝看过了之后说动了想去日本买房的念头，那么中国人在日本如何买房子呢？在日本买房真的有传言里说的那么好么？

今天我们就请到了我住的主人公周维先生，请这位在日本经营不动产的专业人士来给大家讲讲如何在日本投资房产~

一、日本房产购买资格

首先，关于购买资格，外国人在日本投资购买房地产，是没有限制的。税项也是跟日本人买房一样，享有永久产权，外国人拥有的房地产，同样享有继承权。但是日本不是移民国家，所以不是在日本买房，就能拿到居留权的。

二、如何保证在日本居住的安全

可能有很多国人都会担心在日本居住是否安全，关于自然灾害，日本虽然是个地震多发的国家，日本建筑法规的耐震标准也是超级严格的，合法的日本建筑可以抵御7级地震建筑不受损。

办理房产保险手续时，可以加入地震火灾保险。万一发生地震等自然灾害，保险公司会赔偿损失。

横滨-关内站旁【1280万日元（79万人民币）】

另外，还有人担心福岛县的核辐射。

其实东京都的伽马辐射水平为0.035uSv/h，而香港的伽马辐射水平为0.14 uSv/h。所以东京都的辐射水平比香港还要低，而且目前还没有看到福岛县核电厂对居住在关东区的居民有什么影响，也没有科学证据显示辐射会对人体健康产生影响。

三、投资日本房产的利弊

日本的房产市场透明而有诚信，有严格的管理制度。

每一家不动产公司內，5人中就要有1位宅地建物取引士，简称宅建士，是日本政府发出可处理房地产交易的国家专业资格（我住第122期里有提到，合格率在15%上下）。 

横滨-吉野町【780万日元（48万人民币）】

宅地建物取引士相当于处理房地产合约的律师，负责编写及向买卖双方解释买卖合约及重要事项，待买卖双方同意及盖印后，再加上宅地建物取引士的名字及盖印，买卖合约方可生效。

过户登记时候由司法书士（律师）来做为中间人和代理人来操作。全程无瑕疵交易，安全省事。

横滨-石川町【2898万日元（179万人民币）】

但是投资日本房产虽然有着完善的法律保障，但是在收益方面相比于国内房产却要逊色不少。

综合日本《读卖新闻》报道，根据日本不动产经济研究所17日公布的数据，日本大都市房价低于全球大都市（上海、北京、台北、首尔、香港、纽约、伦敦、悉尼、多伦多）等价格。

虽然近7年里一直呈上涨状态，2018年上半年的首都圈（东京、神奈川［横滨］、崎玉、千叶）的新建高级公寓平均每户价格同期比上涨5.6%，连续6年保持涨势，但是看涨幅，其实跟北京上海比不了。

横滨-石川町【1880万日元（116万人民币）】

那么在日本投资房产真的合算么？

其实在日本投资房产请以房租的回报率和规避人民币贬值风险为出发点。如果想短短几年间得到很高的升值，日本不是最好的选择。

很多公司为了招揽中国买家去日本买房，会打出年回报率10%-12%这样的诱人数字。而事实上，这样的回报率在日本很少见。

以公寓出租为例，表面年回报率一般在6%-8%。还要考虑到每年的房产税、管理费等各类费用，可以按1.5%来预估。所以，实际回报率大概在4%-5%。

而且日本虽然房价较低，但是购入时却要缴纳很多的其他费用，例如不动产取得税，不动产登记免许税，印花税，产权转移登记律师费等。

在买入后，每年还需缴纳固定资产税，都市计划税等其他物业与保险费用，如果想要卖出的话也依旧有很多费用需要交，所以如果想要入手日本房产还需要仔细考虑。

横滨-吉野町【2198万日元（136万人民币）】

另外关于日本房产的面积计算，日本房产分为专有面积或建筑面积。

专有面积：是由墙壁的中心计起；建筑面积：是在登记所记录的由墙壁内面开始计算。两者会有所偏差，但少于10%。但是不管是专有面积或建筑面积都不会计算公用走廊及大门部分。露台的面积，也不会计算在内。

而且中国在交房时多为毛胚屋，而业主需要自行装修。日本的房产为装修完毕后才交屋，相当于精装修，所以交房后只要将家具及空调安装好即可入住。若是做投资出租用, 家具并不是必需品, 所以不需要繁杂的程序即可向外招租。

四、投资日本房产后的管理

那么在日本投资房产后，房产怎么管理，由谁来管理呢？

日本有专业的物业管理公司，可以代为处理租赁、租客管理、租金、及缴税等杂务。管理费为房租的3%－5%不等。

而且日本人很少会拖欠租金， 一般在日本租房时需提交在职证明书、收入证明书、租金担保人资料、预付1-2个月押金、1个月礼金 、1个月中介手续费及第1个月租金。如无租金担保人，须加入租金保证公司。房租逾期时可向保证人或租金保证公司追讨租金。

横滨-元町【1380万日元（85万人民币）】

日本的租约一般是2年，每2年自动更新租约1次。一般可在更新租约时向租客加租, 但租客有权拒绝交新租。根据日本民事调停法24条之2款，届时可能由调停委员调停。业主需提出加租的证据，例如固定资产税、都市计画税增加等。

由于日本法律较保障租客，业主不能随便驱逐有定期交租的租客及加租。

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另外还有一种在中古房交易中常出现的情况，就是投资有租约的房产时，是不可以进入房内考察的，日本人不会随便让陌生人进入屋内看，这会侵犯私隐，所以只能从外面看有租约的楼盘，但通常这样的房子都比较便宜。

、投资日本房产

五、投资日本房产的购买方式

在日本购买房产时，买卖合约是日文版本，所有条款以日本法律为基准。签约时，需要买方本人出示护照和身份证或驾驶证。如买方为一家公司，需要出示公司注册证明以及可证明签约人(代表人)与公司关系之有关文件。

付款方式需以日元形式，所有款项需要直接汇入不动产公司银行户口。签约时，需要先支付10%的定金。其余款项及杂费须于交收房产时付清。

交房日期一旦决定，不能更改。如买方不能如期交付余款，将面临解除买卖合约。买方需赔上订金，甚至需支付买卖楼价的20%作为违约赔偿金。所以建议准备充足资金后再购买。

在日本购买房产时，外国人也可以向少数在日本有分行的中国银行、交通银行申请贷款服务，需要申请者提供至少近1年的税单。但是作为投资类的房产，建议全款，因为值得投资的好房子一般都等不了贷款，就会被其他买家买走。

六、总结

总体来说日本房产是属于房价不高，租金收益高，适合做长期收益投资。我们建议选择东京，横滨，大阪等大都市的繁华车站徒步10分以公寓来投资。因为日本的年轻人多以租住离车站近的公寓为主，所以不必担心空房收不到房租。

以上，聊到这里，您是否对日本的房产投资，有一定的了解了呢？

这期我们简单介绍一下初级投资公寓的事情，以后有时间我们会更深一步介绍关于高级住宅，别墅，土地，酒店，山林，等相关知识。

谢谢大家阅读，本篇文章如果有误记的地方请大家及时指出修正。再次感谢。

小编结语

感谢周维先生耐心而详细的讲解，看过了这篇文章之后，你是不是对投资日本房产有了一定的了解了呢？如果还想要了解关于日本房产投资的更多咨询，请留言告诉我们哦~

不知道大家看了这篇文章之后觉得怎么样呢？我们之后将会每周会邀请一位专业人士为大家介绍他所在的日本行业故事，不知道大家有没有兴趣呢？

你有什么特别想看的行业故事么？或者对于这个栏目你有什么意见或者建议么？如果有的话，请留言告诉我们~