杭州的板块库存和全国的棚改 | 楼先生问答NO.374

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今天说两件事，都跟买房有关。

第一件事是「杭州的板块库存」。关于买房，关于2019年买房，我们向来的观点是刚需别犹豫，抓住机会就应该立马上车，如果能好好利用限价，还是占到便宜的。

而投资，不管是住宅、酒店式公寓还是商铺写字楼，不管是杭州、环沪环杭还是其他三四线城市，总体都要偏谨慎，非要投资的话，尽量遵守「核心城市-核心地段-核心产品」这个框架原则。

说回杭州。买房的内在逻辑还是跟「价格、供应和需求」有关系，尤其那些还未上车的刚需，有必要了解一下目前杭州的供应状况：库存量大的地方，相对不那么着急。

根据中指研究院的数据，排名如下：

排名	板块	存量（万方）
1	青山湖科技城	214
2	南部新城	133
3	银湖科技城	131
4	未来科技城核心区	106
5	萧山开发区	96
6	城东新城	88
7	富春	78
8	崇贤新城	71
9	锦北	70
10	良渚新城	63
11	艮北新城	50
12	申花	50
13	北部新城	49
14	滨湖新区	47
15	丁桥	47
16	义蓬	43
17	萧山科技城	42
18	东洲	40
19	东湖	39
20	河庄	37
21	锦南	36
22	超山	34
23	长睦	32
24	运河新城	31
25	乔司	30
26	空港新城	30

图：杭州各板块存量分布（万方）

第二件事是「全国的棚改」。财政部近期发布了各地2019年棚改预计开工量的数据，有人表示：三四线城市，最大的利空来了。

据文件显示，2019年全国棚改计划规模为285万套。而2018年实际开工量626万套。与去年相比，大幅缩减了54.5%。

在全国31个省市中，只有5个城市棚改规模有所扩张，分别是广西、广东、福建、天津、西藏。其中有7个城市降幅超70%，分别是：黑龙江、贵州、河南、宁夏、山东、山西和湖南。

这方面的数据，主要还是跟投资需求比较有关系。

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刚卖老破小、400万左右、拥潮府/锦宸

@尔东

老师您好，刚卖了景芳一套老破小，预算400万左右，自住，想摇下新房能有四房，比如拥潮府，得租房2-3年，或者滨江江南之星和铁建江南国际城次新房只能买三房，上班在钱江新城。请问怎样选择比较好？

楼先生：如果着急自住，只能考虑二手房。不过整体节奏上不用急，可以多挑挑，二手房原则不具备再次上涨的原动力。400万总价，在世纪城一带买一套90方三房小户型，绰绰有余。江南之星是挺不错的，房子很新，又是大盘，还有滨江品牌作为支撑，但要考虑到实际成交需要比较多的税费，性价比就要再打点折扣，没有很诱人。打算买二手房，尽量选择满两年的次新房。

现在买二手房还是会比较吃亏，很实惠的房源不容易买到，尤其江南岸的一些次新房，加上杂七杂八的税费，算下来还是新房更划算一些。一定二选一的话，还是建议考虑新房多一点。在钱江新城工作，拥潮府、锦宸这样的楼盘，都很值得重点留意，离地铁也都很近，今后通勤不成问题。从板块上来讲，市北也是江南岸重点打造的板块，与奥体连成一体，能承接的资源也会比较多。

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300万、金色时光/天城府、杨柳郡

@倪亚琴

老师，我想问下我这样的情况您有什么推荐吗？刚研究生毕业，女生未婚，工作在江干区，2号线庆春广场站。考虑总价300万左右的房子，单位附近的采荷房子都是老破小，总价也挺高的，所以考虑新房，但是又不想离单位太远，面积可以小一点，最好靠近地铁站，哪些楼盘合适？

楼先生：你要贴近庆春广场，还真没有什么选择余地，周边在售的新房或者次新房，至少也要七八百万的门槛。另外城东新城、艮北新城基本上也没办法考虑了，下半年要加推最后一批房源的杨柳郡，确实有一些45-75方的小户型，在你的总价内，可以留意，但买不买得到又有不确定性。

其它的选择，想要控住通勤时间，就需要稍微垫垫脚，比如在德胜快速路和秋石高架交汇处的两个新楼盘，一个叫天城府·天著，一个叫金色时光，前期均价3万4，比如天著有85方、88方和89方三个小户型，金色市场也有89方。其它的就只能再往北面，比如到臻蓝府，或者丁桥的龙湖武林上城和杭房御东方这些。

