金鹏研究 | 居住权在婚姻中的运用

居住权是《民法典》的新增规定，已经有很多的文章介绍居住权，对于它的概念和法条规定，本文就不再重复了。

居住权可以被运用的场景有很多。人们往往第一时间想到的是老年人把房屋过户给子女后，在该房屋上设立居住权，保障自己不被赶出家门。还有就是老年人为再婚配偶或者保姆设立房屋居住权，以保障自己百年之后，其能继续在房屋中居住。

其实居住权在婚姻中也能解决不少难题，本文结合近年的几个案例，探讨居住权在离婚和婚内三种情形下的运用。

第一、 立遗嘱为配偶设立房屋的居住权。

第二、 离婚时为配偶（离婚后就变成前妻或前夫了）设立居住权。

第三、离婚时为子女设立居住权。

第四、婚内设立居住权，防止一方单独出售房产。

太忙速看版：

本文主要内容：居住权合法设立后，即使所有权发生变动，居住权也不受影响。房屋的产权人不能对抗居住权人。

若离婚协议约定（前）配偶或（和）子女对房屋享有居住权，房屋产权人再婚（即使现任配偶也成为房屋产权人，即使再婚生育子女需要该房屋的学位），也无权要求原配偶或子女迁走。

若离婚协议约定的居住权未能实现（因为产权人处分了房屋，或者有其他原因），居住权人可以要求产权人和（或）过错方赔偿损失。

婚内可约定在一方对配偶名下的房屋享有居住权，并在房屋管理部门进行登记，有效防止配偶单方擅自处分房屋。

第一、立遗嘱为配偶设立房屋的居住权

对于个人所有的房屋，如果不愿意在死后让配偶得到房屋产权，又想保障配偶有容身之处，可以在遗嘱中为配偶设立房屋的居住权。最近有一个案子，妻子立遗嘱，将婚前个人房屋给弟弟，丈夫再婚前有居住权。妻子去世后，丈夫和弟弟打官司。法院判决房屋的产权归弟弟，丈夫享有居住权。2021年丈夫发现妻子弟弟将房屋挂在网上出售，于是丈夫向法院申请了强制执行，房屋的居住权登记在了丈夫名下。

第二、离婚时为配偶设立居住权

《民法典》是第一次以法条的形式明确提出“居住权”的概念，而事实上居住权在法条中早已浮现，且恰恰就是在《婚姻法》里。《婚姻法》第四十二条规定：“离婚时，如一方生活困难，另一方应从其住房等个人财产中给予适当帮助。具体办法由双方协议；协议不成时，由人民法院判决”这种以住房形式“帮助”前妻或前夫，实质就是给予其居住权。这一条在《民法典》中也保留下来了。《民法典》第一千零九十条：“离婚时，如果一方生活困难，有负担能力的另一方应当给予适当帮助。具体办法由双方协议；协议不成的，由人民法院判决”。

在这种情形下，我们再来探讨两个问题：

1、房屋所有权的变动能否推翻之前已经设立的居住权？

2、假如在离婚后居住权得不到实现，能否要求对方（前夫或前妻）赔偿？

曾有一个案件：甲男和甲女离婚时约定某套房屋归甲男所有，但甲女享有永久的居住权，甲女可以一直住到去世为止。后来甲男与乙女再婚，并将该房屋变更登记为甲男和乙女共有。甲男和乙女起诉要求甲女从该房屋中搬出，被两审法院驳回。

还有一个案件，王某和杨某离婚时约定，杨某可以一直居住在王某名下的房屋（没有约定具体时间限制）。后来王某将该房屋赠与给自己的母亲，王某母亲又将该房屋卖给了其他人，该新业主要求杨某搬走。

杨某以自己和王某约定的居住权无法实现为由，向王某索赔一百万。一审法院参考同地段类似房屋的租金，结合购房资金来源、房屋价值、居住状况，判决王某向杨某赔偿十五万。王某不服，提起上诉，二审维持原判。

由此可见，若离婚时双方约定一方享有居住权，在离婚之后，即使房屋所有权发生变动，居住权（尚在期限内或未设定期限）也不受影响。

房屋的产权人不能对抗居住权，因为居住权本来就是在所有权之上设立的，对所有权进行限制（所谓的“权利负担”）。居住权优先于所有权，否则居住权制度就会失去意义和作用。

只要离婚协议合法有效，且在设立时没有侵犯第三人的所有权（没有共有人，或已取得共有人明确同意），那么即使之后所有权发生变动，也不影响设立在先的居住权。买卖不破租赁，买卖也不能破居住权（此处的“买卖”代指各种所有权变动的情形，因为买卖是所有权变动最常见的情形）。 

要特别注意的是：上两个案例发生在《民法典》生效之前，所以当事人虽然未对居住权进行登记（当时尚未设立这项制度，房屋管理部门无法受理登记），法律对居住权也予以保护。而现在《民法典》已经生效了，设立居住权必须进行登记才生效！！！

第三、离婚时为子女设立居住权

在现实中通常是子女需要该房屋的学位（即子女在该房屋附近的对口学校就读），且携带扶养子女的一方（扶养权方）在离婚后没有房屋，其与该子女同住，照顾该子女读书生活。

曾有案例，甲男和甲女在离婚时约定：房屋属于甲男所有，甲女和儿子有权在该房屋一直居住到儿子初中毕业。后来甲男再婚生育了女儿，甲男以女儿需要该房屋对应的学位就读幼儿园和小学为由，要求甲女和儿子搬出。

法院没有支持，同样是上面说的道理，而且甲男在与甲女签订离婚协议时，就应当预见到自己以后有可能再婚，甲男应当自行解决再婚生育子女的读书问题。

第四，在婚内设立居住权

作者曾接到不少咨询——婚后购买房产，登记在一方名下；或者是一方婚前购房，房屋登记在该方名下，双方婚后共同还贷。作为非产权人的一方，非常担心产权人即配偶擅自将房屋卖掉，转移款项，自己无法追回。

要预防这种可能的“重大损失”，有三种办法：

1. 要求加名，在房产登记上加入自己的名字；

2. 要求出售房产，重新购置房产或财产，登记在自己名下或双方名下，或能处于自己的实际控制中；

3. 要求在房屋上设立居住权。

以上这三种方法都必须要经过房屋产权人也就是配偶的同意。前面两种，直接取得房屋的所有权或财产控制权，能彻底解除担忧，但配偶同意的可能性不大。相对而言，要求居住权的难度最小，配偶同意的可能性会大些。

居住权要在房屋管理部门进行登记才生效。设立了居住权的房屋，涉及到产权登记变更时，房管部门会通知居住权人。这样就能达到防止产权人擅自处分房屋的目的了。

现实生活是瞬息万变的，《民法典》刚刚生效四个多月，相信居住权在家事领域乃至非家事的领域会有广泛的、灵活的运用，也会产生新的问题，值得我们法律人继续关注和研究。

END

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