京衡荣誉 | 京衡浙江自贸区所律师承办案件入选2021年舟山市消费维权十大案例

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一年一度的“3·15”国际消费者权益日如约而至，打假维权再次成为社会关注的热点。小到生活中的衣食消费，大到百姓重要的居住出行，伴随着消费者维权意识的不断提高，如何让消费者在不断变化的消费环境、消费业态、消费方式中，每天都能享受明白消费、放心消费，已经成为摆在执法部门、监管部门以及我们法律从业者面前一个崭新课题。 

在《民法典》颁布实施的第一年，京衡浙江自贸区所杨继江律师承办的“买一楼送花园”的房产纠纷案，入选“2021年舟山市消费维权十大案例”，充分体现了在《民法典》时代背景下，消费维权迎来了更为权威的法律武器，这部“社会生活的百科全书”对遏制消费侵权、保护消费者权益意义深远。

“买一楼送花园”送了个寂寞

法院判决房地产公司退房退款

案情回顾

五十多岁李某夫妇于2018年1月初到舟山某楼盘看房，想挑一套有舒适养老环境的自住房产。售楼处业务员获悉夫妻俩的需求后，推荐了一楼房屋前附带绿地花园的部分户型，称花园使用权归一楼业主所有。

李某夫妇对该户型较为满意，经与业务员再三确认花园使用权归属后，以单价高于二楼同户型的价格，买下了该楼盘某幢一层的期房。签订商品房预售合同时，李某夫妇还与房地产公司签订了“一楼花园使用协议”，载明“该幢一楼所属阳台外草坪花园使用权归一楼业主所有（无产权），该花园不属于小区公共绿化设施，花园外围由篱笆绿化带与小区公共绿化设施隔离。”

2020年1月，李某夫妇收到了收房通知。然而，验房时夫妻俩发现，他们所购的一楼房屋阳台并未开设通往花园的通道。夫妻俩提出质疑，但房地产公司对此含糊其词，夫妻俩表示拒绝收房。

2020年4月中旬，李某向该市自然资源和规划局咨询案涉房屋外花园的使用权等事宜，得到答复称：“经现场踏勘、资料查询，该区域的土地使用权为全体业主所有，绿化区域通道建设将破坏小区公共绿地，根据相关法律法规，任何人不得擅自破坏、改造小区公共绿地。

本以为签了补充协议，花园使用权是板上钉钉了，不曾想到头来协议竟成了一纸空文，李某夫妇经与房地产公司多次协商未果后，2020年6月，夫妻俩向舟山市普陀区人民法院提起诉讼，要求退房退款。

处理过程及结果

一审法院审理后认为，双方签订的“一楼花园使用协议”表明，一楼花园的合法合理使用，对案涉商品房买卖合同的订立以及价格的确定有重大影响。双方关于一楼花园的约定，应当视为房屋买卖合同内容。房地产公司在未取得专属绿地审批及其他业主的同意下，向李某允诺公共绿地的专属使用权，致使该约定最终无法履行，应当承担违约责任。

法院认为，李某夫妇无法使用一楼花园，势必影响其对案涉房屋的整体评价和居住体验，其以合同目的不能实现为由要求解除购房合同符合法律规定，法院予以支持，遂判决双方解除商品房买卖合同，房地产公司退还李某夫妇购房款、车位费及相关利息共计190余万元。

房地产公司不服，提起上诉。舟山中院二审作出维持原判的终审判决。

法典依据

根据《中华人民共和国民法典》第274条明确规定：建筑区划内的绿地，属业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。

可见，小区绿地属建筑区划内的公共部分，原则上由业主共有，单个业主一般不能通过协议方式享有绿地的专有权。但也存在例外情形，即“明示属于个人”，“明示”必须符合以下二项要件：其一为绿地规划必须经过规划部门事先批准；其二为在销售商品房时，其他业主知道或者应当知道绿地按照规划和合同约定属于业主个人专有。

因此，消费者在购买附绿地的商品房时，首先需了解绿地规划属性，该绿地是否经有关部门批准专属于特定房屋；其次需确认开发商是否以合同约定等方式明确该绿地专属于特定房屋附属；最后也需明确开发商是否以销售广告、合同或其他有效方式告知其他业主该绿地属个人专有使用。

作为走在依法治国方阵中的新时代党员律师，杨继江同志积极投身公益，利用法律专长，长期参与“法律进机关、进乡村、进社区、进学校、进企业、进单位”等义务法律咨询活动，以身作则，济困扶弱，践行党员律师真挚的社会情怀。

在杨律师看来，法律不仅仅是判定合同的有效性，最重要的是维护公平正义；律师既不代表正义也不代表邪恶，而是通过参与司法活动的整体过程去实现并体现正义。

光环之下，案卷背后，新时代的京衡律师们在社会主义法治的道路上上下求索，他们背负着社会的重任，仗义执言，扶弱扬善，守护着社会主义法治公平，共同推动着我国的民主与法制进程向前迈进。尘埃虽微，却构成土地；水珠虽小，却能折射太阳的光芒，身为法律人，哪怕只是推动极其微小的一步，足矣！

律师介绍

杨继江 律师 CELG LAWYER

擅长合同商事、公司法、股权纠纷、企业法律顾问及劳动争议领域的法律事务，秉承“忠于法律、用心作事”的执业理念，受到委托人和合作单位一致好评。

现任浙江海洋大学经济管理学院大学生创业导师、舟山市社区矫正公益大使，在多个创业园区担任驻园法律服务律师。