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天空之城、梧桐郡、最后600多套

@御树临疯

您好，几个问题请教： 1，请问万科天空之城什么时间有望首开，首开价格预估如何，户型大小有无消息，会不会中签率依旧很低？2，在房市气愤紧张的当下，是出手二手房还是继续等待？ 3，梧桐郡和天空之城横向对比有什么高见，期待天空之城的同时，梧桐郡值不值得摇？

楼先生：天空之城是今年万科最重要的项目，没有之一。应该说，天空之城自身的基因就决定了它将是一个现象级的项目，它的影响力辐射不仅仅是未来科技城或者城西，而是整个杭州。它的总开发面积134万方，建筑面积85万方，是目前全国最大的车辆段项目，覆盖住宅、商业、办公、教育、文化中心和体育中心，户型面积有90-180方。

天空之城一定是值得关注和期待的。现在还没有确切的开盘时间，目前预计四季度才能开盘，至于中签率会不会很低，最终取决于它的价格。从项目自带的基因条件来看，梧桐郡与天空之城相比，两者不是一个量级，对比也没什么意义，可能到时价格和行情都完全不同。不过再怎么样，梧桐郡的价格摆在那里，就有很多人想买。梧桐郡还有600多套房源，6月会开一次，10月再开一次。

再来问答你的第二个问题。年后回来，行情是有所回暖，主要是政府有意在拉抬楼市热度，但理性一点讲，行情没有到火爆的程度，全年去看，今年行情还是会企稳的。另外就像前面说的，二手房明显供大于求，不具备再次上涨动力，不用急，回过头再来买也来得及。

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湖畔雲庐/叠墅、仁恒滨江园/大平层、自住

@古月水水

自住改善。现在对比湖畔雲庐和仁恒滨江园。纠结于叠墅和大平层的选择。都在预算内，考虑222方叠墅和240方平层，综合地段、学区、未来升值空间，建议买哪个？或者还有其他好的改善推荐？

楼先生：这两个楼盘摆在任何人面前，都会很纠结。毕竟这两个楼盘，是很多人梦寐以求的，把各种指标都摊开来逐一比较，都是金光闪闪的。但仔细看看，又有许多明显的不同之处。

比如，除了产品本身，地段上就有明显的差别。目前看，从距市中心近这个角度，仁恒滨江园占一定优势，位于杭州传统的豪宅区，这个位置会有诸多的便利性，它的城市感也会更强，而且仁恒和滨江，是全国品质房企的第一梯队，可以说，是在最好的地段上，做最拿得出手的房子，所以，这个楼盘将会是非常值得期待的。也可以这么说，下一轮杭州房价上涨时，仁恒滨江园这样的楼盘，一定是首当其冲的。

至于湖畔雲庐，毫无疑问，会把未来科技城的高端改善群体，全都圈在一起，这是绿城在未来科技城的第一个项目，产品、地段、品牌都很OK，这种诱惑力也是不可阻挡的。

当然，你买哪个，其实见仁见智，说好选，也不难。比如对楼上楼下的生活很有憧憬，那就选择湖畔雲庐，但如果更喜欢都市感，选择仁恒滨江园肯定也不会错，整个区域的居住人群也比较纯粹，而且住在钱江新城有一点好，去哪都很方便。

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工作在上海、400万首付、之江/精装叠墅

@天涯

我们现在全家在上海工作，租房，两个孩子，大孩子即将读一年级。受限户口问题，想举家迁往杭州。但是现在工作机会需要慢慢找，去杭州是一个两年或者三年计划吧。手里有400万现金，有读书需求，希望学区尽量好些，周边配套好些，该买哪里？如果先投资一套到时再换学区房，合适吗？杭州我两眼一抹黑，很多纠结困惑，求给些建议。

楼先生：不用纠结困惑，有这么好的资金实力，建议直接买一套今后来杭州愿意住的房子。对于杭州来讲，长期还是应该继续看好，既然是看好的城市，房价肯定还是会上涨的，与其今后再置换徒增成本，不如现在就一步到位。而且现在买的新房，等交付也得两年左右，刚好来杭州就可以用上。

有400万现金可以作为首付，可承受的总价在千万级的，那选择就可以往钱江新城靠一靠。比如目前在售的上品，可以考虑买一个大户型，接下去还有仁恒滨江园这样的纯新盘，定位更好，户型起步165方。还有定位金融城的望江新城，是上城区要重点打造的板块，这里有滨江金地·御品。

如果单价要实惠一点，可以往滨江奥体，比如关注度很高的晓风印月，以及在莲花碗边上的杭州壹号院，再往奥体过一点点，澄品高层和洋房的最大户型都有198方。或者往之江板块，八九百万的预算，可以买到精装叠墅，比如祥生云镜、仁恒西湖世纪。总之大方向就是钱江新城南星桥或三堡、滨江奥体或者之江一带，这些可以多看看。

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